Диссертация (1141436), страница 21

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 21)

средств целевыхвнебюджетных фондов, бюджетных средств, поступлений от эмиссии акций,облигаций и др.;4) обеспеченностью кредитными ресурсами;5) заинтересованностью партнеров в готовой строительной продукции,в т.ч. в рамках использования бартерных схем;6) потенциалом механизмов поддержки процессов реализации готовойстроительной продукции (возможными ценовыми скидками, специальнымиакциями, перспективами развития достраиваемого жилья и многими другимифакторами);7) распределением инвестиционных долей участников достройкинезавершенных объектов и др.В процессе завершения строительства участвуют три основных видасубъектов, а именно:- дольщики.

На практике не менее 50 % инвестиционных ресурсов,начинаясостартовойфазыстроительствавкладываетименноэтаинвестиционная группа. В то же время в достройке их участие наименеезаметно;- государственные органы, действующие по обстоятельствам исоответственно своим бюджетным возможностям;- субъекты хозяйствования. Фактически можно наблюдать различныестратегии инвестирования. Их диапазон варьируется от компенсации затратна достройку и ввод в действие в полном объеме до освоения бюджетныхсредств и осуществления деятельности по реализации государственногостроительного заказа.Таким образом, учитывая приведенную субъектную структуру приопределенииинвестиционныхвозможностейдостройкиэффективности целесообразно разделить на три основных вида:показатели1281) эффективность пользователей (дольщиков);2) эффективность коммерческих участников;3) бюджетную эффективность.Бюджетная эффективность показывает конечную результативностьбюджетного финансирования достройки, т.е.

оценивает экономическуюэффективность реализации его функционала, как единство социальной,мотивирующей,стабилизирующейиразвивающейфункций.Синтезсовокупных затрат бюджета ( КВБ ) на достройку, структурированных всоответствии с требованием комплексной реализации его функционалаСпредставляет собой сумму: средств для жилищных субсидий (  Сс ),с 1Ккомпенсаций кредитных ставок и др. (  К к ), вложений в коммерческуюк 1Ддолю жилищного фонда (  Вд ), средств приобретения жилья для отдельныхд 1Жкатегорий граждан и социальных групп (  Сж ) и др. То есть:ж 1СКДЖс 1к 1д 1ж 1КВБ   Сс   Кк   Вд   Сж  ...(3.2.5)Оценка бюджетной эффективности по достраиваемому объектутрадиционно предполагает соотнесение бюджетных результатов и затрат.Выдвигая условие окупаемости бюджетных средств, необходимо обеспечитьпревышениебюджетныхдоходов,характеризующихрезультатынадбюджетными затратами. Очевидно, что требование в условиях социальноориентированного государства не всегда выполнимо.Синтез результатов вложений бюджета в незавершенное строительствоЭпозволяет представить их, как совокупный эффект (  Э Бэ ):э 1ЭНРИ ЭБэ  КВвБ   НнБ   ЭБр   ЭиБэ 1н 1р 1и 1(3.2.6)129где:КВвБ - сумма возвращенных средств в результате коммерческойреализации доли жилищного фонда;Н Н нБ - сумма дополнительных налоговых поступлений в местныйн 1бюджет (имея в виду налоги на недвижимость, налоги управляющихкомпаний и их работников в части, направляемой в местные и региональныебюджеты и др.);Р Э Бр - суммарная экономия бюджетных средств при использованиир 1резервного жилищного фонда в случаях расселения пострадавших отстихийных бедствий и др.;И ЭиБ - экономия бюджетных средств, связанных с привлечениеми 1альтернативных инвесторов и др.Таким образом, бюджетная экономическая эффективность (ЭЭБ) можетбыть рассчитана:ЭЭЭБ  Э Бээ 1БКВНРИСн 1Кр 1Ви 1Жс 1к 1в 1ж 1КВвБ   Н нБ   Э Бр   ЭиБ(3.2.7) Сс   К к   Вв   СжЭффективность долевого участия в достройке (ЭЭД) определяетсяотношением совокупной экономии дольщика к его совокупным инвестициямв объект недвижимости:ЭЭД  ЭДэдИ ИиДи1ИС ЭиД   ЭсД и1Ис1(3.2.8) ИиДи1где:И ЭиД - экономия вложений по сравнению с альтернативнымии 1вариантами.

