Диссертация (1105902), страница 21

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 21)

2010 году¹⁸². В настоящее время суды отказывают в предоставлении земельных участков в

частную собственность, если такое требование было предъявлено до исключения курортов из числа ООПТ¹⁸³.

Закон о передаче земель также не имеет обратной силы, и сделки, совершенные до вступления его в силу неуправомоченными органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления по предоставлению земельных участков в собственность и на иных правах, не могут быть признаны действительными. Большое количество решений о предоставлении земельных участков в границах курортов федерального значения на иных, чем право собственности, правах и заключенных в соответствии с ними договоров являются ничтожными, так как органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления часто превышали свои полномочия, когда принимали такие решения или

¹⁸² См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2014 г. по делу № А63-3572/2013 // СПС КонсультантПлюс.

¹⁸³ См., напр.: Постановления Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда 16 января 2014 г. № 15АП-20967/2013 по делу № А32-11318/2013 // СПС КонсультантПлюс.

заключали договоры до вступления в силу Закона о передаче земель, так как такие земельные участки в силу закона находились в федеральной собственности. В то же время данные договоры обычно зарегистрированы должным образом, и сведения об обременении участков арендой включены в ЕГРП. В настоящее время в пользовании у арендаторов находится большое количество земельных участков на основании таких договоров аренды. Арбитражные суды признают их

недействительными (ничтожными)¹⁸⁴.

Одно из последствий заключения таких ничтожных договоров выражается том, что арендаторы не имеют права на продление ничтожных договоров аренды, что может представлять для них трудности в случае, если участок был арендован для строительства. Кроме того, существует риск того, что строящийся или уже построенный объект может быть признан

самовольной постройкой¹⁸⁵. Практика превышения муниципальными образованиями своих

полномочий распространяется также и на земли в границах курортов регионального значения¹⁸⁶. Так, арбитражный суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией Туапсинского района и юридическим лицом договор аренды земельного участка, находящегося в границах округа санитарной охраны курортов Туапсинского района, отнесенных к курортам регионального значения¹⁸⁷.

У арендодателей по таким ничтожным договорам аренды отсутствует право на получение

арендной платы, но суды взыскивают с арендаторов неосновательное обогащение с 20 декабря 2008 г., то есть с момента вступления в силу Закона о передаче земель, и приобретения муниципальным образованием права собственности на земельные участки, отвечающие установленным в Законе о передаче земель признакам¹⁸⁸. Например, Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу

«Нефтебитум» (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 мая 2008 г. по 30 сентября 2009 г. Суд признал договор аренды земельного участка, расположенного в

¹⁸⁴ См.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 17 мая 2007 г. по делу № А32-20533/2006, от 21 апреля 2008 г. по делу № А32-13601/2007, от 19 марта 2009 г. по делу № А32-13600/2007, от 25 мая 2011 г. по делу № А32- 22190/2010; от 12 сентября 2011 г. по делу № А32-43838/2009; от 14 июня 2012 г. по делу № А32-26340/2010; Постановление 15 апелляционного арбитражного суда от 19 августа 2013 г. № 15АП-7944/2013 по делу № А32- 34247/2012; Постановление 3 Арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2010 г. по делу № А74-2031/2009.

¹⁸⁵ См., напр.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 сентября 2010 г. по делу № А32-49871/2009 // СПС КонсультантПлюс.

¹⁸⁶ См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 мая 2013 г. по делу № А32-9030/2011 // http://ras.arbitr.ru/

¹⁸⁷ См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 7 августа 2009 г. по делу № А32-11142/2008 //

http://ras.arbitr.ru/

¹⁸⁸ См., напр.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11 августа 2010 г. по делу № А32-49867/2009, от 9 сентября 2010 г. по делу № А32-49871/2009, от 14 июня 2012 г. по делу № А32-26340/2010 // СПС КонсультантПлюс.

пределах города-курорта Анапа, ничтожной сделкой в связи с тем, что у Администрации не было правомочий по распоряжению земельным участком, отнесенным к федеральной собственности в силу закона. Право собственности муниципального образования на земельный участок, переданный в аренду, было зарегистрировано в соответствии с Законом о передаче земель. Учитывая, что право на передачу спорного земельного участка в аренду у Администрации возникло бы со дня вступления Закона о передаче земель в законную силу, суд взыскал с ответчика

неосновательное обогащение за исключением периода до вступления указанного Закона в силу¹⁸⁹.

