Диссертация (1141436), страница 24
Текст из файла (страница 24)
При этом проект строительства жилого дома (жилогоздания) может предусматривать несколько объектов строительства на одномземельном участке (отводе).Для организации долевого участия в жилищном строительстве сиспользованием гарантии Фонда уполномоченная компания обязана иметь:1)земельныйучасток,принадлежащийнаправевременноговозмездного землепользования (аренды) или на праве собственности;2) проектно-сметную документацию проекта строительства жилогодома (жилого здания)с положительным заключением комплекснойвневедомственной экспертизы;3) деньги, планируемые для расходования и (или) незавершенноестроительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не150менее десяти процентов от проектной стоимости в случае, если земельныйучасток принадлежит на праве собственности, или в объеме не менеепятнадцати процентов от проектной стоимости в случае, если земельныйучасток принадлежит на праве временного возмездного землепользования(аренды), предоставленном государством;4)деньгинаоплатукомиссиизарассмотрениедокументов,гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;5) договор подряда строительства жилого дома (жилого здания).Имущество должно быть свободным от каких-либо обременений, прави притязаний третьих лиц.Соответственно,гарантийныйФондбудетпредъявлятьквалификационные требования к участникам долевого строительства пофинансовой устойчивости, наличию опыта, и внедрять механизмы контроляза целевым использованием денег дольщиков через инжиниринговыекомпании, а также использовать лучшие практики риск-менеджмента.В целом, принятый в Законе подход к осуществлению долевогостроительства носит превентивный по отношению к незавершенномустроительству характер.
В то же время он предусматривает вовлечение воборот объектов незавершенного строительства. При этом упор делается наиспользование гарантийных механизмов и уполномоченные компании,деловаярепутациякоторыхпозволяетминимизироватьрискинеэффективного управления строительством. Во всех случаях, прежде чемстать полноценным стартовым ресурсом для созданной в целях окончаниястроительствакомпаниинезавершенноестроительстводолжнобытьосвобождено от обременений, прав и притязаний третьих лиц.Какосновнымипоказалопытусловиямиреализациивыходанапроектаплановые«Мега-РайонзначенияСайран»,экономическойэффективности достройки и ввода в эксплуатацию жилых объектовявляются:1) приоритет социально значимых проектов;1512) равновыгодность участия хозяйственных субъектов в проектедостройки;3)включенностьфинансово-кредитныхрычаговподдержкиплатежеспособного спроса;4) квалифицированная экспертиза и реструктуризация объектовнезавершенного строительства;5) подконтрольность целевого использования на достройку всех видовактивированных финансовых ресурсов;6)конкурсныйхарактерпривлечениявпроектдостройкихозяйствующих субъектов;7) использование лучших практик риск-менеджмента и др.Таким образом, в настоящее время имеются все основания кактивизации процессов завершения незавершенного строительства, аразработанныеметодическиеподходыкоценкеэкономическойэффективности инициации и участия государства и хозяйствующихсубъектов в проектах достройки, позволяют научно обоснованно относитьнезавершенное строительство к разряду ресурсов развития и обеспечениястратегического преимущества предприятий и организаций строительногобизнеса.152Выводы 3 Главы1.
Исследование различных подходов к формированию экономическиэффективныхмеханизмовдостройкиобъектовнезавершенногостроительства, особенно относящихся к социально значимым, показалонедостаточностьиспользованияисключительнорыночныхрычагов.Решающим фактором активизации работ по завершению незавершенногостроительства является поддержка и контроль органов власти.2. На фоне роста количества проблемных категорий граждан возрастаетактуальность решения их жилищных проблем, что требует созданиярезервныхжилищныхфондов.Взаимоувязанноерешениеуказаннойпроблемы с бюджетным финансированием достройки жилья позволитполучить синергетический эффект, необходимый и достаточный для возвратацелевых бюджетных средств.3. Основываясь на сложившейся практике, разработана процесснаясхема создания резервного жилищного фонда для государственных нужд сиспользованиеммеханизмапрямогобюджетногофинансированиянезавершенного строительства жилых объектов.
Выявлены альтернативныемеханизмы,стимулирующиеспециализированнойпроцессструктуры,достройкисубсидирование,(созданиегарантирование,дотирование и др.).4. Исследование множества вариантов возврата вложенных в достройкубюджетных средств позволило выделить три основных: эффективныхпродаж, последовательного выкупа и переуступки, отличающихся, как вчасти институционального сопровождения, так и по скорости и вероятностирешения проблемы.5. Структуризация экономических интересов участников достройкипозволиладетерминироватьсоставмотивационныхмеханизмов,реализуемых в совокупности с наиболее вероятными комбинациямисопровождающихэкономическихи(субсидирования, гарантирования и др.).организационныхинструментов1536.
Анализ многообразия мотивационных механизмов достройкипоказал, что множественность механизмов характерна для фаз кризиса ивосстановительного роста. Фаза развития требует повышения скоростныхрежимов строительства, а, следовательно, базируется на самых быстрых,отструктурированныхи институционально обеспеченных механизмахмотивации участников достройки.7.Вцеляхоценкиэкономическойэффективностидостройки,сфокусированной на обеспечение стратегического преимущества финальногозастройщика, выявлены основные научно-практические принципы оценки:измеримость основных параметров по фазам и субъектам процесса;систематизация особенностей достройки; мотивированность участников;превентивность мер; динамический характер оценки и затрат и др.8.
