Диссертация (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 6

Празукина иТ.Ю. Овсянниковой [92], рассматривающей два сценария приобретения жилья,авторами предложены различные формулы для каждой из ситуаций: перваяформула учитывает коэффициент продолжительности периода накоплениясуммы, остающейся после текущего потребления денежных средств, приусловии инвестирования накапливаемых средств в доходныe активы, втораяформула применяется в случае наличия у покупателя собственного жилья.Данная методика не рассматривает ситуации одновременного наличия двухвышеуказанных условий, что на практике встречается часто.Также она не учитывает ежегодного подорожания жилья и наличие намомент покупки начальных сбережений, которые вложены в активы дляполучения дохода, несмотря на то, что к моменту накопления полнойстоимости жилья сумма начальных сбережений также возрастет.

Способустранения данных недостатков был отражен в усовершенствованной методикеД.К. Празукина, Т.Ю. Овсянниковой, Э. Элленна и Э. Ворзала [172], котораяявляетсядовольносложнойвиспользованиитрудноопределимых показателей.35ивключаетрядВ 2000 году в работе Фонда «Институт экономики города» [60] предложенвариантмодификациибазовойметодики,рассматривающийгодовойпрожиточный минимум домохозяйства в качестве стоимости текущих годовыхрасходов. Поскольку он не отражал возможность полного отсутствия уграждан накоплений при сумме годового дохода меньшем или равномминимальным потребительским расходам, в 2006 году Стерником Г.М. [135]была предложена вариация формулы, показывающая, что определениепоказателя доступности жилья теряет смысл при невыполнении условия«доходы больше расходов».Следующим шагом в развитии методики расчета стал переход отприменения средних по рынку показателей удельных цен и доходов потерритории к дифференциации по доходности групп населения и квартир поклассу качества, и размерам.Так Стерник Г.М.

предложил выполнить дифференциацию населенияпутем экспертного формирования диапазона доходов, соответствующегоследующим «классам населения»: за чертой бедности, малообеспеченный,средний, высокообеспеченный, элита.Вряде последующих работ различных авторов было предложенодифференцировать доходы населения не по экспертным решениям, а на основеданных государственной статистики.Подводя итог, можно сказать, что каждая из рассмотренных методикописывает отдельную ситуацию приобретения жилья, не рассматривая другиевозможные сценарии, что делает результат довольно обобщенным.

Так ООНХАБИТАТиФЦП«Жилище»игнорируютпотребительскиерасходынаселения, динамику цен на жилье, наличие сбережений и способ их хранения,а так жемогутуровень доходов домохозяйств. Получаемые данные неточны, нобытьиспользованыприоценкеобщихтенденцийвслучаемежрегиональных и межстрановых сопоставлений, по причине простотырасчетов.36Методика Овсянниковой Т.Ю., Празукина Д.К., Эллаенна Э., Ворзала Э.позволяет выполнить вычисления с высокой степенью точности, но требуетанализа большого объема статистической информации и не учитываетдифференциации населения по уровню дохода.Таким образом, проведенный анализ общей характеристики формированиятерриториальных рынков жилой недвижимости в РФ показал наличиепроблемной ситуации в области регулирования доступности жилья инеобходимость дальнейшего развития соответствующего экономическогомеханизма.

Установлено, что существует многообразие научно-практическихрешений по моделированию доступности жилья, которые, однако, неучитывают приоритетное развитие новых сегментов рынка, таких как, экономкласс, некоммерческий жилищный найм и сегмент арендного жилья, а такжедифференциацию населения по различным уровням дохода.1.3. Анализ научно- исследовательских работ в области доступного жильяСцельюпроблематикидальнейшегоформированияизученияиразрабатываемойразвитиявэкономическогодиссертациимеханизмарегулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимостибыл выполнен анализ научно- исследовательских работ в области доступногожилья.В рамках анализа была рассмотрена работаотмечает,чтонеобходиморассматриватьН.Г. Горшкова [30].

Онвзаимозависимостимеждусубъектами рынка доступной жилой недвижимости (РДЖН), как системыэкономических отношений, с учетом некоторых специфических особенностей,ккоторымотносятсяэкономические,социальные,техническиеиорганизационные.Указанная экономическая система, существует в условиях теснойвзаимосвязи и постоянного взаимодействия с внешней средой, такженепрерывно взаимодействуя с другими системами в качестве подсистемынациональной экономики.В диссертационном исследовании были изучены труды зарубежных и37российских ученых: Г.М.

