Диссертация (1141436), страница 20

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 20)

Измеримости инвестиционно-строительных процессов, исследуемых, как по объектным (проектным) характеристикам, так и по процесснымфазовым параметрам, субъектно распределенным и подверженным влияниюфакторов различной природы.2. Учете особенностей и выявлении отличительных черт процессадостройки, что позволяет уточнить состав, структуру и измерители122параметров завершающей стадии строительства.3. Мотивированность участников достройки в зависимости отхарактеристик завершающей стадии строительства, исследуемой с учетомвзаимосвязи показателей незавершенного строительства в динамическойразвертке.4.

Превентивности, предполагающей необходимость детерминацииэкономических интересов участников, позволяющей своевременно выявлятьпротиворечия и не допускать конфликта экономических интересов.5. Динамичности, реализуемой на основе систематизации видовзатратирезультатов инвестиционно-строительнойдеятельности,чтопозволяет не только количественно измерить основные параметры процессадостройки объекта, но и сопоставить их в динамике с целью оценкиэффективности мотивационных механизмов и управленческих воздействий вцелом.6. Синтезе логических, количественно измеримых, сопоставленийрезультатов и затрат, обеспечивающим научно-обоснованную базу дляпринятия и реализации управленческих решений, в т.

ч. по использованиюзамещающих и поддерживающих устойчивое развитие технологий.Целевая направленность использования сформулированных принциповзаключаетсявстремленииполноценногораскрытияпотенциалаэкономической эффективности завершения строительства, относимых ккомпетенции всего круга участников строительства. Раскрывая содержаниеп.1, все пространство измерителей незавершенного строительства в динамикепредставим в трех основных фазах (рис. 3.2.1.).Какследуетизрисункатрехфазнаямодельэкономических измерителей достройки сфокусированапространствана процессныххарактеристиках, выстраиваемых на основе прямых и обратных связей.Тоесть,экономическаяоценкасостоянияобъектанезавершенногостроительства (no(t)) непосредственно влияет на ng(t).

В то же времяпроцессные характеристики определяются ожидаемым состоянием nR(t).123СтоимостныепоказателиготовностиВременныепоказателиготовностиСтепеньготовности объектаСтруктурасобственностина объектСоставсобственниковФункциональныехарактеристики объектанезавершенногостроительстваf{n }Параметры пространственнойлокализации(природные объекты){nг}{n }Пространствоизмерителей объектанезавершенногостроительства{nв}СтоимостнаяструктурасобственниковСостав партнерского окруженияСостав нейтральныхконтрагентовХарактеристика степени важностиобъекта незавершенного строительстваОбщественно необходимКоммерческийРежимобратнойсвязиn (t) = {nf, n m, n o, nв , n s , nг}o{nut}Субъектныехарактеристики процесса{nft}nКалендарный графикплатежейgГрафикСтруктурапроизводстваобъемов работработСтруктураучастниковПроцессные измерителидостройки и вводав действие объектанезавершенногостроительстваСтруктура источников финансированияХарактеристика процессовфинансированияКалендарный графикпоступленийСостав заинтересованныхпартнеровСоставконкурентовХарактеристика источниковфинансированияСтоимостьфинансовыхресурсовПараметрысоциальнойинфраструктуры{no}{nit}Состав источников финансированияПараметрыжилойнедвижимостиПоказателиместорасположения объектанезавершенного строительстваm{ns}Фаза подготовки кдостройке – оценкасостояния объектовнезавершенногостроительстваПараметры объектовпромышленногоназначения{nrt}Характеристика ресурсногообеспеченияГрафикпоставкиресурсовСтруктураресурсовrt(t) = {n it , nft , nut, n }...Фаза достройки объектовнезавершенного строительстваэtnR (t) = {n , nбt, n , n }ptХарактеристика продажготовой строительнойпродукцииpt{n }atбt{n }Измерители реализацииобъекта незавершенногостроительстваСтруктураСтруктураГрафиксобственностиформ оплаты платежей ...

на объектРежимобратнойсвязиХарактеристикабартерныхвзаиморасчетовДоля бартера вобщем объемепродажаt{n }Сравнительная эффективность бартерныхвзаиморасчетовэt{n }Оценка экономической эффективности достройки объектовнезавершенного строительстваФаза реализацииСтоимостьзатратЭкономия /перерасходХарактеристикаальтернативныхмеханизмовЦеновыескидки...Субсидирование*) Функциональные характеристики объекта представляют собой множество показателей проектных и конструкторских решенийРисунок 3.2.1.

