Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов (1142637), страница 20
Текст из файла (страница 20)
Однакозначимость его при оценке земель населенных пунктов очень важна и намногопревышаетзначенияосновногоколичестваформальноприведенныхвышеуказанных факторов. В итоге, данный отчет о государственной кадастровойоценке совершенно не отражает справедливого распределения значенийстоимостей и определил социальную напряженность и острые споры междупредприятиями и муниципальными и региональными властями. Споры перешли в105судебную плоскость по оспариванию результатов Государственной кадастровойоценки, однако в силу сложности проблемы не всегда находят системноерешение. Ниже, в таблице 6, представлены три соседних участка с идентичнымвидом разрешенного использования (ВРИ), величины кадастровой стоимостикоторых существенно отличаются.Таблица 6 – Сравнение кадастровой стоимости участков промышленностиг.Братск, Иркутская областьКадастровыйМестоположениеномерКатегориВРИя земель38:34:040502:20г.Братск,4район38:34:040501:138:34:040501:6жилойПлощадьмСобственникУПКСЗруб/м22ЗемлиДля размещениянаселенныпромышленныхферросплавныйЮго-западная частьх пунктовобъектовзаводг.Братск, жилойрайонЦентральный, Югозападная частьЗемлиДля размещениянаселенныпромышленныхЛимитед,х пунктовобъектовавтомастерскиег.Братск, жилойрайонЦентральный, Югозападная частьЗемлиДля размещениянаселенныпромышленныхх пунктовобъектовЦентральн.,501 7563 4192727 497БратскийКМКБрАЗ1294,7-1282,64330,59(1282,64)Источник: составлено автором по материалам Публичной кадастровой карты.
СайтФедеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа:http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ (период обращения: 10.09.2013 -04.03.2015).Примечание - стоимостьприведенная в отношении участка с номером 38:34:040501:6, установленаПостановлением Правительства Иркутской области №239 от 05.05.2014, однако затем оспорена вкомиссии и согласно Протокола № 18 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатахопределения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области от 14.07.2014установлена стоимость в размере 25,77% от кадастровой стоимости.Из подборки аналогов на страницах самого отчета видно, что оценщиквообще не учел такую характеристику землепользований этих предприятий, каквысший класс опасности, и взял в качестве объектов-аналогов участкипредприятий сферы услуг, не создающие отрицательных экстерналий.
Братскийзавод ферросплавов до 2003 года входил в состав Братского алюминиевого заводав качестве электротермического цеха, тем самым технологически с ним связан до106сих пор. Однако разные собственники проводят и отличающуюся политику поуправлению земельными ресурсами. На БрАЗе результаты были оспорен, аБратский ферросплавный завод данным инструментом пока пренебрег. И в итогекадастровая стоимость земельных участков двух участников фактически одноготехнологического цикла расположенных рядом отличается в 3,9 раза.При этом как источники пагубного влияния на селитебную зону, а также занегативное воздействие на окружающую среду предприятий оплачиваютабсолютнонесопоставимыесредства,очемсвидетельствуютданныеприродоохранной прокуратуры 56.Более того, затрат требует и процедурымониторинга и проверок предприятий на предмет превышения определенныхлимитов, за которые вносится плата. Основной загрязнитель района -ОАО"РУСАЛ Братск" производит более 3/4 всех загрязняющих веществ.
Причем врамках работы межрайонной природоохранной прокуратуры по Иркутскойобласти в период с 01.05.2013 по 01.09.2013 выявлены фоновые превышение поотдельным компонентам выбросов (фтор, фтористый водород, бензопирен) в 36раз. В ходе проверки неоднократно отмечены случаи неработоспособностиоборудования газоочистки, в суд направлено исковое заявление о понуждениивыполнитьремонтно-восстановительныеработыобъектов,сооруженийитехнологических узлов дымососов и газоочистки 57.Очевидно,чтоземельныеучастки,предоставленныеподвидыиспользования с различным уровнем экологического риска, необходимо иоценивать, вводя данный фактор в оценочную модель. Даже при невозможностиподборааналоговнеобходиморазработатьмодельоценки,котораяимплементирует (вводит, учитывает) эти особенности использования путемвнесения необходимых корректировок в общую модель оценки.Зарубежный опыт формирования экологической компоненты стоимостинедвижимости основан на необходимости учета не только возможностей56СайтпрокуратурыпоИркутскойобласти[Электронныйhttp://www.irkproc.ru/news/5138.html (дата обращения: 18.03.2014).57Там же.ресурс].Режимдоступа:107производства отрицательных экстерналий технологических циклов, но и особогозначения рекультивации загрязненных/зараженных территорий.
