Диссертация (1141436), страница 18

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 18)

Вэтом случае возврат бюджетных средств растягивается во времени, чтодалеко не всегда желательно. Формализация механизма возврата будет иметьследующий вид:А АПt  КВБ(3.1.2.)а 1где:АП - арендные платежи, дисконтированные во времени;КВБ - вложения бюджета.II вариант также оценивается, как маловероятный, так как на практикепроблемная категория граждан в редких случаях изменяет рыночный109стереотип поведения.IIIвариантпереуступкиипотекодержателю,предполагающийпередачу m-ной (рис. 3.1.1.) части бюджетного фонда ипотечному агентству(фонду, банку) в целях обеспечения последующей продажи. В этом случаеисходные условия задаются региональными органами власти таким образом,что банк фактически сразу выкупает m-ную часть фонда, т.е.

И Б  КВБ .Соответственно ИБ - банковские инвестиции в жилую недвижимость.Указанный вариант наиболее вероятен, т.к. позволяет обеспечитьоперативный возврат средств с одной стороны, с другой, используетпрофессиональные компетенции ипотекодержателя, имеющего не толькодостоверную информацию о ликвидности объектов жилой недвижимости, нои возможности их эффективного продвижения на рынок, в т.ч. сиспользованием инструментов снижения рисков.

В любом случае будучипрофессиональным игроком рынка недвижимости, эффективность операцийс ним будет существенно выше I-го варианта, где орган власти вынужденвыполнять не свойственные ему функции.Разновидностями III варианта может быть переуступка любому типуинвесторов.Главнымприпринятиирешенийявляетсявыполнениетребования возврата вложенных в достройку средств бюджета.Вмешательство государства в процесс завершения строительства вслучае превышения экономически целесообразного для финансирования избюджета уровня ( N о ) возможно в различных вариантах.

Так, для инвесторовможет быть предусмотрено субсидирование кредитных ставок или в случаетехнических возможностей достройка дополнительных этажей. Также можетбытьсниженпорогинвестиционныхобремененийиливыданопоручительство. При изменении перспективы развития территории застройкиобъект может быть включенв региональную программу развитиятерритории. В любом случае у административного ресурса имеется110множество возможностей капитализации недвижимости в любой стадииготовности. В силу этого, если NО << 70 % необходимо использованиеальтернативных механизмов (4-ая траектория рис.

3.1.1). Среди нихвозможно создание специализированных государственно-частных структур(Агентств, Фондов, Банков и др.). Организационные новации становятсянеобходимыми в случае хронического характера проблемы незавершенногостроительства. По мнению экспертов, если нарушение сроков строительстваосуществляется на каждом втором объекте при условии его 50 %-нойготовности, проблема носит системный характер, а ее ликвидация требуетсоздания специального института, так как использование множествавозможных инструментов, таких как субсидирование, гарантирование,ценовые скидки, рассрочки, преференции и др. нацелено скорее на ускорениепроцессов достройки, нежели на системное решение с переломомсложившейся тенденции.

Проведенный анализ практики России и Казахстанапоказал, что альтернативные механизмы во всем спектре используютсякрайне редко, несмотря на то, что их эффективность, особенно на раннихстадиях возникновения проблем незавершенного строительства, оченьвысока. Это неизбежно приводит к необходимости принятия крайних мер напоследующихстадиях,вплотьдозамещениячастныхинвестицийгосударственными.Чтообъектовкасаетсяпринципиальнойнезавершенногожилищноговозможностистроительствасофинансированияспривлечениембюджетных средств муниципальных, региональных и федеральных органоввласти, то она во всех случаях предполагает переход прав собственности в ихсобственностьдолей,соответствующейобъемуфинансирования.Дальнейшие решения по ее использованию безусловно должны учестьинтересы участников строительства (рис.

3.1.2.). В целом они определяютсявзаимосогласованным движением финансовых ресурсов, условия которогофиксируются в соответствующих договорах.111Рис. 3.1.2. Схема взаимодействия участников достройкижилых объектовДЗjИиЭИдДольщикиЭИпЗастройщикЭИзЭИзБ...ЗпКиЭИдГосударственныйзастройщикЭИбБанкиПодрядчики...ЭИpЭИпЗpБЗpБЭИбЗjБЗбЭИгАгентство поподдержке жилищногостроительстваББЗпрОрганыгосударственнойвластиПоставщикиПроектировщикиЗсПримечание: достройка может происходить как с участием, так и без государственного застройщика, проектировщика и специализированной организации.Они показаны пунктиромУсловные обозначения:ЭИд, ЭИб, ЭИз, ЭИп, ЭИпос, ЭИг – соответственно, экономические интересы дольщиков,банков, застройщиков, подрядчиков, поставщиков, государства;Ки – объем выданных ипотечных кредитов;ДИи – объем инвестиционных вкладов дольщиков в соответствии с инвестиционнымдоговором;Зj – объем затрат по договорам подряда;Зр – объем затрат по договорам поставок;ББББББЗj, З пр , Зр , Зп , Зс, Зб – соответствующие затраты бюджета по всему кругу участниковдостройки жилых объектов112Как следует из рисунка 3.1.2, процесс инвестиционно-строительнойдеятельностиподостройкеобъектовсопровождатьсяучастиемспециализированнойорганизациижилойнедвижимостигосударственного-Агентства,аможетзастройщика,такжепроектныхорганизаций, которые в необходимых случаях вносят изменения в проект всвязи с изменениями функционального назначения части объекта.

