Диссертация (1141436), страница 23
Текст из файла (страница 23)
Риск продления сроков строительства. Данный риск наиболеераспространен и характерен для строительной сферы. Он связан не только сфизической задержкой строительства вследствие невыполнения договорныхобязательств(срывапоставокматериалов,недобросовестнойработыподрядчиков, не просчитанной в полном объеме и ошибками в проектносметной документации, достаточным и своевременным финансированиемпроекта и др.).
В рассматриваемом проекте, финансирование былосвоевременно предоставлено государством в полном объеме. Все виды работпроизводились в соответствии с запланированными графиками. В результатеввод в эксплуатацию был отсрочен в связи с незначительной задержкой в145подводе городских коммуникаций, за которую отвечал акимат г. Алматы, атакженеобходимостиустраненияскрытыхдефектов,допущенныхпервоначальным застройщиком на начальных стадиях строительства.В итоге реализация данного проекта является примером эффективногогосударственно-частного партнерства, в рамках которого были устраненыкритически важные риски, значительно снижена социальная напряженностьи минимизированы последствия мирового финансового кризиса дляконкретно взято проекта.
Это выразилось в равновыгодности вложений всехучастников строительства. Так, двухлетний депозит государственныхвложений составил – 6,5 % годовых. На фоне снижения социальнойнапряженности указанный уровень доходности государственных инвестицийпо существу отражает бюджетную эффективность вложений. Маржинальныйдоход банка в результате реализации проекта и обеспечения погашениявнешних обязательств составил на этапе передачи недвижимости вэксплуатацию – 3,7 %, а приведенный к этому моменту дисконтированныймаржинальный доход по ипотечным выплатам составил 7,4 %.
Такимобразом, экономическая эффективность банка-оператора составила 11,1 %.Рентабельность застройщика составила 8,4 %. Прочие участники достройкиосуществляли работы и оказывали услуги на конкурсных началах,позволивших по экспертным оценкам минимизировать затраты и удержатьнорму прибыли на уровне до 10% от затрат [45].
В целом, принятыймеханизм достройки обеспечил реализацию экономических интересовучастников на запланированном уровне.Такимобразом,декомпозицияэкономическойэффективностидостройки и успешной реализации комплексного проекта «Мега-РайонСайран» показала, что при условии приоритетного соблюдения интересовдольщиков, выразившегося в том, что, несмотря на кризис, их стартовыевложения не были обесценены, а договорные обязательства были в полноймере выполнены, государственные интересы были также соблюдены, а146благодаря высокопрофессиональной деятельности банка-оператора всеучастники строительства погасили издержки и получили прибыль в пределах10 % годовых.Систематизация и оценка эффективности методов согласованияинтересовучастниковпроектадостройкипроектанезавершенногостроительства позволила представить их ранжирование (таблица 3.3.1.).Таблица 3.3.1.№1.Ранжирование методов достижения заданного уровня экономическойэффективности достройки проекта «Мега-Район Сайран»Доля влиянияМетоды снижения рисков достройки /на совокупнуюобеспечения экономической эффективностиэкономическуюреализации проекта достройкиэффективностьРеструктуризация недвижимости в соответствиис изменением структуры спросаПрименениемеханизмов28 %ипотечного2.
кредитования и рефинансирования ипотечных20 %займовСозданиеспециальнойгосударствуи3. организационнойподконтрольнойбанку-операторуструктуры(субъекта17 %хозяйствования)4.5.Своевременное финансирование выполненныхстроительных работ и оказанных услугКонкурсныепроцедурыотбораучастниковпроекта достройкиДвойнойконтроль6. государственныйв(банковскийоперативном12 %10 %ирежиме7%времени)7.Другие (профессиональная оценка, инжиниринг,престижность участия и др.)6%147Структурный анализ рангов методов, используемых в процесседостройки объектов выявил, что важнейшим фактором достиженияэкономической эффективности стала корректировка проекта в соответствии сизменившейся структурой спроса, позволившая привлечь дополнительносоинвесторов по жилым и нежилым помещениям. Примерно пятая частьэкономическойипотечныхэффективностимеханизмовобусловленакредитованиявысокимдольщиков.потенциаломСущественноеувеличение количества и расширения состава последних (примерно в 1,7 раз)явилось следствием принципиальной возможности ипотечного кредитованиябанком-оператором.
