Диссертация (1141436), страница 17

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 17)

На основе анализа базовых свойств инвестиционно-строительнойдеятельности, позволяющих обеспечить перспективное преимущество,количественнобизнеса,измеряемогоразработанаскоростьюлогическаякапитализациимодельеестроительногомаксимизации,ставшейсмыслосодержащей основой логики диссертационного исследования.6. Систематизация и структурирование технологий обеспечениястратегического преимущества строительных предприятий в условияхнеопределенности базировались на общепринятом в теории устойчивогоразвития классификаторе, который в результате проведенного анализа былдополнен технологиями обеспечивающего и стабилизирующего типа.7.Необходимостьтехнологийустойчивогорасширенияразвитияобщепринятогообусловленаклассификаторабезальтернативностьюобеспечения и поддержания траекторий развития восходящего типа,потребовавшей также полноценного учета особенностей отраслевой иподотраслевойпринадлежности,стадийжизненногоциклаобъектовстроительства, характера участия в проекте, видового разнообразияресурсного обеспечения и других критериев декомпозиции.8.Учитывая,чтовложенныевстроительстворесурсырекапитализируются или обесцениваются в условиях незавершенногостроительства,последнееинвестиционно-строительныйидентифицированопроект,внешнему и/или функциональному износу.какподтвержденныйнезаконченныйускоренному103ГЛАВА 3.

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, КАК РЕЗЕРВУСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА3.1. Формирование механизмов вовлечения в хозяйственный оборотобъектов незавершенного строительстваКакбыловыявленоврезультатеструктуризациифакторногопространства восстановления и развития строительства, как минимумэкономическибезответственноабстрагироватьсяотдинамикинезавершенного строительства.

Оно, с одной стороны, "омертвляет"вложенныесредства,лишаяэкономикуресурсоврасширенноговоспроизводства, с другой, провоцирует социальные конфликты, с третьей,может рассматриваться не как обременение и проблема, а как ресурсразвитияиреструктуризациипространстважизнедеятельности.Трансформация усугубляющейся во времени проблемы незавершенногостроительства в возможность развития, как показывает опыт, не можетпроизойти автоматически. Толчком урегулирования могут быть различныеметоды воздействия. Они требуют активации ресурсов, в составе которых,как материальные ресурсы - финансовые средства, строительные материалыитехника,квалифицированныерабочиеиинженерно-техническиеработники, управленцы, финансовые и организационные консультанты,проектировщики, риелторы и др., так и нематериальные ресурсы позитивный информационный фон, включение объектов незавершенногостроительства в региональные программы развития, рекомендации ипубличные обсуждения по дальнейшему использованию и др.

Практическийопыт автора показывает, что в ряде случаев ведение городского реестрапроблемных объектов и даже просто декларация намерений региональныхорганов власти по развитию жилищно-коммунальной инфраструктуры иблагоустройству района способно изменить картину инвестиционнойпривлекательности любого объекта недвижимости.104Рассмотрим возможные подходы к формированию экономическиэффективныхмеханизмовдостройкиобъектовнезавершенногостроительства. Проведенное исследование показало, что в сфере жилищногостроительства в настоящее время сосредоточено максимум противоречийэкономических интересов и, соответственно, проблем достройки. С однойстороны, это связано с высокой подвижностью параметров спроса на жилье,с другой, существенной зависимостью цен на рынке жилья от состояниявалютных рынков, рынков труда и др.

Платежеспособный спрос становитсятрудно предсказуемым показателем, непосредственно влияющим на рискиинвестиционно-строительной деятельности.Анализ эффективности предпринимаемых мер показал, что она, впервую очередь определяется видом недвижимости. При этом, если дляопределения способа финансирования или механизмов продаж важно впервую очередь месторасположение объекта, то для его повторногововлечения в хозяйственный оборот фактор поддержки перспективногопреимущества объекта незавершенного строительства административнымресурсом является определяющим.

Именно подтвержденная органами властиперспектива активирует спрос, который в свою очередь привлекаетинвесторов. В этом отношении, особенно важными являются социальнозначимыеобъекты.административныхВихресурсовотношенииврешенииуместнообсуждатьпроблемыучастиенезавершенногостроительства в форме бюджетного финансирования. Заметим, что степеньготовности объекта также оказывает существенное влияние на характерпредпринимаемых мер. В сложившейся в Казахстане практике бюджетноефинансирование достройки жилья рассматривается при условии не менее,чем 70 %-ной готовности объекта.

При этом, к примеру, при достройке жильяза счет бюджета, т.е. вложении 30 % недостающих средств может бытьсоздан резервный жилищный фонд для государственных нужд (временногоразмещения задолжников по ипотеке, расселения потерпевших от стихийныхбедствий и др.). Создание указанных фондов тем важнее, чем выше105экономическаянестабильность,способствующаяростуипотечныхзадолженностей и увеличению количества социально незащищенныхкатегорий граждан.

Так, уже в настоящее время в Российской Федерации поданным Росстата более 160 тысяч семей вынуждены были вернуть банкуквартиры, приобретаемые по договору ипотеки. Институционально вопроспоследующего проживания до сих пор не урегулирован.В Казахстане ситуация менее напряженная.

