Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 22)

Ограничение земель в границах ООПТ в обороте, распространявшееся на земли в границах курортов до их исключения из числа ООПТ, все еще влияет на правовой режим этих земель. Если земельные участки были предоставлены в частную собственность до декабря 2013 года, то решения об их предоставлении на праве собственности и договоры, заключенные на их основании, являются ничтожными. Споры об отказе в предоставлении земельных участков в частную собственность на основании требований о предоставлении земельных участков в частную собственность, поданных до исключения курортов из числа ООПТ, рассматриваются судами в соответствии с нормами, действовавшими на момент подачи заявления.

1. Установление ограничений по использованию земель курортов

В земельном праве целевое назначение и разрешенное использование земельного участка служат основным правовым средством государственного регулирования использования земли. Исходя из этих параметров определяются порядок использования земельного участка, виды хозяйственной деятельности, которые могут осуществляться на нем, и требования, предъявляемые к данной деятельности. Хозяйственная деятельность, осуществляемая на земельных участках из состава категории земель особо охраняемых территорий и объектов, должна соответствовать их целевому назначению и разрешенному использованию.

На определение порядка использования земельных участков большое влияние имеет распространение на них различных охранных или защитных зон. В целях охраны природных лечебных ресурсов права субъектов по использованию земельных участков в границах курортов ограничиваются существенным образом. Данные ограничения являются важным элементом правового режима земель территорий курортов и земель курортов. Установление ограничений по использованию земель обеспечивает соблюдение правового режима курорта как особо охраняемой территории, который, как указывает Е.А. Галиновская, «должен обеспечивать экологические интересы всего общества, а использование природных объектов на территории в интересах

частных лиц должно быть исключено или существенно ограничено» ¹⁹⁴.

При этом необходимо отличать ограничения прав на землю и обременения земельного участка. Хотя в законодательстве термины «ограничение» и «обременение» часто используются как синонимы (абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ¹⁹⁵ (далее – Закон о государственной регистрации прав)), в теории земельного права эти понятия разграничивают. Под первыми обычно понимаются запреты или ограничения на осуществление определенных видов деятельности, а под вторыми – установление дополнительных обязанностей по содержанию и использованию земельного участка и по соблюдению прав или интересов третьих лиц¹⁹⁶. Как указывает О.М. Козырь, ограничения прав носят административный характер, обычно прямо указаны в нормативных правовых актах и не предусматривают взимания платы с лиц, в пользу которых

¹⁹⁴ Галиновская Е.А. Теоретические и методологические проблемы земельных правоотношений. М., Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации., 2009. С. 166.

¹⁹⁵ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

¹⁹⁶ См.: Земельное право. Учебник для бакалавров / Отв. ред. Н.Г. Жаворонкова, О.А. Романова. С. 125 – 126.

устанавливаются ограничения¹⁹⁷. М.И. Васильева отмечает, что «ограничения означают невозможность или урезанный характер пользования природными объектами и ведения хозяйственной деятельности, а обременения – необходимость претерпевать неудобства, связанные с дополнительно нагрузкой на соответствующие природные объекты» ¹⁹⁸. Е.А. Галиновская под ограничениями предлагает понимать «совокупность пределов реализации прав на земельные участки, установленных законом в связи с необходимостью обеспечения различных интересов в обществе, которые могут быть нарушены свободным использованием земли правообладателем» ¹⁹⁹.

Ограничения прав установлены в Земельном кодексе РФ, законах об охране окружающей среды, о лечебно-оздоровительных местностях, Положении об округах охраны курортов федерального значения и связаны, в основном, с ограничениями или запретами на осуществление определенных видов хозяйственной деятельности и способами их осуществления на земельных участках в границах курортов. Ограничения формулируются путем установления предписаний

запретительного, обязывающего и дозволительного свойства²⁰⁰, что явно следует из текста

Положения об округах санитарной (горно-санитарной) охраны курортов федерального значения. Содержание ограничений прав зависит от отнесения курорта к особо охраняемым территориям определенного значения, зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны и категории земель, к которой относится земельный участок.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Земельного кодекса РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным Кодексом РФ и другими федеральными законами. В части 2 ст. 56 предусмотрены, среди прочих, такие ограничения прав на землю, как особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно- защитных зонах (п. 1), а также особые условия охраны окружающей среды (п. 2). Ограничения по использованию земель в границах курортов можно отнести к обоим из этих видов.

Первый вид ограничений, связанный с созданием зон с особыми условиями использования территорий, является одной из наиболее распространенных форм установления ограничений прав

¹⁹⁷См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации // Подготовлен для СПС КонсультантПлюс.

¹⁹⁸ Васильева М.И. О методах, средствах и способах правового регулирования экологических отношений // Экологическое право. 2009. № 2/3. Специальный выпуск. С. 64.

¹⁹⁹ Галиновская Е.А. Применение земельного законодательства: научно-практическое пособие. – М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. ИД «Юриспруденция»,

2012. С. 134. О других подходах к пониманию сущности ограничений и обременений см., напр.: Постатейный

комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. . – 2 изд., исправ. и доп. М.: Спарк. 2001. С. 22 - 25; Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности. Монография. Волгоград: Волгогр. акад. МВД России. 2000.

²⁰⁰ См.: Васильева М.И. Указ. соч. С. 62.

на землю²⁰¹. О.И. Крассов определяет данный вид ограничений как «установление в административном порядке запретов на осуществление отдельных видов деятельности и использования земли либо требований о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение» ²⁰². В отношении курортов он проявляется в том, что охрана природных лечебных ресурсов курортов и обеспечение благоприятной окружающей среды на курортах осуществляется путем включения определенных территорий в границы округов и зон санитарной (горно-

санитарной) охраны, которые выступают в качестве зон, в границах которых действуют специальные требования, в том числе, к порядку использования земель.