Трехфазная модель измерителей достройки и реализацииобъекта незавершенного строительства124Таким образом, прогнозируемые параметры процесса реализацииобъекта такжеисточниковдолжныбыть учтеныприопределениине толькои процессов финансирования, но и участников ресурсногообеспечения достройки и ввода объекта в эксплуатацию.ng(t) = F(no(t), nR(t)) = F(nf, nm, nо, nв, ns, nr, npt, nбt, nat, nэt)(3.2.1.)При этом заметим, что ряд показателей в обязательном порядкефиксируется во времени (график платежей и фактически все процессныепоказатели). В то же время показатели подготовительной фазы могут бытьпредставленыввидематриц.Всовокупностьвсепоказателиструктурируются в форме информационных матриц.

Это позволяет в полноймере реализовывать требования геоинформационного моделирования. Приэтом, на первой фазе формируется шесть информационных слоев, на второйи третьей – четыре основных информационных слоя. Фазы достройки иреализации исследуются в режиме обратной связи, т.е. nR(t) корректируетng(t) и наоборот.

Это выражается, например, в условиях расширениябартерных взаиморасчетов. Их использование позволяет осуществлятьзамещение источников финансирования, придавая процессу финансированиядостройки ресурсоэкономный характер. Участие административного ресурсатакже может осуществляться в режиме бартера. Разрешение на достройкудополнительных этажей или предоставление гарантий Администрациейгорода, фактически оплаченное жилым фондом, способно существенноизменитьпроцессныеэкономическуюсоглашенияпохарактеристикиэффективностьпроцессуидостройки.реализациисобственноТакимготовогообразом,жильяконечнуютвердыепозволяюткорректировать ng(t) в оперативном режиме времени.

В силу этого, всепроцессные характеристики являются динамическими, т.е. изменяющимисяво времени.Следствием реализации режима обратной связи может быть такжеизменение проектных и конструкторских решений объекта незавершенного125строительства. Как указывалось в разделе 3.1., резервный (мобильный) фондоргановвластиможетиметьиныехарактеристикидопустимойкомфортности. Следовательно, пространственные показатели жилого фондадолжныбытьскорректированы.Естественноместорасположениеисложившийся состав собственников изменить невозможно. В то же времястепень важности объекта и характеристики партнерского окружения впроцессе достройки (особенно в случае активизации органов власти) могутизмениться кардинально.На первой фазе подготовки объекта к достройке обобщающимпоказателем no(t) является рыночная стоимость объекта незавершенногостроительства, определяемая множеством измерителей (см.

рисунок 3.2.1).При этом следует понимать, чтоIn o ( t )   ЗiФ(3.2.2)i 1где:I ЗiФ - фактическое значение суммарных затрат реализации проекта.i 1ДОРСIФФФФФ Зi  Зд  Зо  Зр  Зс  HiФi 1д 101р 1с 1i 1I(3.2.3)где:Д ЗФд - фактически произведенные затраты на подготовку проектно-д 1сметной документации;О ЗоФ - фактические затраты на отвод земли и оформление право 1(собственностиилиаренды)иполучениеисходно-разрешительнойдокументации на строительство;Р ЗФр - фактически выполненный объем строительно-монтажных работ;р 1С ЗФс - затраты собственника объекта незавершенного строительства, вс 1т.ч.

затраты на его консервацию, обеспечение сохранности и др.;126I НiФ - фактические выплаченные налоги, связанные с нахождениемi 1объекта незавершенного строительства на балансе собственника.Как было доказано в разделе 2.3, вложенные средства в случае срываграфика строительства обесцениваются. При этом, тем быстрее, чем большесрок консервации объекта.

Именно поэтому в подавляющем большинствеслучаев (исключения возникают в редчайших случаях конъюнктурныхсдвигов,связанныхсинтенсивнымосвоениемрайоназастройки)собственник проекта несет ускорено возрастающие во времени убытки, т.е.IIn ( t )   ЗiФ   Уioi 1i 1(3.2.4)где:I Уi - убытки или абсолютное значение объема рекапитализацииi 1объекта.Величина убытков зависит от морального износа объекта, еготехническогосостояния,изменившихсясоциально-экономическихиэкологических условий окружающей среды.Учитывая рыночную оценку объекта незавершенного строительства, вусловиях рыночной экономики во всех случаях необходимо выявитьинвестиционную привлекательность его достройки.

Показатели достройкиопределяются матрицей источников и графиками финансирования, которыеизменяются в зависимости от динамики: спроса на рынке недвижимости,объемов собственных средств застройщика, возможностей заимствований,долевого участия, бартера, ценовой политики, мер поддержки и др. факторов.Множествохарактеристик источников и процесса финансирования{nit, nft} определяется:1) объемом и графиком поступления средств населения. К нимотносятся не только накопления, доходы от продажи имущества и др., но ибанковские кредиты, займы и др.;1272) наличием и потенциалом пополнения собственных средствзастройщика;3) возможностью привлечения средств, в т.ч.

Характеристики

Список файлов диссертации