Диссертация (1141436), страница 19
Текст из файла (страница 19)
Понимая, что интересом в минимизациистоимости квадратного метра жилья не следует пренебрегать, важнозадействоватьтакойрычаг,каквозможностьльготногоипотечногокредитования. В сложившихся условиях фактически все мотивационныерычаги совершенно невозможны без участия государства. В свою очередьгосударство и специализированные субъекты заинтересованы в устойчивомликвидном спросе на рынке жилья. Это снижает излишнюю нагрузку набюджет и создает стабильные условия его пополнения.
Экономическиеинтересы застройщиков также связаны с необходимостью привлечениядольщиков. Им важно ускорять сроки достройки незавершенных объектов иминимизировать свои затраты в сложившемся временном режиме.Уточнимсоставмотивационныхмеханизмовреализацииэкономических интересов каждого из участников строительного процесса.Во-первых, самым распространенным в рыночных условиях являютсякредитные механизмы стимулирования спроса с возможным использованиемгарантирования, субсидирования ставок коммерческого и ипотечногокредитования жилищного строительства и др. альтернативных инструментов(рис.
3.1.1).Во-вторых, это гарантийные механизмы. Их развитие связано сукреплением институциональных основ долевого финансирования, в т.ч.законодательных.направленностьИхобщаязаключаетсявдляпостсоветскогосущественномпространстварасширениигарантийдольщикам за счет формирования новых требований к застройщикам.В-третьих, реструктуризационые механизмы, корректирующие воперативном режиме времени инвестиционные контракты на строительствожилья с целью урегулирования экономических интересов участников за счет116реализации дотационных механизмов, использования ценовых скидок,рассрочек и др.В-четвертых, программные механизмы, позволяющие включить объектв сферу комплексного развития территорий, а следовательно, и в сферуэкономическихинтересовгосударственныхорганов.Этопозволитактивировать все методы программной поддержки.В-пятых, механизмы государственного финансирования объектовинфраструктуры, снимающие основные производственные препятствияускорения ввода в действие объекта.В-шестых, процедурные механизмы, направленные на ускорение иупрощение порядка оформления прав собственности на земельные участки иполучениеисходно-разрешительнойдокументацииназавершениестроительства.В-седьмых,кооперативные механизмы,связанныес развитиемжилищно-накопительных кооперативов, сберкасс, потребительских обществи других коллективных форм инвестиционно-строительной деятельности.В-восьмых, механизмы геоинформационной поддержки участия встроительстве,упорядочивающиевсеинвестиционно-строительныепроцессы, а также предоставляющие основы вариативного выбора ипринятия решений и др.Последний из перечисленных механизмов особенно важен, т.к.
влияниепотока негативной информации в СМИ по поводу долевого участиянеобходимо грамотно и последовательно нейтрализовывать на основеобеспечения полной прозрачности и подконтрольности инвестиционностроительной деятельности в жилищной сфере.Важной мерой стимулирования субъектов строительства, особеннозастройщиков, является развитие механизмов проектного кредитования,распространенного во многих европейских странах. В Казахстане, также какв России, оно не может быть внедрено в полной мере, т.к. банки пока неимеют возможности кредитования стартовой фазы строительства. Что117касается завершающей фазы в отсутствии части средств на завершениестроительства, это возможно. Возобновляя работы, застройщик способендополнительно привлечь средства дольщиков.
Таким образом, проектноекредитование достройки потенциально привлекательно для застройщика, втом числе по причине необязательности залога. Для банка залог перестаетбыть полноценным обеспечением кредита, т.к. реализовать заложенноеимущество в настоящее время становится все труднее. В особенности этоотносится к незавершенным объектам. В целях создания эффективныхмеханизмов проектного кредитования достройки жилья в ряде регионов иведомствах РФ ведется активный поиск эффективных механизмов.
В СанктПетербурге АО «Союзпетростроем» была выдвинута инициатива созданияспециализированногоагентства,котороесформируетисточникифинансирования для проектного кредитования завершения строительстваобъекта и сдачи его в эксплуатацию. Такое агентство или фонд, по мнениюэкспертов, возможно придется создать и при Министерстве строительстваРФ.
Его цель - привлечь ресурсы уполномоченных банков. Важно такжепредусмотреть, чтобы средства агентству предоставлялись исключительно навозвратной и платной основе. Состав пула этих банков может бытьсформирован на принципе конкурсного отбора. Обязательным условиемпрактической реализации инициативы Санкт-Петербурга является созданиемеханизма государственного контроля проектного кредитования.
Длястимулирования покупательского спроса на готовые квартиры в рамкахрассматриваемого предложения по завершению строительства покупателямпредлагается компенсировать разницу между предоставляемыми кредитамии действующим уровнем инфляции, что по расчетам «Союзпетростроя»составит 10-11 % [125]. Анализ показал, что такой подход может бытьиспользованивусловияхКазахстана.Нопомимосозданияспециализированного агентства для внедрения проектного кредитованиядостройки потребуется разработка специального режима использования118кредитных ресурсов коммерческих банков в этих целях. Совершенноочевидно также, что порядок применения проектного кредитования долженбыть сформирован, как на государственном, так и на местном уровне.Что касается практической реализации механизмов государственногофинансирования инфраструктуры, то необходимо иметь в виду, что всовокупной стоимости строительства жилья в Республике Казахстан более50 % составляют затраты на создание инфраструктуры, подключение кэнергоресурсам и стоимость земельных участков, полученных черезаукционы на конкурсных началах.