Проблема безусловно будетусугубляться, требуя эффективного институционального решения. Так или ииначе, но необходимость резервных жилищных фондов не подлежитсомнению, а ее увязка с завершением начатых строек из бюджетных средствпозволит:во-первых, ввести в действие замороженные объекты, тем самымсоздавая нормальные жилищные условия для платежеспособных граждан.Всекосвенныеисопутствующиеэффектывэтомслучаетакжеавтоматически реализуются (речь об улучшении здоровья и благополучияработоспособныхгражданиихсемей,чтотакжеповышаетихработоспособность, а следовательно и увеличивает базу потребления иналогообложения);во-вторых, создать жилой фонд для проживания не только проблемныхипотечных плательщиков, обеспечения жильем социально незащищенныхкатегорий граждан, а также пострадавших в результате стихийных бедствийи военных действий и др.Отметим, что, как показывает опыт Республики Казахстан, болееполовины бюджетных средств, вложенных в окончание строительства, имеетвысокую вероятность возврата, т.к.

достроенное жилье становится вновькоммерчески привлекательным и может быть реализовано по рыночнымценам. Таким образом, механизм прямого бюджетного финансированиянезавершенного строительства может быть представлен следующим образом(рис. 3.1.1.).106Общий объем капитальных вложенийв объект жилогостроительства(КВО)ПозитивновлияющиефакторыФiП1СрывсроковстроительстваНПФ j  ФiОбъемнезавершенногоТ 0строительства2IТФ  ТП  ТКВНС   ЗiФi 1Негативно воздействующие факторы3Ф НjВвод объектав действиеДоля объекта Доля госув собствен- дарственнойностисобственгражданностиO(1 NO)(N )Бюджетноефинансирование64нет98Частичная продажадоли бюджетногофонда объекта(m)N  m  N (1 N  m)  NВозврат бюджетныхсредств (КВВ)ОБНСКВВ  (КВ  КВ )  m10О5OНСОКВ / КВ  NБОНСКВ  КВ  КВ7OЕслидаБСоздание жилогофонда для государственных нуждРББКВ  КВ  КВ В11Эксплуатационные расходыпо содержанию жилого фондадля государственных нуждИспользованиеальтернативныхмеханизмовСоздание АгентстваСубсидированиеГарантированиеДотированиеКонструктивныеизмененияСнятие инвестиционных обремененийВключение в целевуюпрограммуНалоговыеосвобожденияЦеновые скидкиФРассрочки платежейф1Преференции и др.(  ЭФ )Рисунок 3.1.1.

Процессная схема создания жилого фонда длягосударственных нужд с использованием механизма прямого бюджетногофинансирования незавершенного строительства107В рисунке приняты следующие условные обозначения:КВО - плановый объем инвестиций (капитальных вложений) в объектжилого строительства;ТП, ТФ - плановый и фактический период строительства;КВНС - объем незавершенного строительства;I ЗiФ - фактически осуществленные совокупные затраты по проекту иi 1содержанию объекта незавершенного строительства;NО - нормативное значение готовности жилья;КВБ - капитальные вложения бюджета в достройку объекта;БКВВ - возврат бюджетных средств за счет реализации частибюджетного фонда;m - доля частичной продажи бюджетного фонда объекта;Ф ЭФ - эксплуатационные расходы по содержанию жилого фонда дляф 1государственных нужд.Понимая под Nо - нормативное значение готовности жилья, заметим,что если оно находится в пределах 70 % и региональным органам власти изсобственного бюджета необходимо дофинансировать соответственно 30 %капитальных вложений, то в случае ввода объекта в действие большую частьвложенийбюджетажелательновернуть.Опроспредставителейрегиональных органов власти крупных городов Республики Казахстанпоказал, что в силу ограниченности средств местных бюджетов крайневысокаобъективнаянеобходимостьполноговозвратасредств,израсходованных на достройку.

В каких случаях это возможно? Анализценовых пропорций и динамики ставок дисконтирования, как отраженияцены времени показал, что перед органами власти целесообразно ставитьдвойнуюзадачу:возвратавыделенныхнадостройкусредствприодновременном формировании 10 % - ного резервного жилищного фонда для108государственных нужд. Проведенное исследование показало, что она можетбыть решена следующим образом:I вариант эффективных продаж. Реализация 20 % жилого фонда поценам, перекрывающим 10 % - ный уровень резервирования жилого фондадля государственных нужд.

То есть суммарные денежные потоки от продажиДквартир в сданном в эксплуатацию жилье (  Д д ) должны быть больше илид 1равны КВБ (капитальным вложениям бюджета).Д Д д  КВБ(3.1.1.)д 1Оценка реальности этого варианта в редуцированном виде показывает,что это возможно в случае, если разница инвестиционной и рыночной ценыединицы жилой площади будет составлять не менее 30 %. Анализжилищного рынка показалТаким образом возможность реализации варианта эффективныхпродаж следует оценить как маловероятную.II вариант последовательного выкупа предполагает предоставлениеправ временно проживающим заключать договор аренды с правом выкупа.

Характеристики

Список файлов диссертации