Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов (1142637), страница 19
Текст из файла (страница 19)
В первую очередь это связано соследующими факторами:1) Сформировавшийся экологический фон, достаточно гибко осознаваемыйобщественностью, как следствие индустриального советского прошлого;2) Размещение новых крупных производств затруднено отсутствиемнеобходимой площади промышленных площадок и территорий для установленияСЗЗ.3) Компенсационные потери вызванные отрицательными экстерналияминоворазмещаемого предприятия.Следствием этого является удорожание проекта размещения новогопредприятия в связи с ростом временных затрат и прямых инвестиционныхзатрат, в том числе в связи с необходимостью выделение СЗЗ.Поэтомуприопределениистоимостиземельныхучастковдляиспользования в промышленных целях необходим учет в оценочной моделиданных параметров, как общерегиональных, так и уникально-объектных.Параметры модели должны отражать следующие факторы:1) Наличие вблизи исторически сложившихся объектов экологическойприродной среды- Состояние подобных объектов,- Потенциальный уровень вреда в отношении данных объектов (прямой икосвенный),выраженныйввидеразовых,либорегулярныхплатежей,направленных на компенсацию за действительно понесенные и потенциальные101потери.
Примером может быть скидка в 50% на электроэнергию, существовавшаяс 1992 по 2002 г. в 30-ти км территориях вблизи АЭС.Примечание - Стоит отметить, что в зарубежной практике сложились правовыеотношения по подобным ситуациям в виде специальных сервитутов. Так, § 1018 Германскогогражданского уложения выделяет 3 вида сервитутов, причем 2 из них отрицательные,выраженные в запрете собственнику земельного участка на определенные виды егоиспользования (non facere), а также ограничение его права предъявлять определенные иски кпредприятиямповышеннойэкологическойопасности.Данныйсервитутоплачиваютпредприятия с потенциально высоким уровнем каких-либо внешних экстерналий, прежде всегонесущие крупные экологические риски, в целях страхования от возможных потерь.
Вроссийском же праве, роль отрицательных сервитутов, по всей видимости, выполняют нормыобщего запрета, которые содержатся в градостроительных регламентах, строительных,экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правилах, нормативах.2) Уровень занятости населения и уровень заработной платы:- при высокой безработице, реализация проектов по размещениюпромышленных предприятий в регионе способна располагать как местные власти,так и население;3) Степень информированности населения и наличие в регионе группвызывающих социальную напряженность (малочисленные народы, казаки и др.).-Проведение мероприятий по созданию благоприятного информационногоклимата (спонсорство, опека различных экологических дефиниций (вида/подвидапредставителей флоры и фауны, природных территорий, объектов наследия)4) Транзакционные издержки, связанные с:- проведением мероприятий по урегулированию споров с хозяйствующимисубъектамиигражданамипосокращениюивозможнойминимизацииотрицательных экстерналий;- Содержание группы экспертов-экологов, гидрологов и иных специалистов,контролирующих и отчитывающихся по состоянию вредного воздействияпроизводства.102Безусловно, экспертные оценки по данным факторам должны также иметьстатистическую и весовую ранжировку и стремиться максимально точно отразитьпотенциальное развитие ситуации.На сегодняшний день в России система методического обеспечения оценкидля целей налогообложения (кадастровой оценки) земельных участков и другихобъектов недвижимости активно развивается.
В ее состав входят ключевые иединые для всех стран методологии, дополненные требованиями федеральныхстандартов оценки и методическими рекомендациями профильных органовисполнительной власти. Данная структура призвана обеспечить справедливыйучет особых параметров рынка недвижимости в нашей стране с учетомособенности состояния информационного обеспечения и исходя из особенностейсовременного этапа развития рынка.Основными документами в области оценки в целях имущественногоналогообложения в РФ являются Федеральный закон №135 «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г., а именно его 3 глава"Государственнаякадастроваяоценка"иФедеральныйстандартоценки«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»,утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года№508.Методическое обеспечение кадастровой оценки земельных участковобъектов промышленности изложено в следующих документах:1) Методика государственной кадастровой оценки земель промышленностии иного специального назначения, утвержденная приказом Росземкадастра №П/49от 20 марта 2003 года;2) Методические указания по государственной кадастровой оценке земельнаселенныхпунктов,введеннаявдействиеприказомМинистерстваэкономического развития №39 от 15 февраля 2007 г.3) Методические указания по определению кадастровой стоимости вновьобразуемых земельных участков и существующих земельных участков, в случаях103изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточненияплощади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития №222от 12.08.2006 г.Вышеуказанные методические указания не обязательны к применениюсогласно статье 24.15 Федерального закона 135-ФЗ и п.9 ФСО-4, ноиспользование их может предусматриваться специальными условиями договоровна проведение кадастровой оценки, а также фактически является ориентиром дляспециалистов.Анализ проведенных в последние годы работ по Государственнойкадастровойоценкеземельныхучастков, используемых промышленнымипредприятиями, показали, что процедура отбора факторов стоимости носитсовершенно субъективный характер и не соответствует принципам какразмещения этих производств, так и рыночного ценообразования.
Соответственномодель оценки носит бездоказательный характер. К примеру, при расчетекадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктовИркутской области, а именно города Братск, в черте которого находятся Братскийалюминиевый завод (производительность 1 002 000 тонн в год) и образованныйотделением от БрАЗа электротермического цеха Братский завод ферросплавов,произведенномкомпаниейООО"Фингрупп"г.Тамбов55,использованыследующие факторы стоимости:1) Численность населения в населенных пунктах;2) Расстояние от населенного пункта до муниципального, районного илигородского округа;3)Расстояниеотнаселенногопунктадоцентраобластного(республиканского) значения;4) Расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции,платформы, кмИнтернет-ресурс Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. Режимдоступа:https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_state_cadastral_estimation (дата обращения:06.04.2014).551045) Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) остановокобщественного транспорта (в т.ч.
автовокзалы, автостанции, автобусныеостановки и т.п.);6) Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения;7) Наличие в населенном пункте центральной канализации;8) Расстояние до озера Байкал9) Наличие в населенном пункте центрального теплоснабжения;10) Наличие в населенном пункте центрального газоснабжения;11) Наличие в населенном пункте магазина;12) Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения;13) Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы;14) Расстояние до ближайшей к населенному пункту дороги федеральногозначения;15) Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта.В итоге для расчета итогового удельного показателя кадастровой стоимостиземельных участков (УПКСЗ) для данного вида разрешенного использованиеприменялись значение приведенных факторов и использовалась следующаяэкспоненциальная модель (3):УПКСЗ = 1.00*e(1.92e-20*F1 + 0.02*F2 + 4.58e-3*F3 + 3.56e-77*F4 + 7.40e-6*F5 + 7.40e-6*F6 + 7.40e-6*F7 + 7.40e-6*F8 +7.40e-6*F9 + 7.40e-6*F10 + 7.40e-6*F11 + 7.40e-6*F12 + 1.67e-3*F13 + 7.40e-6*F14 + 1.84e-3*F16 + 3.49e-3*F17)(3)При этом фактор экологии, на этапе отбора представленный как во 1-3группах ВРИ, так и в целом по данной группе земельных участков дляиспользования промышленными предприятиями не использовался.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
