Диссертация (1141436), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Оценка экономической эффективности вовлечения в оборотнезавершенного строительства на примере достройки комплексногопроекта «Мега-Район Сайран»Учитывая высокую степень неопределенности влияния фактороввнешней среды, сбой графиков строительства становится объективнымследствием возрастания рисков инвестиционно-строительной деятельности.При этом в период кризиса возможности замещения и пополненияинвестиционных ресурсов в инвестиционно-строительные проекты сужаютсянастолько, чтоихфинансирование изгосударственныхисточниковстановится единственно возможным. Ретроспективный анализ реализуемыхпроектов в Республике Казахстан показал, что наряду с частными,небольшими по масштабу, проектами в период кризиса 2008 г.
былиприостановлены крупные проекты. Одним из наиболее показательныхпримеров достройки жилья с привлечением финансирования от государстваявляется достройка проекта «Сайран» (2-й, 20-й, 29-й, 42 кварталы),локализованный в г.Алматы. Данный комплекс начал строиться в 2006 году врамках масштабного проекта «Мега-Район Сайран». В качестве застройщикавыступала крупнейшая на тот момент строительная компания – АО«Корпорация КУАТ», имеющая многолетний опыт в реализации масштабныхстроительных проектов в Казахстане.Проект«Мега-РайонСайран»предполагалосьреализовыватьсиспользованием механизмов долевого финансирования.
Практически снулевого цикла были привлечены в качестве дольщиков физические лица.Репутация застройщика не вызвала сомнения ни у граждан, ни у партнеров,ни у органов власти. Действительно в период 2006-2008 гг. проектосуществлялся в соответствии с календарным графиком. Но разразившийся в2008 году мировой кризис существенно пошатнул устойчивое положение138крупных и крупнейших казахских строительных компаний, а строительнаяотрасльоказаласьнагранивыживания.КорпорацияКУАТтакжестолкнулась с трудностями. В результате строительство комплекса «МегаРайон Сайран» было приостановлено на отметке около 15 %-нойстроительной готовности. В связи с тем, что строительство комплексафинансировалось средствами долевых участников, в основном физическимилицами, вплоть до 2009 года нарастало социальное напряжение.
Привлечьинвестиции в форме кредитных ресурсов в период кризиса оказалосьневозможным, а поиск соинвесторов не увенчался успехом. В силу этого в2009 году Правительство Республики Казахстан инициировало достройкуданного объекта за счет средств государственного бюджета.В целях достройки объектов незавершенного строительства междуПравительством Казахстана в лице Фонда Национального Благосостояния«Самрук-Казына» (ФНБ), АО «Казкоммерцбанк», Акиматом г. Алматы, атакже АО «Корпорация КУАТ» 21 мая 2009 года был подписан Меморандум,в рамках которого ФНБ «Самрук-Казына» выделял через финансовогооператора–АО «Казкоммерцбанк»бюджетное финансирование надостройку всех проблемных комплексов Корпорации КУАТ. Для застройкикомплекса была специально создана компания-застройщик - ТОО «GlobalBuilding Contract».
Было предусмотрено финансирование проекта в форметрех крупных траншей Фонда «Самрук-Казына». Транши осуществлялисьчерез АО «Казкоммерцбанк» на счет застройщика, который оплачивалвыполненные, в т.ч. субподрядными организациями, работы.График финансирования достройки проекта предполагал выделениеследующих траншей: 9,1 млрд. тенге в 2009 г., 6,18 млрд.
тенге в 2010 г. и8,82 млрд. тенге в 2011 г. Их общая сумма составила 24,68 млрд. тенге(рисунок 3.3.1).139Рисунок 3.3.1. График финансирования проекта «Мега-Район Сайран»В декабре 2009 года был перечислен первый транш. Его цельюявлялись:1) дополнительный выкуп земельных участков;2) получение технических условий на коммуникации;3) подготовка и согласование проектно-сметной документации;4) проведение работ по демонтажу части конструкций и возведениюнулевого цикла строительства проекта.В 2010 году Фондом Национального Благосостояния «Самрук-Казына»был перечислен второй транш в размере 6,18 миллиардов тенге напродолжение строительства по всем зонам застройки. После освоениясредств второго транша в 2011 году, был направлен третий транш в размере8,82 миллиардов тенге для завершения строительства проекта, а именно дляосуществления отделочных работ, подведения коммуникаций, подготовкиинфраструктуры комплекса (оборудование подъездных дорог, монтаждворовых конструкций, а также создание внутри дворов парковочных мест).Кроме анализируемого проекта для достройки других комплексовКорпорации КУАТ – Сайран 46 квартал, Уштобе, Гранд Алатау,ПравительствомРеспубликиКазахстанвыделенытакжебюджетныесредства.
Это позволило существенно снизить социальную напряженность,140оперативно разрешить конфликтные ситуации и с минимумом потерьзавершить начатое строительство.Имеявстроительствавиду,чтосредиКорпорациипортфеляКУАТпроектобъектов«Сайран»незавершенногоносилсамыйвысокорисковый характер, проанализируем опыт его застройки болееподробно.Основные характеристики объектов на момент принятия для застройки:1. Жилой комплекс «2-квартал» с 100 дольщиками. Общая жилаяплощадь - 42 117,92 кв.м., с количеством квартир - 588.
Завершениестроительства пятна для дольщиков запланировано на декабрь 2011 г.2. Жилой комплекс «20-квартал» с 214 дольщиками. Общая жилаяплощадь - 73 927,90 кв.м. Завершение строительства пятна для дольщиковпланируется в декабре 2011 г.3. Жилой комплекс «42-квартал» с 309 дольщиками. Общая жилаяплощадь составляет 114 460,90 кв.м. Завершение строительства длядольщиков планируется в декабре 2011 г.4.
