Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов (1142637), страница 23
Текст из файла (страница 23)
Исходной информацией могут служить документы отчетности по видамвыбросов и сбросов загрязняющих веществ по статистической форме 2-ТП, атакжеданныеэкологическогомониторинга,данныепоинвентаризацииисточников выброса, а также сведения о текущем состоянии очистных узлов.б) Включение в стоимость затрат по установлению и обеспечениюэксплуатации санитарно-защитных зон (СЗЗ) в зависимости от класса опасностипредприятий (согласно "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификацияпредприятий, сооружений и иных объектов" ( СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03)).в)Загрязнениеокружающейсредыдолжнорассматриватьсядляпредприятия-источника, как фактор, удорожающий стоимость имущества, исходяиз понимания того, что оценивается не ухудшение условий производства, а право120использованияассимилятивногопотенциалапроизводственном процессе.
К тому жеокружающейсредывснижение стоимости объектовнедвижимости вблизи предприятия, должно отражаться на соизмеримом ростестоимости данного предприятия.г) Сохранение текущего использования объектов недвижимости должнобыть приоритетом, если это не противоречит законодательству, не создает угрозыжизни и здоровья населения.д) В стоимость имущества могут быть включены затраты на:- физическую очистку (зачастую уже учтены в операционных расходах;)- мониторинг и информирование общественности о состоянии окружающейсреды- юридические расходы.е) В отчет об оценке должна включаться информация о проблеме, с точкизрения имущества, находящегося по соседству с объектом-загрязнителем.
а такжесведения о загрязнении вод, почвенные характеристики.ж) Отражения влияния рисков техногенных происшествий, а такжепрогноза сокращения выбросов объектом промышленности.Производственная деятельность на объектах, представляющих целевуювыборку для применения данной методики, как правило, уже осуществляется додаты оценки значительное количество времени. В этом случае, необходимоотделить накопленный экологический ущерб, от действительного с даты оценки иперспективного, рассчитываемого в п.7 настоящих рекомендаций. Накопленныйущерб подлежит более тщательному анализу в силу ряда исторических июридических причин интенсивности использование предприятия в особенностиего очистных сооружений и хранилищ отходов от основной производственнойдеятельности.Еслипланомпредприятияпредполагаетсядальнейшееиспользование соответствующее текущему, то проблема расчетов данныхиздержек должна быть исключена из прямой земельной ренты и переведена вкомпетенцию надзорных, в вопросах экологии, органов исполнительной власти,121осуществляющих мониторинг процедуры экологического страхования либоотчислений в целевые фонды для решения задачи интернализации отрицательныхэкстерналий.
Для этого необходимо оценить:1) Наличие или отсутствие оформленных соответствующим образомобязательств по рекультивации мест интенсивного загрязнения и накопителей(золоотвалы и шламонакопители). Это могут быть не только утвержденныепредписания в виде решений местных властей или ПЗЗ но и наличие целевыхфондов рекультивации;2) Вероятность наступления обстоятельств, препятствующих рекультивации(невозможность дальнейшего продолжения деятельности предприятия, а такжесоизмеримость целевых фондовых отчислений и фактически причиняемоговреда);3) Учет факторов влияния с изменчивыми показаниями во времени(Изменениегигроскопичностизагрязнителейпочвпрепятствующихиплановымгрунтов,появлениемероприятиямпосоединенийочисткеирекультивации, изменение розы ветров (особенно в случае антропогенноговоздействия от промышленной и градостроительной деятельности)).Касательно проблемы, связанной с прозрачностью процедур отборафакторов,тоофициальныхэкономическоеихинформационныхобоснованиедолжноисточниках.Приосновыватьсяэтомнанеобходимогармонизировать данные отдельных служб и ведомств, сформировав единыйфедеральный информационный ресурс, содержащий в себе не только данные оместоположении, виде разрешенного использования и кадастровой стоимости, нои результаты экологических исследований проб воздуха воды и почвы, а такжесведения о времени и датах превышений норм выбросов/сбросов.