Лица, которым земельные участки в границах курортов были переданы в частную собственность до вступления в силу Закона об исключении курортов из числа ООПТ, не имели и не имеют гарантий того, что эти сделки не будут впоследствии оспорены. Публичное образование, выступающее стороной в договоре, в том числе купли-продажи, может отказаться от выполнения своих обязательств в силу ничтожности сделки, и оспорить действительность договора в суде, если возникнет необходимость в использовании земельного участка в иных целях. Например, по иску новой администрации города Дербент был признан недействительным ряд договоров купли- продажи земельных участков, расположенных в границах курорта федерального значения

«Побережье Каспийского моря», заключенных предыдущей администрацией¹⁹⁰.

Сделки с земельными участками в границах курортов федерального значения, совершенные неуполномоченными на то органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, в основном оспаривались территориальными управлениями Росимущества по субъектам РФ как уполномоченными органами на защиту прав Российской Федерации – собственника таких земель в силу указания закона. Также иски в суд с оспариванием подобных сделок подавались прокуратурой. В связи с принятием Закона о передаче земель суды стали отказывать в признании исковых требований федеральных органов государственной власти о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков на территории курортов федерального значения, заключенных субъектами РФ или муниципальными образованиями, и в аннулировании записей в ЕГРП, так как право собственности на них не принадлежит Российской Федерации и, следовательно, территориальные управления

¹⁸⁹ См.: Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 января 2010 г., постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2010 г. и Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 9 сентября 2010 г., Определение ВАС РФ от 27 декабря 2010 г. № ВАС-17341/10 по делу № А32-49871/2009-73/849 // СПС КонсультантПлюс.

¹⁹⁰ См., напр.: Кассационные определения Верховного суда Республики Дагестан от 8 февраля 2012 г. по делу № 33- 3310/2012 г., от 15 февраля 2012 г. по делу № 33-549/2012 г., от 8 февраля 2012 г. по делу № 33-3652/2011; Апелляционные определения Верховного суда Республики Дагестан от 26 июня 2012 г. по делу № 33-1809/2012г.; от 26 июня 2012 г. по делу № 33-1920/2012. // http://ras.arbitr.ru/

Росимущества не относятся к числу лиц, чьи права и законные интересы нарушают зарегистрированные права на спорные земельные участки¹⁹¹.

В отношении отдельных договоров аренды администрации городов-курортов и уполномоченные на распоряжение ими в границах курортов федерального или регионального значения органы государственной власти РФ или субъектов РФ заключали соглашения о переводе прав и обязанностей по ним. Арбитражные суды заняли неоднозначную позицию в оценке их действительности. В настоящее время преобладающая точка зрения арбитражных судов заключается в том, что соглашения о передаче прав между публичными образованиями по

подобным договорам аренды являются ничтожными¹⁹². В некоторых случаях арбитражные суды

все же признают их действительными. Так, было признано действительным соглашение между территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю (далее - Территориальное управление Росимущества) и администрацией г. Сочи о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, заключенному между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО «Газпромстройтеплица» (арендатор). Суд в своем решение указал, что в силу ст. 183 части I Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка по распоряжению чужим имуществом, заключенная неуполномоченным лицом, может быть признана действительной уполномоченным лицом, в качестве которого в данном случае выступило Территориальное

управление Росимущества, подтвердившее арендные права арендатора на спорный участок¹⁹³.

Представляется, что подход, при котором подобные соглашения признаются действительными и тем самым придают договорам аренды или иным договорам по предоставлению земельных участков законную силу, является более рациональным. Это могло бы гарантировать уверенность арендаторов и иных субъектов в своих правах и оградило бы их от неправильного понимания и применения государственными органами и органами местного самоуправления законодательства, а также от злоупотребления должностными лицами своими полномочиями.