Жилой комплекс «29-квартал, 2-я очередь». Общая жилая площадь 26 120,65 кв.м. Количество квартир – 285. Количество дольщиков – 276.Завершение строительства - декабрь 2011 г.Таким образом, четыре жилыхкомплекса, объединившие 899дольщиков, необходимо было ввести в действие в декабре 2011 г.
Для этогопосле достижения договоренности между участниками достройки иподписания меморандума была проведена работа по анализу строительнойготовности объекта на момент выделения первого транша, экспертизаимеющейся технической документации, определение объемов строительства.Также был проведен аудит с привлечением экспертной компании – ТОО«Бюро Веритас».
В результате вся подготовительная часть строительства повышеуказанным объектам заняла около полугода, после чего были начатыработы по достройке объектов.141Так как строительная готовность вышеуказанных комплексов намомент принятия решения о достройке была не более 15 %, а динамическименяющиеся потребности потребовали реструктуризации зон застройки,компанией-застройщиком была проведена работа по уточнению проектныхрешений и подготовке новых проектов, которые предусматривали не толькостроительство жилых и нежилых помещений с новыми конструктивнымипараметрами, но и также подземных паркингов.
Таким образом, стартовыехарактеристики недвижимости были существенно улучшены, что былонеобходимо для обеспечения ликвидности создаваемой недвижимости. Болеетого, строящиеся комплексы были переименованы в целях увеличения ихинвестиционной привлекательности, а также для исключения негативныхассоциаций у потенциальных дольщиков. Подключение и подвод городскихкоммунальных сетей к жилым комплексам осуществлялось совместно сакиматомг.Алматы.Сцельюобеспеченияэлектроснабжениявышеуказанных комплексов как в процессе строительства, так и в процессеэксплуатации были укомплектованы две распределительные подстанции.Согласноизначальнымграфикамстроительстваобъектовбылопределен срок сдачи в эксплуатацию всех комплексов – декабрь 2011 года.График строительства указан ниже (рисунок 3.3.2).В связи с действием ряда негативных факторов срок достройкиобъектов был продлен.
Только один комплекс – Манхэттен (29 квартал) былполностью сдан в эксплуатацию к концу 2011 года, остальные же объектыбыли сданы в эксплуатацию в 2012 году ипереименованы в жилыекомплексы – «Алтын Булак 1,2», «Каусар».Особенностью достройки анализируемого проекта стал тот факт, чтовсе риски по достройке и возврату выделенных государственных средстввзял на себя АО «Казкоммерцбанк», который выступил в качестве операторареализации проекта достройки всех проблемных объектов КорпорацииКУАТ. Второй особенностью стало размещение выделенных государством142Рисунок 3.3.2. График строительства143средств в виде срочного депозита на счетах банка – оператора.
Важноотметить, что средства были размещены на платной и возвратной основе.В данном примере для оценки степени реализуемости проектадостройки целесообразно выделить несколько основных рисков, связанных сдостройкой жилья с привлечением бюджетных средств:1. Риск невозврата выделенных государством средств. В данномслучае АО «Казкоммерцбанк» был выбран не случайно, т.к. данный банкявляется не только одним из крупнейших стабильно работающих иинтенсивно развивающихся коммерческих банков на территории Казахстанаи Центральной Азии, но и финансовой структурой с большим опытомнейтрализации рисков.
В целях снижения рисков оператор в первую очередьреструктурировал строящуюсянедвижимость. Имея в виду, что не всепомещения в вышеуказанных комплексах были в долевой собственностиучастниковстроительства,оставаласьдолянезарегистрированныхзасобственниками помещений, которые были переданы застройщику длядальнейшейреализациинакоммерческойосновеисоответственнопогашения задолженности АО «Казкоммерцбанк» перед государством. Всостав указанных помещений входили: коммерческие помещения нацокольных и подземных этажах, парковочные места и часть квартир. Также уБанка-оператораипотечныхна тот момент был достаточный для развертыванияпрограммуровеньликвидности.Это позволилопомимодостройки проблемных жилых комплексов осуществлять системную работупо рефинансированию ипотечных займов дольщиков.
Следовательно, рискиневозвратавыделенныхкомпенсировалисьсгосударствомиспользованиемнаметодадостройкусредствреструктуризациинедвижимости и метода рефинансирования ипотечных займов.2. Риск удорожания строительства. Данный риск был минимизированоператором за счет привлечения широкого круга консалтинговых, проектныхи инжиниринговых компаний, имеющих значительный опыт работы как с144государственными, так и частными, а также международными компаниями.Опыт касался не только оценки текущего состояния объектов при достройке,но и корректировки объема и структуры остаточного строительства.
Врезультате была подготовлена максимально приближенная к потенциалукапитализациипроектно-сметнаядокументация.Такимобразом,привлечение экспертного сообщества позволило уточнить конкретныехарактеристики проекта застройки с целью обеспечения его максимальнойликвидности и снижения риска необоснованного удорожания строительства.3. Риск нецелевого использования средств. Данный риск наиболеераспространен при выделении государственных средств частным компаниям.В конкретном случае АО «Казкоммерцбанк» выступил в качестве оператора,который непосредственно в оперативном режиме времени контролировалцелевое использование средств застройщиком.
Данный риск также былминимизирован за счет того, что компания-застройщик проекта быласпециально создана под проект. Кроме того, она в полной мереконтролировалась как Банком-оператором, так и государством. В результатеосуществлялся двойной контроль расходования бюджетных средств, что вполной мере обеспечило целевое использование выделенных под застройкуфинансовых ресурсов.4.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