Общие требования к их содержанию закреплены в Земельном кодексе РФ (ст. 96) и Законе о лечебно-оздоровительных местностях (ст. 16). Конкретное содержание этих ограничений зависит от отнесения курорта к особо охраняемой территории федерального, регионального или местного значения и распространения на него зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны. Перечень видов деятельности, которые возможно или запрещено осуществлять на территории курорта федерального значения, определены в Положении об округах охраны курортов федерального значения. Для курортов регионального и местного значения конкретизация требований должна быть осуществлена в нормативных правовых актах субъектов РФ. Требования, устанавливаемые для земель в границах зон, влияют на правовой режим земельных участков, вошедших в них, вне зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования.

В целях характеристики особенностей установления ограничений использования земельных участков в границах курортов, земельные участки в границах курортов можно условно разделить на 4 вида:

1. – земельные участки, расположенные в границах курортов безотносительно категории земель, которая указана в документах государственного кадастра недвижимости;

2. – земельные участки из состава категории земель особо охраняемых территорий и объектов и находящиеся в пользовании у санаторно-курортных организаций;

3. – земельные участки, находящиеся в пользовании у санаторно-курортных организаций и не отнесенные к категории земель особо охраняемых территорий и объектов;

²⁰¹ См.: Земельное право. Учебник для бакалавров / Отв. ред. Н.Г. Жаворонкова, О.А. Романова. С. 123.

²⁰² Крассов О.И. Земельное право современной России. М., Дело. 2003. С. 343.

1. – земельные участки, расположенные в населенных пунктах (в том числе городах-курортах) и находящиеся в пользовании у санаторно-курортных организаций, использующих природные лечебные ресурсы курортов.

Правовой режим первого вида земельных участков закреплен в законодательстве достаточно ясно и четко, и регулируется нормами, устанавливающими ограничения по их использованию в связи с наложением на них определенных зон санитарной (горно-санитарной) охраны. Правовой режим второго вида земельных участков определен не ясно, и на практике органам государственной власти и судам приходится определять, используются ли они в соответствии с их целевым назначением. Регулирование правового режима третьего вида земельных участков осуществляется нормами, посвященными той категории земель, к которой они отнесены, и в соответствии с их разрешенным использованием. Они отвечают признакам земель курортов и должны быть переведены в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов в целях охраны природных лечебных ресурсов, обеспечения их использования в лечебно-оздоровительных целях и ограждения от застройки объектами, не имеющими отношения к функционированию курорта или способными навредить природным лечебным ресурсам и окружающей среде курорта. Установление правового режима земельных участков четвертого вида остается во многом на усмотрение органов местного самоуправления, и закрепляется в документах территориального планирования и правилах землепользования и застройки.

Ограничения по использованию земель в первой зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные в п. 12 Положения об округах охраны курортов федерального значения, должны иметь ретроспективный характер. Данные требования (в том числе о запрете проживания в их границах и о порядке эксплуатации лечебных пляжей), как было указано выше, часто не выполняются, особенно в городах-курортах. Ограничения по использованию земель в границах второй и третьей зоны санитарной (горно-санитарной) охраны, касаются только деятельности, которая будет осуществляться в границах курорта. Выполнение данных требований обеспечивается следующими положениями законодательства. В соответствии с п. 7 Положения об округах охраны курортов федерального значения, территория и режим округов санитарной (горно- санитарной) охраны должны учитываться при разработке территориальных комплексных схем, схем функционального зонирования, схем землеустройства, проектов районной планировки и генеральных планов развития территории. Органами государственной власти и органами местного самоуправления не допускается принятие решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа,

земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую, о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в целях размещения объектов федерального, регионального или местного значения, если размещение таких объектов не предусмотрено документами территориального планирования РФ, субъекта РФ или муниципальных образований, а также о переводе земель из одной категории в другую для целей, не связанных с размещением объектов федерального значения, регионального или местного значения, при отсутствии генерального плана городского округа или поселения (схемы территориального планирования муниципального района в случае перевода земель, расположенных на межселенных территориях, из одной категории в другую). Проектируемые объекты подлежат государственной экологической и санитарно- эпидемиологической экспертизе (п. 16 Положения об округах охраны курортов федерального значения). Развитие и застройка территорий в пределах округов санитарной и горно-санитарной охраны должны осуществляться в строгом соответствии с генеральным планом курорта федерального значения (п. 17 Положения об округах охраны курортов федерального значения). Однако два последних положения не получили своего развития в федеральных законодательных актах, что ставит под сомнение их юридическую силу.

Не урегулированным остается вопрос и о том, какой государственный орган уполномочен принимать решение о возможности размещения объектов при отсутствии генерального плана курорта. Необходимо учитывать, что современным градостроительным законодательством не предусмотрен такой документ территориального планирования как генеральный план курорта, хотя градостроительные регламенты могут устанавливаться для земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Границы курортов не зависят от границ муниципальных образований или иных территориальных единиц, следовательно, к развитию курортов невозможно или затруднительно применять генеральные планы поселений или городских округов, схемы территориального планирования субъектов РФ. Если курорт является городом-курортом, то при его развитии можно опираться на генеральный план поселения или городского округа. У курорта, не являющегося городом-курортом, может быть генеральный план, утвержденный до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, и его развитие может осуществляться в соответствии с ним. Порядок принятия решений о размещении объектов недвижимости и развитии территорий курортов, у которых нет генеральных планов, не урегулирован законодательством. Решение этих вопросов во многом находится в ведении органов

местного самоуправления. Однако стандартные процедуры принятия таких решений не гарантируют охрану окружающей среды и природных лечебных ресурсов курортов.

Характеристики

Список файлов диссертации