Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов (1142637), страница 18
Текст из файла (страница 18)
При этом в законодательной основе некоторые вопросы неурегулированы. Основой подобных проволочек, по нашему мнению, служит в томчисле недостаточно ясное понимание возможностей правовых инструментов ипотенциала их применения в сложившейся действительности. В том числе,насколько экономически принятие некоторых мер может быть оправдано.Резюмируя состояние правовых механизмов в области регулированияэкологического состояния окружающей среды в местах проживания населения,стоит отметить отсутствие отражения ряда значимых категорий и понятий, такихкак "общественность", "заинтересованная общественность", перечней процедурвыражения публичных, общественных и частных интересов.
Отсутствиеантикоррупционной составляющей в механизме публичных слушаний проектовПЗЗ. Не отражение процедур кадастрового учета территориальных зон и ихважнейших характеристик.Неповоротливость отечественного правового института в области экологиив совокупности с пороговой необратимостью рождаемых этим фактомнегативных ожиданий создает необходимость скорейшего и справедливогорешения вопросов интернализации экологических экстерналий промышленныхпроизводств только экономическим путем.2.2 Зарубежный и отечественный опыт учета экологического фактора приоценке недвижимого имущества для целей налогообложения.Методологической основойпроведения оценки объектов недвижимостидля целей налогообложения служат стандарты и рекомендации профильныхминистерств, ведомств, а также некоммерческих саморегулироемых организаций.Например, периодически издаваемые Международной ассоциацией налоговых95оценщиков (IAAO) стандарты по оценке недвижимого имущества рекомендуютучет всех значимых характеристик объекта, его инфраструктуры и сопряженноститекущей и перспективной дейятельности объекта с условиями окружающей еговнешней природной и антропогенной среды.
В частности, разъясняется чтооценщику не следует полагаться на непроверенные данные о загрязнениинедвижимого имущества любой степени очевидности. Информация о степенизагрязненности участка должна иметь основания в виде засвидетельствованияданного факта профильным органом государственной власти, либо результатовнезависимого тестирования состояния окружающей среды. 48 При этом в случаеобнаружения загрязнения необходимо осуществить анализ последовательностисмены собственников объекта (если их несколько) для установления виновниковзагрязнения.Настоимостьимущества,вособенностиэтокасаетсяпроизводственных площадок промышленных предприятий, влияет формальноеили неформальное право загрязнения окружающей среды.
Такие права способнысущественно удорожать стоимость объекта, при продолжении использования егодля производственных целей, связанных с выбросами/сбросами вредных веществи их компонентов. 49Стоит также отметить, что специфика требований учета фактора экологиипри оценки недвижимости для налоговых целей, например в СШАменяется взависимость от штата в силу от природно-климатических и исторических причин.Так, в штате Калифорния существенно усилены требования по водообеспечениюобъекта недвижимости, и данная характеристика формирует значительный вкладв стоимость объекта, что оценщик должен учесть первоочередным образом.Глубина изучения объекта должна позволять дебитовые возможности объектовводозабора для обеспечения текущей и перспективной деятельности на участке.Во Флориде разрешения на эмиссию вредных веществ являются ключевыми вструктуре стоимости объекта недвижимости. В зависимости от штата варьируетсяСтандарт международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО).
Стандарт по оценке имущества,подверженного воздействию загрязнения окружающей среды. - 2011 г. М.: РОО. - C. 405.49Там же. С. 409.4896и степень обязательств по финансированию затрат, связанных с рекультивациейземельных участков в результате загрязнения вредными веществами.50 Участие вэтом могут принимать как госорганы, так и текущий, и прошлый собственник.
Внекоторых штатах (Аляска, Огайо, Массачусетс) текущий собственник можетбытьзащищенстатусом"добросовестногособственникаимущества",ограждающего его от имущественных обязательств по компенсации ущерба приприобретении земельного участка, обстоятельства загрязнения которго открылисьпосле заключения сделки. О продаже загрязненного имущетсва окружной судштата Вашингтон, разбирая дело Salmon Bay Terminals v. Noble вынес решение очерезвычайной значимости подробного описания загрязненных объектов присделкахс ними, поскольку только юридические значимые действия в видеперехода прав на объекты выявляют риски и степень взаимосвязи объекта иокружающей среды. 51 При этом стоит учесть, что в оценочной практике СШАпонятиеоценкидляцелейналогообложения как отдельная дефиницияотсутствует, при этом и отождествления ее полностью с рыночной стоимостьютакже не происходит, однако конкретизируется в законодательных актах науровне штатов и в судебных прецедентов.Другая ситуация сложилась в странах бывшего советского блока.
Интересенопыт Латвийской республики в вопросе формирования стоимости объектовнедвижимости для целей налогообложения. Накопленный ущерб относится к"советскому наследию" и загрязненные площади участка вычитаются изналоговой базы по средством поправочного коэффициента к рачетной удельнойстоимоти. Коэффициент имеет вид отношения загрязной территоии к общейплощади земельного участка.
Основанием данного вычета служит справкаГосударственной службы окружающей среды, отражающей площадь загрязненияи его степень. 52The Clean Air Act [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.epa.gov/air/caa/ (дата обращения: 23.10.2014)The Washington Board of Tax Appeals [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://bta.state.wa.us/ (датаобращения: 27.10.2014).52Законодательство Латвийской республики. Сборник нормативных актов.