Основой такогоресурсабезусловноможетвыступатьсуществующийФондданныхгосударственной кадастровой оценки. Массив данных о функциональных(качественных) характеристиках территорий в достаточной степени должен122обеспечивать робастный статистический анализ при построении оценочноймодели.Международные стандарты налоговых оценщиков прямо указывают наприоритет максимальной точности при определении стоимости имущества,однако, вмененные обязанности оценщика по поддержке политики в областиохраны окружающей среды исключаются.
Данный стандарт рекомендуетиспользовать анализ рыночных данных, поддающихся измерению и оказывающихвлияние на стоимость, одним из таких факторов и является загрязнениеокружающей среды. 65Такимкадастровойобразом,длястоимостиопределенияземельногоэколого-социальнойучасткаобъектакомпонентыпромышленностинеобходимо:1.Рассмотретьнекоторыефакторы,параметрыихарактеристикипредприятия исходя потоков доходов и расходов.2. Провести сравнительный анализ (при условии, если продукцияпредприятия торгуется на международных рынках) величины стоимостииспользования земельных и природных ресурсов в конечной валовой стоимостипродукции аналогичных зарубежных предприятий.3.
При необходимости отделить ПЭУ от текущего и прогнозногоэкологического ущерба.4. Сопоставить стоимость удельного загрязнения окружающей среды наконкурентных рынках. Нередко разрешается предельно допустимый уровеньзагрязнения.Такие"права"загрязнятьокружающуюсредупозволяютпредприятиям функционировать. в то время как требование обеспечить нулевоезагрязнение, если бы такое существовало, сделало бы производственнуюдеятельность невозможной.
Следовательно, данное "право" имеет отражение вповышение стоимости земельного ресурса, т.к. это укрепляет способностьимущества предприятия приносить доход.65International Association of Assessing Officers Standards. 2013 . - Р. 420.1235. Оценить состояние санитарно-защитной зоны (документально ивизуально). Наличие необходимых прав на территорию, ограниченную виспользовании увеличивает стоимость территории предприятия. Необходимыйуровень плотности лесозащитных насаждений исключает риски ущерба третьихлиц.6.Анализрисканеосуществлениярекультивационныхработ,приотсутствии соответствующих целевых фондов.Кадастровая оценка представляет собой комплексный процесс работ,затрагивающийинтересыиправаразличныхкатегорийхозяйствующихсубъектов, граждан и органов власти. Являя собой институт имущественныхотношений, кадастровая оценка должна стремиться к справедливому учетуиспользования земельных ресурсов и максимального исключения потерь иупущенных выгод от нерационального использования земель.
При этомкомпоненты стоимости, касающиеся обеспечения справедливости могут бытьувеличены для учета возросшего риска при использовании участка земли дляконкретных целей.3.2 Практическое применение методики кадастровой оценки земельпромышленных предприятий с учетом экологического фактора (на примерекрупного предприятия цветной металлургии)Регулирование отношений, возникающих по поводу экологическоговлияния промышленных предприятий на окружающую среду необходиморассматривать через ретроспективу всего пучка прав на имущественныйкомплекс. Практически все крупные предприятия промышленности создавались всоветские годы, когда концепция стоимости не имела рыночных оснований, затемпройдя хаос перехода к рынку институт прав не был урегулирован и оформлендолжным образом.
В результате до сих пор отсутствуют четко определенныемеханизмы, способные сформировать общие требования к подобным видам прав124и обязательствам их владельцев, т.е. фактически в современном российскомобществе не сформировано реальное понимание частной собственности. В этомотношенииинститутналоговойоценкиявляетсяоднимизважнейшихрегулятором всей системы земельно-имущественных отношений в обществе.Вышебыладоказананеобходимостьучетаэкологическихобязательстввладельцев частной собственности на земельные участки и другие объектынедвижимости.Был предложен алгоритм, модель такой оценки. Теперьнеобходимо определить.
Насколько современное состояние информационного идругого обеспечения оценочной деятельности позволяет с должной степеньюдостоверности и при минимизации затрат на поиск и обработку информации,определить справедливую величину кадастровой стоимости земельных участков.В качестве объекта, для анализа возможности применения вышеописанногомодифицированного метода предполагаемого использования земельных участковкрупными промышленными комплексами нами взят крупнейший алюминиевыйзавод в России– Красноярский алюминиевый завод.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