Важным фактором при определении уполномоченного государственного органа по распоряжению землями в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны, находящимися в государственной или муниципальной собственности, является наличие у данной территории статуса курорта. В законодательстве не установлено, к ведению каких органов относится

¹⁹¹ См., напр.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2009 г. по делу № А32-7557/2008; Определение ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № ВАС-4546/10 // http://ras.arbitr.ru/

¹⁹² См.: Постановления 15 Арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2013 г. № 15АП-7944/2013 по делу № А32-34247/2012, от 18 апреля 2012 г. № 15АП-2504/2012 по делу № А32-34751/2011 // http://ras.arbitr.ru/

¹⁹³ См.: Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 декабря 2008 г. по делу № А32-598/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10 апреля 2009 г. по тому же делу // http://ras.arbitr.ru/

территория, включенная в границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны, но не признанная в установленном порядке курортом, и, соответственно, как разграничивается право государственной собственности на земельные участки в ее границах и какой орган уполномочен принимать решения об их предоставлении. После включения земель в границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны, они становятся одними из наиболее благоприятных и престижных для проживания. Желание застроить эти земли будет повышаться, и их стоимость с развитием территории, особенно вблизи от природных лечебных ресурсов, будет увеличиваться. Неурегулированная застройка земель в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны может нанести ущерб природным лечебным ресурсам и возможностям развития территории. В целях предотвращения подобных негативных последствий при установлении границ округа санитарной (горно-санитарной) охраны необходимо выделять перспективные территории, предназначенные под санаторно-курортное строительство и определять органы государственной власти РФ или субъектов РФ или органы местного самоуправления, которые будут уполномочены приниматься решения о предоставлении таких земель и о порядке их застройки и развития инфраструктуры на них, а также принятия таких решений. Это позволит учесть частные и публичные интересы при использовании земель, а также тот факт, что впоследствии территория может не приобрести статус курорта, хотя будет использоваться как таковая.

Вопрос о возможности обладания землями курортов на том или ином праве в странах – участницах СНГ решается по-разному. Например, в Республике Беларусь прямо установлен запрет на предоставление земель оздоровительного назначения в частную собственности, в собственность иностранных государств и международных организаций (ст. 13 Кодекса Республики Беларусь о земле). В соответствии с ч. 1 ст. 26 Земельного кодекса Республики Казахстан, земли, занятые особо охраняемыми природными территориями оздоровительного назначения, находятся в государственной собственности. Однако закон не включает эти земли в число земель, которые не могут находиться в частной собственности. В Республике Таджикистан вопрос о возможности обладания землями оздоровительного назначения не ставится, так как все земли в соответствии со ст. 2 Земельного кодекса Республики Таджикистан от 13 декабря 1996 г., вся земля в Республике Таджикистан является исключительной собственностью государства. Однако специально устанавливается, что в пределах округов санитарной охраны запрещается предоставлять земельные участки в пользование тем предприятиям, учреждениям, организациям, деятельность которых несовместима с охраной природных лечебных свойств и благоприятных условий для отдыха населения.

Таким образом, земельные участки в границах курортов и земельные участки, отнесенные к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, могут предоставляться на любых правах в соответствии с общими нормами о предоставлении земельных участков. В отношении земель курортов не установлены требования, ограничивающие их в обороте, к кругу субъектов, которые могут обладать ими на праве собственности и иных правах, или регулирующие условия их оборота. Основным фактором при определении возможности получения земель курортов в пользование является непосредственная цель их использования, которая должна соответствовать целевому назначению земель особо охраняемых территорий и объектов и виду использования земель курортов. Ограничения по использованию земельных участков в границах курортов зависят от зоны или зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны, в границы которых они входят, и от категории земель, к которой они относятся.

Закон о передаче земель предоставил субъектам РФ и муниципальным образованиям право собственности на земли курортов федерального значения с целью снятия ограничений на их развитие как центров туристической и рекреационной деятельности и муниципальных образований. Однако сделки, заключенные органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления в отношении земельных участков в границах курортов федерального значения до вступления в силу Закона о передаче земель, являются ничтожными. Действие Закона о передаче земель не распространяется на земельные участки, которые одновременно расположены в границах иных ООПТ федерального значения, а также на земли, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности (например, земли лесного фонда).

Характеристики

Список файлов диссертации