перевод "Bizneca informacias birojs".- C. 188.505197Опыт республики Литва менее объемен в данном вопросе, в силу того чтомассовая оценка недвижимости для целей налогообложения проведена былавпервые только в 2002 году. Однако, как и в соседней Латвии после распада СССРдляцелейналогообложенияобъектовнедвижимостииспользуетсяненормативная цена а среднерыночная стоимость. Сбор информации об объекте неявляется прерогативой оценщика, этим занимается подсистема сбора и обработкиинформации в системе кадастра недвижимости. Учет экологического факторасхож с практикой Латвийской республики, при этом большие полномочия вданнов вопросе принадлежат муниципалитетам.В современной практике развитых европейских стран (Австрия, Германия,Швейцария)существуетустойчиваясистемамассовойоценкиобъектовнедвижимости для целей налогообложения.
Общими отличительными чертамиданных систем являются:1) Высокая степень достоверности данных об объектах ;2) Полнота сведений об объекте и перативность их обновления;3)Обязательность оценки экономических, экологических и социальныхфакторов, влияющих на стоимость;4) Учет различных видов прав и обременений в отношении объектовнедвижимости.В этой связи влияние экологических характеристик местоположения, кпримерувАвстрии,разрешенногопредназначенныхрассматриваетсяиспользования.дляПрипроживанияагрегированооценкелюдейиотносительнообъектовведениявиданедвижимости,непромышленнойдеятельности экологический фактор отражает принцип "справедливой рыночнойцены" (fair market value) и включается в оценочную модель непосредственно.Исследования, проведенные в Германни и Швейцарии показывает, что влияниеэкологических факторов (шум, загрязнение воздуха) харктеризующих объектнедвижимостиможетформироватьдо30%стоимости.Объектыпромышленности в развитых странах оцениваеются массовым способом, при этом98построенная многофакторная модель достаточно полно отражает все правовые иэкологические аспекты использования объекта оценки текущим образом.
53ВРоссийскойФедерациипроизводственныепредприятия,являяськрупнейшими налогоплательщиками, привнесли в местные бюджеты за 2013 годболее 108 млрд. рублей в виде платежей по земельному налогу, при этомключевые предприятия отраслей являются и главными эмитентами экологическихзагрязнений.Примечание - По данным Министерства природных ресурсов и экологии РФ, 150крупнейших предприятий страны производят более 50% всех выбросов и сбросовhttp://www.mnr.gov.ru/upload/iblock/56b/oxrana.pdfСоответственно,данныеземельно-имущественныекомплексыипредставляют интерес в рассмотрении влиянии экологической компоненты наразмер кадастровой стоимости и как следствие размер земельных платежей.
Нопри оценке таких территорий крайне сложно подобрать аналоги, поэтомунеобходимо уточнение методик и построения оценочных моделей.Интересы государства и местных властей в данном вопросе очевидны, ивыраженывтвердомжеланиискорейшегововлечениявгражданскийэкономический оборот максимально возможного объема земельных ресурсов сцелью увеличения доходной части бюджетов посредством налоговых платежей.НазаседаниипрезидиумаГосударственногосовета"Оповышенииэффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан июридических лиц", прошедшем в октябре 2012 года данная задача не разформулировалась, но конкретных путей решения до сих пор нет. В данном случаеследует еще раз упомянуть о несправедливо складывающейся процедуре, когдаэкологически нарушенные земли в стоимостном выражении близки нулю илинесоизмеримо малы, в то время как они не требует описанных ниже потерь ирисков при размещении на данных участках объектов производств тем болееMuggenhuber et al.
2013[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.corp.at/archive/CORP2014_116.pdf (датаобращения: 18.06.2013).5399высоких классов опасности. Наблюдая данную тенденцию, риэлторы-спекулянтымогут держать такие участки, столь необходимые для производств, вне рынка сцелью получения максимальных личных выгод. Помимо компетентностныхрешений властей в данном вопросе, в отношении таких участков требуетсяустановление допущений по накопленному экологическому ущербу.Оценка накопленного экологического ущерба и инвентаризация источниковэкологического вреда производится систематически, с достаточной степеньюоперативности органами Росприроднадзора, поэтому говорить о нем с точкизрения оценки необходимо лишь в том случае, когда предстоит изменениеиспользование данного участка.
В случае же продолжения использования земельпопрежнемуцелевомуназначениюбезсущественногоизменениятехнологических процессов данные экологический ущерб следует считатьвмененным и необходимым к раскрытию информации о нем в соответствии сдействующим законодательством.Озабоченностьданнымифакторамиподтверждаетсятезисамирядамеждународных форумов и конференций.
К примеру, на проходившем в мае 2014года международном экономическом форуме в Санкт-Петербурге президентомРФ В.В.Путиным открыто была озвучена необходимость применения мер,направленных на снижения негативного влияния на окружающую среду, вплотьдо создания условий, при которых неэкологичность производства стала быневыгодной. По словам представителей бизнес-структур, в частности В.Потанина,возможноерегулированияданноговопросапосредствомдополнительнойналоговой нагрузки на устаревшие методы хозяйствования будет являтьсяправильной мерой способную не только снизить нагрузку на природную среду, нои стимулировать модернизацию целых отраслей54.Для того, чтобы в России использовать передовой опыт стран с развитымземельным рынком для решения экологических проблем в рамках массовойоценки для целей налогообложения необходимо структурировать проблему на двеСайтгазетыВедомости[Электронныйресурс].Режимдоступа:http://www.vedomosti.ru/politics/news/26875451/peterburgskij-forum-den-vtoroj (дата обращения: 14.07.2014)54100части: во-первых, оценка действующих предприятий, во-вторых, определениестоимости земельных участков для размещения новых производств, с учетомнорм территориального планирования и градостроительного зонирования.Сравнение земельных участков, на которых только предполагается разместитьновые объекты промышленности, особенно I и II класса опасности, и участков, накоторых уже находятся аналогичные производства (например, химической илигорно-металлургической отраслей), очевиднысуществующие преимуществадействующих предприятий и территорий.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
