Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов (1142637), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Поэтому применение методов индивидуальной оценкипредставляется единственно возможным.Однако применение методов индивидуальной оценки также затруднено. Ниодин метод из выше приведенных методических рекомендаций по определениюрыночной стоимости земельных участков существенно ограничен к применениюв рамках оценки стоимости земельного участка в целях размещения крупногопромышленного предприятия.
Считаем уместным использовать гибридный метод,называемый нами как модифицированный метод предполагаемого использованияземельного участка и воплощающий в себе элементы методов сравнения продаж иметод предполагаемого использования. Принцип метода сравнения продажиспользуется в части сопоставления земельных участков с однороднымихарактеристиками, однако в чистом виде данный метод не применим в силуналичияуобъектаоценкиспецифическихуникальныххарактеристик(местоположение, энергообеспечение, транспортная доступность, обеспечениеСЗЗ и возможности использования ассимилятивного потенциала окружающейсреды).
Это вызвано отсутствием на открытом рынке недвижимости объектованалогов.Поэтомуметодысравнительногоподходаиспользуютсяпри116рассмотрении аналогов для целей застройки (т.е. свободного земельного участка,расположенного в сопоставимой локации), а также для целей использованиясогласнофункциональногопроизводственнойплощадкиназначенияотдельныхпредприятия.частейМетодосновнойпредполагаемогоиспользования тоже не лишен недостатков, так как сам метод предполагаетналичие достоверной информации о стоимости продажи земельного участкавместе с находящимися на нем объектами недвижимости (метод последующейреализации в НК РФ). Такой информации по объектам крупной промышленностинет, так как данные объекты в рыночных сделках участвуют как части бизнеса.Модифицированный метод предполагаемого использования земельногоучастка позволяет решить вышеназванные противоречия путем внесениясоответствующих корректировок к ценам приобретения обычных земельныхучастков для перспективного промышленной застройки.
Данные корректировкидолжны учесть, во-первых, что объект оценки представляет собой застроенныйучасток, а во-вторых, скорректировать вид использования объектов аналоговисходя из требуемых характеристик для размещения именно крупногопромышленного объекта (наиболее важными являются объем потребляемыхресурсов и требования к минимизации экологических рисков, а также объемунеобходимой инженерно-транспортной инфраструктуры).Данный предлагаемый метод оценки соответствует требованиям какрыночной, так и налоговой оценки (см.
п.10 ст. 40 НК). При этом ключевымдопущением к применению модифицированногометодапредполагаемогоиспользования, согласно Международным стандартам оценки, является то, чтозатраты замещения должны отражать все сопутствующие расходы, такие какстоимость земли, инфраструктуры, затраты на проектировку и затраты нафинансирование, которыебыли бы понесены рыночными участниками присоздании эквивалентного актива 63.
В том числе включенными должны бытьМеждународные стандарты оценки 2011. Стандарты по активам. МСО 230. Прав на недвижимое имущество.М.:РОО, 2013.- С. 90.63117затраты связанные с инфраструктурой и работы по охране окружающей среды,которые потребуются по закону или положению.64Объектом кадастровой оценки земель промышленности является земельныеучасткизанятыепромышленнымипредприятиямирассматриваемыекаксовокупность территории с единым видом использования и целевого назначения,единой инженерно-транспортной инфраструктурой и едиными требованиями вобласти охраны окружающей среды.Стоит отметить, что категория земли, на которой размещено промышленноепредприятие (земли населенных пунктов или земли промышленного назначения)влияет на начальную компоненту стоимости в оценочной формуле (т.к. подборобъектов-аналогов происходит исходя из полноты информации), а такжеинфраструктурное обеспечение, поэтому напрямую различия в категориях ужеучтены.
Исходя из этого следует отметить, что данная методика направлена наоценку земель предприятий в целях налогообложения вне зависимости откатегории земли, на которой расположен объект оценки.Алгоритм производства кадастровой оценки, на наш взгляд, долженбазироваться на следующих процедурах:1. Определение возможности группировки объектов промышленности поцелевому назначению и объему производства в рамках одной оценочной зоны. Вслучае,еслихарактеристикиобъектапромышленностипредставляютсяуникальными (объемы валового производства, категория опасности, степеньинфраструктурной обеспеченности), то объект требует индивидуальной оценки.2.
Уточнение сведений об обеспеченности необходимыми ресурсамипроизводственныхмощностей,атакжережимаинтенсивностиработыпроизводства в прошедший, текущий и прогнозный период. Для учета реальныхперспективразвитияпредприятияпринятьксведениювозможностьинтенсификации производственных мощностей.64Европейские стандарты оценки 2003. – М.: «Российское общество оценщиков», 2006.
- С. 70-71.1183.Подбораналоговосуществлятьисходяизполнотыдоступнойинформации, а также перспектив развития территории региона. Особой вниманиенеобходимо уделить крупным предприятиям, деятельность которых сопряжена судобствомгеоэкономическогорасположенияотносительноисточниковэнергоснабжения водозабора и транспортной инфраструктуры.
Зачастую такиепредприятия требуют крупных обеспечивающих инженерных сетей, значительноудорожающих стоимость земельного участка. Стоит понимать, что мощностьэнергообеспечения, а также объемы водозабора являют собой рентообразующиефакторы с учетом их синергетического эффекта, в силу немногочисленностивозможностей сочетания их в рамках одной территории.4.Оценказатратнатехническоеприсоединениекобъектаминфраструктуры должна включать в себя только сторонние объекты, не входящиев имущественный комплекс предприятия, при этом сформированные такимиобъектами мощности полностью потребляются промышленным предприятием.
Вслучае, если предприятие использует не все ресурсные мощности объектаинфраструктуры, а остальная часть потребляется сторонними пользователями,тогда необходимо установить степень использования ресурса предприятиям.5. Анализ стоимости объектов водозабора и очистки сточных вод, которыене являются структурными частями предприятия необходимо производить наосновании соответствующих нормативов, а также поправочных коэффициентов заобъем ресурса и степень ассимилятивного потенциала водоема.
В случае наличияэтих объектов в имущественном комплексе предприятия их расчетная стоимостьне включается в оценку земли предприятия для целей налогообложения с цельюнедопущения двойного налогообложения по налогу на имущество организаций иземельному налогу.6. Энергетическое обеспечение требует включения в стоимость, причемотдельно следует производить расчет стоимости подстанций и преобразователей,а также линейных объектов целевой транспортировки электроэнергии. Такимобразом, как в случае и с другими ресурсами необходимо учитывать степень119использования объекта инфраструктуры данным предприятием. Магистральныелинейные объекты при этом требуется рассчитывать как совокупность стоимостизатрат на оборудование для магистральной электросети, а также других затрат настроительство.
В случае прохождения магистрали электросети через несколькооценочных зон, в процессе оценки потребуется разделение всего маршрута насоставные части, с учетом не только различной базовой стоимостью земельногоучастка, но и трудоемкости работ по установление электросети.7. Одной из затратных компонент кадастровой стоимости земельпредприятий, в особенности высоких классов опасности являются экологическиеиздержки, которые необходимо интернализировать, проанализировав при этомстепень их влияния для исключения на ранней стадии трудоемких по исчислениюфакторов, в случае отсутствия возможности их актуализации в рамкахдеятельности объекта промышленности. В рамках методики оценки можновыделить следующие мероприятия:а) Формирование перечняэкологически значимых ценообразующихфакторов в зависимости от вида разрешенного использования (согласноКлассификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв.Приказом Министерства экономического развития РФ №540 от 1 сентября 2014г.).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