Определяется методом сравнения;130С ЭсД - суммарные преимущества дотационного и стимулирующегос 1характера.Отметим, что все показатели должны измеряться с учетом факторавремени.Что касается оценки эффективности участия в достройке финансовыхструктур,вт.ч.эффективностибанков,финансовыхонаопределяетсяинвестиций,т.е.логикойкакопределенияэкономическаяэффективность кредитования процесса достройки. В целом, он практическине отличается от логики оценки экономической эффективности кредитованияв целом. Она хорошо исследована в рамках множества работ [10, 21, 29 идр.].Как было доказано в разделах 1.3 и 2.1 оценка незавершенногостроительства,какресурсаразвитияидостижениястратегическогопреимущества крупных строительных предприятий (застройщиков) идевелоперскихкомпаний,предполагаетнеобходимостьвыработкиадекватного подхода к оценке экономической эффективности достройки.

Вего основе лежит сочетание:во-первых, коммерческой эффективности выполненных работ иоказанных услуг, т.е. экономической эффективности инвестиционностроительной деятельности;во-вторых,эффективностиреальныхинвестиций(капитальныхвложений) в достройку, позволяющих получить в собственность жилье, либодля собственных нужд, либо в целях продажи.При определении указанных видов эффекта, следует иметь в виду, чтосроки достройки и сроки соинвестирования растянуты во времени. Крометого, зачастую вступая в проект, застройщик не имеет представления околичестве дополнительных дольщиков и различных соинвесторов (органоввласти, участников бартерных схем и др.).

Тем не менее, с государственнымиорганами, предприятиями естественных монополий и потенциальными131участниками возможных бартерных сделок переговоры должны бытьпроведены еще на стадии проектирования достройки. Это позволит оценитьих вклад в финансирование достройки. Затем на свой страх и риск (особеннов условиях падения спроса на жилье) в процессе строительства требуется,активно рекламируя проект, привлекать частных инвесторов-дольщиков.Наличие лага времени на достройку объекта незавершенного строительстватребует оценки рисков застройщика, главным из которых в условияхфинансового кризиса является риск недополучения необходимых средств дляконечной реализации проекта достройки.

В указанном контексте проектдостройки может быть представлен как процесс кругооборота инвестиций,предусмотренных на цели достройки. Общеизвестно, что инвестициисфокусированы на извлечение прибыли, как это показано на рисунке 3.2.2.ИРИСДГСППСДДПСДСМРДСМРСПЗДСПРисунок 3.2.2. Обобщенная модель инвестиционного цикла достройки.где:И - денежная форма инвестиций (капитальные вложения) в достройку;Р-ресурсы,вкоторыевложеныинвестиционныесредства(строительные материалы, труд, земля и др.);ИСД - производительная стадия оборота инвестиций в достройку(проектно-изыскательские,строительно-монтажныеитехнологическиеработы), сдача объекта в эксплуатацию;ГСП - готовая строительная продукция;ПСД - проектно-сметная документация;СМР - товарная продукция строительно-монтажной организации,132выполняющей функции подрядчика (доход по договору подряда);СПЗ - товарная продукция застройщика - инвестора - девелопера,получаемая от полной или частичной продажи объекта;Дпсд, Дсмр, Дсп – соответственно доходы проектно-изыскательскихорганизаций, подрядных организаций, застройщиков - инвесторов девелоперов.Соответственноалгоритмдостройкиобъектанезавершенногостроительства представлен на рисунке 3.2.3.Экономическая эффективность деятельности основного субъектазастройки, а в этом качестве может выступать застройщик, инвестор илидевелопер,соответственнодеятельности.Дляэффективностьюопределяетсяинвесторавложенийоценкавсообразнофункционалуограничиваетсядостройкуобъектаегоэкономическойнезавершенногостроительства.

Для застройщика, выполняющего собственными силами частьработнаобъектенеобходимооцениватьпомимоэкономическойэффективности вложений экономическую эффективность указанных работ.Девелопер полного жизненного цикла недвижимости помимо вложений иработ может эксплуатировать недвижимость, что также должно учитыватьсяв оценке экономической эффективности.