Загидуллиной [47, 49], К.Ю.Кулакова [67,68], П.Г.Грабового [33], С. А. Баронина [17,19,18,20], С.А. Беляева [21], Е.А. Рыжова[127], А.И. Романовой [120], Р.М. Сиразетдинова [132], Н.Г. Горшкова [30],А.Л. Бабинцева [8], О.П. Смирновой [134], Е.Н. Абрамовой [1], Н.Н. Аверченко[1], Ю.В. Байгушевой [1], П.И. Седугина [129], Г. Поляковского [100],Косаревой Н.Б. [11,60,61], Ларионова А.Н.[70,71,72,73].В связи с высокой актуальностью изучаемой проблемы и по причинеотсутствияединойсуществованияконцептуально-методическойнаучно-практическихподходов,проработкитемыиносящих фрагментарныйхарактер, было выполнено уточнение понятийного аппарата и существующихтеоретических подходов к идентификации понятий: «жилье», «доступноежилье», «жилищный фонд», «жилищная сфера», а также «рынок жилищнойнедвижимости» и «рынок доступного жилья».Так к жилищному фонду Российской Федерации следует относить всюсовокупность находящихся на ее территории жилых помещений, отведенныхдля постоянного проживания, вне зависимости от того, кто является ихсобственником, а также стоимости, размеров и иных параметров.Согласно статье 19 Жилищного Кодекса РФ основными критериямидифференциации жилищных фондов служат:форма собственности и целииспользования.В зависимости от формы собственности жилищный фонд может бытьдифференцирован на частный, включающий совокупность жилых помещений всобственности как граждан, так и юридических лиц, государственный фонд,представляющий собой всю совокупность жилых помещений, находящихся всобственности Российской Федерации или ее субъектов, а также жилыепомещения на балансе различных федеральных предприятий, учреждений иорганизаций, находящихся в подчинении субъектов Федерации, а такжемуниципальныйжилищныйфонд-совокупностьжилыхпомещений,принадлежащих муниципальным образованиям на праве собственности.По целям использования различают жилищный фонд социального38использования, а также специализированный, индивидуальный и жилищныйфонд коммерческого использования.Жилищный фонд социального использования, как категория, объединяетсовокупностьжилыхпомещенийгосударственногоимуниципальногожилищного фонда, предоставляемый гражданам на условиях социальногонайма.Специализированный жилищный фонд – жилые помещения, включенныекакв государственный, такпредназначенныедляи муниципальный жилищный фондов,проживанияотдельныхкатегорийгражданиипредоставляемые в особом порядке.Индивидуальныйжилищный фонд–жилыепомещениячастногожилищного фонда, для проживания собственников, их членов семей и (или)иных граждан на условиях безвозмездного пользования, также включающийпомещения в собственности юридических лиц для проживания граждан науказанных условиях пользования.Жилищный фонд коммерческого использования - жилые помещения,предоставленные собственниками таких помещений для проживания гражданна условиях возмездного пользования.Ключевые особенности классификации жилищного фонда рассмотрены вработах: Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушевой Ю.В.

[1], Седугина П.И.[129].Вопросыповышениясоциально-экономическойэффективностигосударственной жилищной политики путем формирования оптимальнойструктуры и разработки различных механизмов улучшения жилищных условийрассмотрены в исследовании Матвеевой Е.С. [80]. В структуре жилищногофонда автор выделяет два сектора: наемный и частной собственности. Также висследованиипредложенаклассификациясвыделениемвструктурежилищного фонда по пяти категорий: социальное жилье, общественное жилье,доступное жилье, к которому Е.С. Матасова относит жилье эконом-класса,доходноежилье,представляющеесобой39арендныйжилищныйфонд,коммерческое жилье - жилье, приобретаемое на рыночных условиях, ипринадлежащее гражданам на правах собственности [80].Понашемумнению,основнымсегментомжилищногофонда,способствующим решению жилищной проблемы, является сегмент доступногожилья, приобретаемого гражданами в собственность,в том числе сгосударственной поддержкой.Мы согласны с утверждением Агапкина В.М.