Так, дляформирования резервного фонда конфигурация жилой недвижимости можетбыть изменена. Также и для ускоренной реализации коммерческой долибюджетного фонда могут быть внесены конструктивные изменения в проектдостраиваемого здания. В случае, если государство берет на себяответственность за достройку, то выбор поставщиков, подрядчиков,проектировщиков и банков должен осуществляться на конкурсных началах.Экономическиеинтересыучастниковдостройкимогутбытьпредставлены в табличной форме (таблица 3.1.1.).Суть экономических интересов дольщиков такова, что при казалось быабсолютной сориентированности на условия заключенного договора,возможность минимизации стоимости жилья (к примеру, в форме скидок кцене в случае срыва срока строительства) все равно остается.

Более того,использование этого рычага в процессе достройки позволяет снятьсоциальную напряженность и избежать конфликта интересов.Отметим также одно из распространенных заблуждений в отношениидольщиков. Часто считается, что полностью оплаченная доля в жилом фондереализует совместный интерес дольщика и застройщика. Это действительнотак, но только в случае обеспечения своевременного ввода объекта вдействие. Учет фактора времени в этом случае имеет принципиальноезначение, т.к.

вклад должен быть продисконтирован, т.е.:tИД (t )  ИФ  (1i)(3.1.3)откудаИФ ИД ( t )t(1 i)(3.1.4)113Таблица 3.1.1.Экономические интересы основных субъектов достройкижилищных объектов незавершенного строительства№Субъекты окончаниянезавершенногостроительства жилья1.Частные инвесторы дольщики2.Застройщик3.Проектныеорганизации4.Подрядныекомпании5.Поставщики строительныхматериалов, деталей,конструкций6.Банки, фонды, финансовыекомпании7.Органы государственнойвласти8.Субъекты государственночастного партнерства(Агентства, Фонды)Экономические интересысубъектов достройкиВыполнение договорных условийв полной мере (получение в срокв собственность жилой недвижимости).Минимизация стоимости жильяСдача объекта жилой недвижимостив эксплуатацию.Максимизация коммерческойприбылиВыполнение в срок условий договорана проектирование.Максимизация прибылиСокращение сроков производствастроительно-монтажных работ.Выполнение условийдоговоров подряда.Получение максимальной прибылиВыполнение условий договоров,соблюдение графика поставок.Максимизация прибылиМаксимизация банковской маржиза счет осуществления кредитныхопераций и выполненияипотечных договоровРазвитие среды жизнедеятельности.Реализация социальных проектов.Снятие социальной напряженностии удовлетворение потребностейдольщиков.

Формированиерезервных фондов поддержки.Возврат и пополнениебюджетных ресурсовОбеспечение завершения строительствав срок. Минимизация бюджетныхрасходов114В случае срыва сроков строительства на ΔtИФ 11ИД  ИФ  ИФ ИД ( t )t  t(1 i)(3.1.5) 1ИД ( t )ИД ( t )1(t)ИДtt  tttt (1i) (1i) (1i) (1 i)  (1 i) ИД ( t ) 1 1tt(1 i)  (1 i) (3.1.6)где:ΔИд - упущенная выгода дольщика, возникающая в результате срывасроков строительства на Δt.На практике ΔИд может быть компенсировано существенным ростомцен на жилую недвижимость (ЦФ).

В этом случае дольщик ничего не теряетпри условииЦФЦОИД ( t )ИФ(3.1.7)т.е. цены должны расти быстрее, чем увеличивается упущенная выгода.Участникистроительства(2÷5)помимоуказанногоинтереса,имеющего непосредственное отношение к достройке заинтересованы вразвитии бизнеса и обеспечения его стратегического преимущества (разделы2.2 и 2.3 настоящей работы), не позволяющего участвовать в убыточных иливысокорисковых проектах.Как следует из таблицы 3.1.1, экономические интересы всех субъектоввзаимосвязаны. Если определить в качестве общей целевой направленностиэкономические интересы завершения строительства жилого объекта, то дляее реализации на практике необходимо убедиться, что каждый субъект,участвующий в достройке, мотивирован.

Так, чтобы заинтересоватьдольщиков к вложению денежных средств, особенно в условиях кризиса, им115в первую очередь необходимо гарантировать своевременное завершениестроительства. В то же время, как указывалось выше, минимальная ценазачастую является единственным аргументом выбора объекта. В результатепотенциальная экономия оборачивается фактическими убытками вплоть дополной потери вложенных средств.

Характеристики

Список файлов диссертации