Систематизация оценочных показателей в динамике потребоваларазработки трехфазной модели измерителей процессов достройки совстроеннымирежимамиструктурированоиобратнойпредставлено,связи.какПространствообразующиеизмерителейединоецелоеинформационные слои в графической и матричной форме. В рамкахстартовой фазы выделено шесть информационных слоев. Процессная иреализационная фазы представлены четырехслойной информационнойструктурой.9. Синтез затратных и результирующих характеристик процессадостройки, учитывающих различные подходы к оценке экономическойэффективности долевых инвестиций, бюджетных затрат и совокупныхвложений застройщика – инвестора – девелопера, позволило предложитьподход к расчету количественно измеримых показателей экономическойэффективности.10.
Предложенные схемы взаимодействия участников и расчетныеалгоритмы определения экономической эффективности достройки былиапробированы при реализации проекта жилищного комплекса «Мега-РайонСайран».Использованиезащищенныхмеханизмовбюджетногофинансирования позволило реализовать реструктурированный проект приодновременном равновыгодном обеспечении экономической эффективностиучастия всех контрагентов застройки.154ЗАКЛЮЧЕНИЕВрезультатепроведенногоисследованияполученыследующиенаиболее существенные выводы:1. Факторный анализ инвестиционно-строительной деятельности всовременныхусловияхпоказалвозрастающеезначениеструктурныхфакторов, касающихся соотношения ресурсов развития, исследованных вусловиях межфазовых переходов циклической динамики развития.
Этопозволило сформировать условия и основные тренды устойчивого развитиястроительного предприятия, в интегрированном виде выступающих в формеобеспечения стратегического преимущества, как целесообразного способаинвестиционно-строительной деятельности, обеспечивающего адекватнуюреакцию на изменения вариативной среды с учетом наличия большихобъемов незавершенного строительства.2. Смысловую и оценочную основу стратегического преимуществаразвития субъектов инвестиционно-строительной деятельности составляетобеспечениевосходящейтраекториициклическогоростастоимостистроительного бизнеса, ведущегося в проектном формате в условияхвариативной среды.
Доказано, что улучшение оценочных показателейдеятельностивабсолютномиотносительномвыражениитребуетограничения роста незавершенного строительства.3. Систематизация и структурирование технологий обеспечениястратегического преимущества строительных предприятий в условияхнеопределенности базировались на общепринятом в теории устойчивогоразвитияклассификаторе,которыйбылдополнентехнологиямиобеспечивающего и стабилизирующего типа, а также технологиямиресурсного замещения, как основы эффективной реализации потенциаланезавершенного строительства.4.Учитывая,чтовложенныевстроительстворесурсырекапитализируются или обесцениваются в условиях незавершенногостроительства, последнее идентифицировано как стоимость незаконченного155инвестиционно-строительногопроекталюбойстепениготовности,подтвержденного ускоренному внешнему и/или функциональному износу.Обосновано, что незавершенное строительство при определенных условияхможет рассматриваться не как обременение и проблема, а как ресурсразвития и реструктуризации пространства жизнедеятельности.5.Систематизациянезавершенногоразличныхстроительствамеханизмовпоказала,чтодостройкиобъектовмножественностьвзаимодополняющих друг друга механизмов гарантирования, дотирования,субсидирования, бюджетного финансирования, ценовых скидок и рассрочкиплатежей, бартера, снятия инвестиционных обременений, включения вцелевую программу и др.
характерна для фаз кризиса и восстановительногороста. Фаза развития базируется на самых быстрых, отструктурированных иинституциональнообеспеченныхмеханизмахмотивацииучастниковдостройки.6. Основываясь на предложенных принципах оценки экономическойэффективностидостройки,осуществленаструктуризациярасчетовэкономической эффективности долевых инвестиций, бюджетных затрат исовокупной экономической эффективности работ, вложений и эксплуатациивведенного в эксплуатацию объекта.7.Разработанныеметодическиерекомендациипосхемевзаимодействия участников достройки, а также расчету экономическойэффективности участия в завершении строительства апробированы в проектедостройки жилищного комплекса «Мега-Район Сайран».
В результате проектнетолькобылзавершенвсрок,ноинепревысилпределыскорректированной сметной стоимости. Также был достигнут в среднем 10%ный уровень экономической эффективности проведенных работ, оказанныхуслуг и капитальных вложений.Перспективным направлением дальнейших исследований являетсяразвитиетеоретическихосновиметодическихрекомендацийпоформированию и выбору механизмов достройки объектов незавершенного156строительства в соответствии со структурой динамически меняющегосяспроса, возможностями бюджетной и фондовой поддержки и выявленныминапрактикеэффективнымимоделямисотрудничестваучастниковинвестиционно-строительной деятельности на основе реализации новыхгосударственных законодательных инициатив.157БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