В рамках этого механизма имеется целыйряд возможных резервов, пока не реализуемых государством:снижение или предоставление отсрочки для застройщиков жилья приплате за подключение;создание сетей за счет поставщиков энергоресурсов;создание инфраструктуры на принципах государственно-частногопартнерства и др.Снижениеурегулированииадминистративныхпроблемдостройки,барьеров,ставшееимеющихсяпредметомприразделаспециальной "Дорожной карты" в России, также актуально для Казахстана.При получении необходимых разрешений и согласований во всех секторахрынка недвижимости излишние проволочки существенно снижают конечнуюэффективность строительства.В условиях финансового кризиса и высокой цены кредитных ресурсовзастройщик, движимый необходимостью снижения стоимости строительства,должен активнее использовать всевозможные альтернативные прямомуфинансированию методы достройки.
Так, в последнее время наблюдаетсявозврат к механизмам бартерного обмена. По факту в РФ в настоящее времябартер активно используется в Красноярской, Свердловской, Московскойобластях. Обмен строительных материалов и услуг стимулирует подрядчикови поставщиков строительных материалов тем, что они в качестве оплаты119получают квартиры в достроенном жилье. Это позволяет реализовывать нетолько коммерческие интересы, но и решать социальные проблемыпредприятий. Этот метод обоюдной мотивации особенно востребован вусловиях кризиса. Явление бартера на рынке недвижимости – показательтого, что в отрасли существуют серьезные проблемы.
Эту ситуациюбезусловно провоцирует критическая нехватка оборотных средств. Но помере нормализации хозяйственной ситуации товарно-денежные формывзаиморасчетов снова заместят бартерные механизмы.В целом множественность механизмов характерна для фаз кризиса ивосстановительного роста. Фаза развития требует повышения скоростныхрежимов строительства, а, следовательно, базируется на самых быстрых,отструктурированныхиинституциональномотивации участников достройки.обеспеченныхмеханизмах1203.2. Методические основы определения экономической эффективностиосвоения незавершенного строительства, как резерва устойчивогоразвития строительных предприятийДостаточно широкий спектр возможных механизмов завершенияприостановленных по тем или иным причинам объектов строительства, какбыло показано в предыдущем разделе, инициируется, формируется иреализуетсяорганамивластина различныхиерархическихуровняхнациональной экономики.
По мере необходимости банки, фонды, агентства идругие субъекты хозяйствования включаются в процесс, что позволяет вполной мере учесть экономические интересы участников завершениястроительства. Между тем в условиях рыночной экономики интересызачастую носят прямо противоположный характер и, если органам власти,жителям и заказчикам, как потребителям строительной продукции, важноминимизироватьеестоимость,топроектировщикам,поставщикам,подрядчикам, банкам желательно максимизировать цену предоставляемыхресурсов, работ и услуг. Если в секторе коммерческой недвижимости пристроительстве торговых центров, ресторанов, концертных залов и т.д. поискконсенсуса экономических интересов может быть отнесен к компетенциипредставителей хозяйственной среды, то в отношении жилой недвижимостии социальной инфраструктуры первой необходимости (школы, детские сады,больницы и др.) значение административного ресурса крайне важно.
Именнопоэтому совершенно необходимо создавать такие условия инвестиционностроительной деятельности, при которых дополнительные мотивационныемеханизмы должны иметь превентивный (упреждающий) характер, создаваявозможности бесконфликтного протекания инвестиционно-строительныхпроцессов. Увязка интересов невозможна без оценки экономическойэффективности достройки, как для будущих потребителей и общества, так идля ресурсообеспечивающих субъектов хозяйствования и строительныхпредприятий, выполняющих строительно-монтажные работы и готовых взятьответственность за обеспечение сдачи объекта в эксплуатацию. Последняя121категория участников вынуждена принимать во внимание ряд условий.Во-первых, в отличие от государственных органов власти финальныйзастройщик не имеет возможности перекрыть низкую экономическуюэффективность социальными, сопутствующими или косвенными эффектами.Во-вторых, у финального застройщика практически отсутствуютвозможности ценового маневра за выполненные работы и оказанные услуги,так как рыночные цены на жилье являются наименее подвижным элементомранка недвижимости.В-третьих, субъекту, ответственному за завершение работ на объекте исдачу его в эксплуатацию, достаточно трудно оценить «скрытые» работы,касающиеся исправления ранее допущенного брака, конструктивныхпросчетов, а также необходимости по прошествии времени актуализациифункционала, облика и степени комфортности жилья.В-четвертых, возникает объективная необходимость скорректироватьоценку экономической эффективности с учетом перспективной комбинациижилого фонда для государственных нужд и коммерческой недвижимости.Такимобразом,совершенноочевидно,чтозадачаоценкиэкономической эффективности освоения незавершенного строительства вконтексте рассмотрения его как резерва устойчивого развития строительногопредприятия, выполняющего функции застройщика на финальной стадииимеет особенности, которые необходимо учесть.Логика авторского подхода к оценке экономической эффективностизавершения строительства базируется на выявленных условиях, чтопозволяет сформулировать следующие научно-практические принципы:1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