Дело BASF Corp.v.Town Kearny58, разбиравшееся судом штата Нью-Джерси явилось прецедентнымв описанной проблеме. Во-первых, судом отмечается, что величина затрат порекультивации территории, как и сама стоимость земельного участка иулучшений на нем не должна определяться, ориентируясь на другие участки,принимаемые якобы за сопоставимые объекты имущества. Т.е. определениестоимости загрязненных промышленных территорий сравнительным подходомявляется некорректным. Во-вторых, отвечая на требование истца о снижениистоимости, и возможности реализации объекта в текущем состоянии, судзаключил, основываясь на Site Recovery Act of The Industrial Site Recovery Act(ISRA), невозможность реализации на рынке экологически нарушенных земель.Исходя из практики оспаривания стоимости земельных участков в различныхштатах США, следует сделать вывод о том, что отечественное понятие"кадастровая стоимость" и применяемое понятие в США "рыночная стоимостьдля целей налогообложения" имеют концептуальные различия.
Во-первых, какуже было упомянуто, невозможно отчуждение экологически загрязненногообъекта, тем самым цены открытого рынка защищены от дискретныхэкологических или иных обременений, выраженных в низкой цене сделки илипродажи. Во-вторых, рыночная стоимость для целей налогообложения оченьблизка по смыслу к стоимости в использовании (value in use), что в частностиподтверждается решением Верховного суда штата Юта (дело Schmidt v. Utah StateTax Commission, 199959), установившего, что при отсутствии или неразвитостирынка для собственника существует "стоимость в использовании" до тех пор,пока собственник будет продолжать свою деятельность на данном объекте.
Иснижение стоимости возможно только при закрытии, приостановке деятельностиИнформационный ресурс по правовым и судебным актам США [Электронный ресурс]. Режимдоступа:http://www.leagle.com/decision/1996459288NJSuper171_1445.xml/BADISCHE%20CORP.%20(BASF)%20v.%20TOWN%20OF%20KEARNY. (дата обращения: 16.10.2014).59Информационный ресурс по правовым и судебным актам США [Электронный ресурс]. Режим доступаhttp://law.justia.com/cases/utah/supreme-court/1999/schmidt.html (дата обращения: 16.10.2014).58108или потере рынка потребителей.
В этом случае применяются поправки к потокудоходов (дело Inmar Associated v. Borough of Carlstadt) 60.При оценке же этих объектов для совершения рыночной сделкиэкологические риски пришлось бы учитывать как снижающий стоимость фактор.Это связано и с тем, что в рыночных условиях существенную роль наформированиестоимостиобъектовиграетреакцияобщественностинаэкологические правонарушения. В итоге систематические превышения нормвыбросов/сбросов вредных веществ способны нанести стоимости имущества вред,значительно превышающий затраты на рекультивацию.Степеньвлияниявеществ,загрязняющихатмосферу,зависитотэкономической стоимости мероприятий по их устранению, а также, если полногоустранения нельзя достичь, то возмещением влияния фоновых загрязнений напотери в экологичности среды, выраженные в ухудшении здоровья граждан, атакже угнетением состояния элементов окружающей среды.При этом в странах сразвитым рыком земли понятие "рекультивация" судами рассматривается какнеобходимое улучшение капитала, который амортизируется в течение полезногосрока службы имущества.
Поэтому в США, например, стоимость рекультивации,превышающая взносы в Суперфонд, не снижает, а увеличивает стоимость такогоучастка для целей налогообложения.Практика государственной кадастровой оценки в нашей стране вообще неимеет в силу различных причин четкой регламентации учета экологическогофактора, поэтому им пренебрегают при построении оценочной модели.Единственным исключением в этом отношении служит описание степени влиянияэкологического фактора при оценке земель промышленности Кемеровскойобласти, приведенное в отчете №24 -0К от 31.10.2014, произведенном ЗАО«Эксперт-оценка»позаказукомитетапоуправлениюгосударственнымимуществом Кемеровской области.
Пунктом 2.7.4.1. указанного отчета описаныэкологические факторы, как одни из четырех ценоообразующих в данной модели.Информационный ресурс по правовым и судебным актам США [Электронный ресурс]. Режим доступаhttp://law.justia.com/cases/new-jersey/supreme-court/1988/112-n-j-593-1.html (дата обращения: 16.10.2014).60109Исполнитель абсолютно верно развивает гипотезу о взаимосвязи влиянияэкологического состояния объектов (преимущественно это предприятия угольнойпромышленности) и земельной ренты, рассчитываемой от величины кадастровойстоимости земли. Более того, абсолютно резонно подмечает, что эмиссиявредных, загрязняющих веществ не ограничивается территорией самого объекта,а иногда и СЗЗ или охранной зоной.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