Итак:1) для инвестора - это экономическая эффективность вложений ( ЭЭив ):TиихtT Д   (З tЭЭв  t 1дtt 1пирирд ЗtTэподр Зt  Зtрек Зtпрз Зt )х  t(3.2.9) И  зtt 1ихtгде:Д иt - доходы инвестора, полученные по итогам сдачи в эксплуатациюдостроенного объекта;Зпирt - затраты на проектно-изыскательские работы;133IСтруктурный анализ показателей рыночной стоимостиобъекта незавершенного строительства и оценка егоинвестиционной привлекательностиIIПринятие решения о достройке объекта с предварительнойдоговоренностью с участниками достройкиIIIФормирование с органами власти мотивационых механизмов,отбор участников, выбор технических решенийпо достройке объектаIVПроведение предварительных переговоров и фиксацияпринципиальных договоренностей с потенциальнымисоинвесторамиVРазработка процессной модели и бизнес-плана реализациипроекта достройки объекта незавершенного строительстваVIАктивация источников инвестиционных ресурсови мотивационых механизмов реализации готовойстроительной продукцииVIIПроведение рекламной компании достройки объектаVIIIКоррекция потребности в инвестициях с учетом активизацииинвестиционной средыIXЗаключение договоров соинвестирования по всему кругуучастниковХЗавершение строительства и структурирование денежныхпотоков по соинвесторамХIОценка и распределение конечных результатовинвестиционной деятельности по осуществлению достройкинезавершенного строительстваXIIГосударственная регистрация объекта и оформление правдолевой собственностиРисунок 3.2.3.

Алгоритм достройки объекта незавершенногостроительства134Зирдt - затраты на получение исходно-разрешительной документациидостройки;Зэt - затраты на проведение экспертизы проекта;- затраты на осуществление подрядных строительно-монтажныхЗподрtработ;Зрекt - затраты на рекламу;Зпрt - прочие затраты;И иt - капитальные вложения инвестора;дt , зt  - соответственно коэффициенты дисконтирования, принятыедля оценки доходов и затрат.В общем виде коэффициент дисконтирования рассчитывается:t 1(1 i)(3.2.10)tгде:i–ставкадисконтирования,изменяющаясявовременииустанавливаемая, как для доходов, так и для затрат;2) для застройщика экономическая эффективность рассчитывается, какединство экономической эффективности выполненных собственными силамиработ и оказанных услуг ( ЭЭзр ) и экономической эффективности вложений вдостройку объекта ( ЭЭвз ).зЭЭр  Пр(3.2.11)Зсобгде:Пр- прибыль от производства строительно-монтажных работ иоказания услуг;135Зсоб- затраты на производство собственными силами строительно-монтажных работ и оказание услуг.TTздпирирдэподррекпрз Д t х  t   (З t  З t  З t  З t  З t  З t ) х  tзЭЭв  t 1t 1T(3.2.12) И зt х  зtt 1где:Д зt - доходы застройщика;З tj - соответственно совокупные вложения застройщика;И зt - капитальные вложения застройщика; дt ,  зt - коэффициенты дисконтирования.Синтез показателей экономической эффективности деятельностизастройщикивкачествеинвестораипроизводителяработ( ЭЭз )определяется по формуле:TЭЭззT Д t х  t   (З t t 1дt 1пирирд Зtэподр Зt  Зtсоб Зtрек Зtпрз Зt )х  t(3.2.13)T И зt х  зtt 13) для девелопера, осуществляющего достройку с последующейэксплуатацией,совокупностьэкономическойэкономическаяэкономическойэффективностьэффективностиэффективностивложенийпредставляетработ( ЭЭвд )собой( ЭЭдр ),иуслугиэкономическойэффективности эксплуатации достроенного жилого фонда ( ЭЭдэ ):TЭЭддTдпирирдэподрсобрекэксппрз Д t х  t   (З t  З t  З t  З t  З t  З t  З t  З t ) х  t t 1t 1T И дt х  зtt 1(3.2.14)136где:Д дt - доходы девелопера;И дt - капитальные вложения девелопера;- затраты на эксплуатацию.ЗэкспtВ случае если экономическая эффективность достройки ( ЭЭив , ЭЭз ,ЭЭд )большеэкономическойэффективностиновогостроительства,незавершенное строительство становиться полноценным ресурсом развитияи обеспечения стратегического преимущества ключевых рыночных игроков.1373.3.

Характеристики

Список файлов диссертации