Также результат реализации проекта подтвердилвысокийпотенциалспециальногосударственно-частногосозданнойдисциплиныкомпании.выразиласьвВажностьсущественномпартнерствасоблюдениявлияниивформефинансовойсвоевременногофинансирования выполненных строительно-монтажных работ и оказанныхуслуг (4-й ранг в таблице). Что касается эффективности конкурсныхпроцедур, их целесообразность повторно подтверждена практикой. В то жевремя эффективность двойного контроля оценена экспертами на уровне 7 %,что свидетельствует о его целесообразности, но только применительно ксоциальным критически важным проектам.Следует отметить, что одним из основных результатов примененногомеханизма застройки стала систематизация опыта нейтрализации рисковсрыва срока строительства и перерасхода его сметной стоимости, чтопозволило не только обеспечить экономическую эффективность проектадостройки,ноипереосмыслитьзаконодательнуюосновудолевогостроительства.07 апреля 2016 года Президент Республики Казахстан подписал закон«О долевом участии в жилищном строительстве» (вступил в законную силу10.10.2016 г.) [58], который предусматривает модернизацию системыорганизации долевого участия в жилищном строительстве, а такжедополнительные гарантии в этой сфере.
В законе предусматриваются два148новыхмеханизма долевогостроительства. Дляучастияв долевомстроительстве застройщику в обязательном порядке, как в рамках первого,так и во втором механизмах, необходимо получить разрешение в местныхисполнительных органах, иметь в наличии земельный участок (на правесобственности или аренды) и проектно-сметную документацию (ПСД) сположительным заключением государственной экспертизы.В первом механизме застройщик обязан построить нулевой цикл засобственный счет, получить положительные решения банка о кредитовании ио выборе инжиниринговой компании. При этом взносы дольщиков будутперечисляться на специальный счет застройщика, которые могут бытьиспользованы только на основании заключения инжиниринговой компании(акт выполненных работ).Во втором механизме застройщику необходимо будет построитькаркас жилого здания за счет собственных средств.
Затем застройщик имеетправо привлекать дольщиков. При этом, если деньги дольщиков будутпотрачены не по назначению, инжиниринговая компания имеет правоприостановить операции по расчетному счету застройщика до разрешенияспоров и устранения выявленных обстоятельств.Всвоюочередь,всоответствиисновымиправиламинаинжиниринговую компанию возлагается контроль и надзор за ходомстроительства,измененийпроектно-сметнойдокументации,целевогоиспользования средств дольщиков.Для создания системы гарантирования долевых вкладов в республикетакже предлагается создать специальный фонд на базе существующего АО«Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов».
В соответствиис уставными задачами фонд будет предоставлять гарантии дольщикам позавершениюстроительстважилогозданиявслучаенеисполненияуполномоченной компанией обязательств по строительству. Для получениягарантииФондазастройщикобязансоответствоватьследующим149требованиям:1) иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов(жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генеральногоподрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менеевосемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городахреспубликанского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратныхметров при строительстве в иных административно-территориальныхединицах;2) иметь безубыточную деятельность за последние два финансовыхгода согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторскимзаключением;3) величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемногои собственного капитала, не должна превышать семи в течение всего срокастроительства жилого дома (жилого здания) до приемки его в эксплуатацию.Также для осуществления деятельности по организации долевогоучастия в жилищном строительстве с использованием гарантии Фондазастройщиксоздаетосуществляющуюуполномоченнуюдеятельностьнеболеекомпанию,чемпоодновременноодномупроектустроительства.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
