Диссертация (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости)

ФГБОУ ВПО ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТАРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВАНа правах рукописиТАРХАНОВА ЕЛЕНА ВАЛЕРЬЕВНАРАЗВИТИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НА ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКАХНЕДВИЖИМОСТИСпециальность: 08.00.05 - Экономика и управление народнымхозяйством: экономика, организация и управление предприятиями,отраслями, комплексами (строительство)ДИССЕРТАЦИЯна соискание ученой степеникандидата экономических наукНаучный руководительдоктор экономических наук,профессор каф.

ЭУНБаронин С.А.ПЕНЗА 2016ОГЛАВЛЕНИЕВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................. 4ГЛАВА 1 ОБЗОР ТЕОРИИ, ПРАКТИКИ И ПРОБЛЕМНЫХ ВОПРОСОВФОРМИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКОВ ДОСТУПНОГОЖИЛЬЯ В РФ ....................................................................................................... 141.1 Общая характеристика проблемной ситуации формированиятерриториальных рынков доступного жилья в РФ .......................................... 141.2 Классификация и анализ этапов развития теоретических и методическихподходов к определению доступности жилья ..................................................

281.3. Анализ научно- исследовательских работ в области доступного жилья . 37Выводы по первой главе ............................................................................ 48ГЛАВА 2 МЕТОДИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГОМЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НАТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ С АНАЛИЗОМОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ ИХ РАЗВИТИЯ ................................................. 502.1 Моделирование методического подхода определения доступности жильяв собственность и аренду с учетом сегментации доходов населения, способовприобретения недвижимости и ключевого факторного пространства ...........

502.2 Концептуально-методический анализ ситуационных процессовформирования и развития территориальных рынков доступного жилья наоснове экономического механизма функционирования ипотечноинвестиционных систем по существенным факторам влияния....................... 602.3 Анализ тенденций развития территориальных рынков жилья РФ поуровню доступности и особенностям предложения жилья в регионах РФ .... 67Выводы по второй главе ........................................................................... 75ГЛАВА 3 МЕТОДИЧЕСКИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ПРАКТИЧЕСКИЕРЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАЗВИТИЮ ЭКОНОМИЧЕСКОГОМЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НАТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯРАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН.........................................................

7723.1 Предложения по формированию территориальных зон рынков жилья поуровню доступности в РФ ................................................................................. 773.2 Общие рекомендации по формированию и развитию территориальногорынка доступного жилья в Пензенской области на основе экономическогомеханизма ипотечно-инвестиционных систем ................................................. 913.3 Предложения и рекомендации по формированию и ситуационномуразвитию территориального рынка жилья эконом-класса на основеэкономического механизма ипотечно-инвестиционных систем с оценкойэффектов на примере инвестпроекта «Чистые пруды» в Пензенской области...........................................................................................................................

102Выводы по третьей главе ...................................................................... 112ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................. 114БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ............................................................ 116ПРИЛОЖЕНИЯ ................................................................................................. 1393ВВЕДЕНИЕАктуальностьусловияхреализациидиссертационногоэкономическойисследования.нестабильностигосударственнойпрограммыпроблематика«ОбеспечениеВсовременныхэффективнойдоступнымикомфортным жильем и коммунальными услугами граждан РоссийскойФедерации» требует своего развития.Рассматривая понятие доступности жилья как категорию соответствиястепени соотношения стоимости жилья к платежеспособности отдельных группграждан, следует отметить, что существующий экономический механизм ихоценки и планирования по известным индексам доступности требуетсовершенствования.

Это связано с тем, что в современных условиях рецессии итурбулентной экономики особую значимость приобретает необходимостьформирования дифференциальной жилищной политики по доступности жильядля категорий населения с разным уровнем доходаи разных по своемусоциально-экономическому развитию территориальных жилищных рынков.Первоочередными государственными приоритетами становятся задачиуправления доступностью как через формирование предложений по сегментурынка жилья эконом-класса, так и на основе формирование арендного жилогофонда, в том числе некоммерческого найма. Анализ показывает, чтосуществующий методический аппарат и экономический механизм оценки,планирования и мониторинга индексов доступности жилья носит усредненныйхарактер и не учитывает дифференциальный характер доходов населения.

Онтакже не предусматривает возможность мониторинга решения жилищнойпроблемы для низкообеспеченной части населения на основе аренды жилья.Это подтверждается действующей методикой расчета индексов доступностижилья, которая ориентирована только на процедуры приобретения жилья всобственность и не способна оценивать успешное развитие доступности варендном сегменте жилищного рынка.4Анализ показывает, что действующие методические основы по расчетуиндексов доступности жилья также не учитывают многообразие форм иметодов поддержки платежеспособности отдельных категорий граждан черезподдержание на социально приоритетных сегментах жилищного рынкаипотечногокредитования,рефинансирования,кредитных ставок, выплате компенсацийсубсидированияльготныхв рамках целевых жилищныхпрограмм и прочих мероприятий.Существующее проблемное поле в решении жилищной проблемы требуетразвитиядействующегоэкономическогомеханизмарегулированиядоступности жилья на территориальных жилищных рынках, что особенноактуально для современных экономических условиях.Степень разработанности проблемы.Различныеаспектыформирования,управленияирегулированияжилищного рынка нашли отражение в трудах многих российские и зарубежныхученых, таких как, Садовникова H.A., Мхитарян B.C., Горемыкин В.А..

АсаулА.Н., Лигай Г.А., Кабаева Е.В., Карасев A.B., Фридман Дж., Ордуэй Н., ЦерхеИ., Колоколов В.А., Моториной М.А., Бачуриной С.С., Владимировой И.Л.,Дмитриев А.Н., Паштовой Л.Г., Севостьянова А.В., Черняк В.З., Юсим В.Н. идругих.Решению отдельных важных проблемных аспектов функционированияжилищнойсферыпосвященыработыследующихученых-экономистов:Абрамова С.И., Бузырева В.В., Беляева М.К., Владимировой И.Л., ВоропаеваВ.И., Грабового П.Г., Загидуллиной Г.М., Кулакова К.Ю., Каменецкого М.И.,Кулакова К.Ю., Коробейникова О.П., Н.Ф. Костецкого, Лукмановой И.Г.,Максимчук О.В., Овсянниковой Т.Ю., Осташко В.Я., Ресина В.И., ХрусталеваБ.Б., Л.Н. Чернышова Л.Н., Н.Ю.

Яськовой Н.Ю. и др.Значительныйвклад в решение вопросов развития рынка доступностижилья внесли следующие отечественные и зарубежные исследователи: БаронинС.А., Севостьянов A.B., Кайль А.Н., Грязнова А.Г., Косарева Н.Б., МатасоваО.И., Стерник Г.М., Копейкин А.Б., Федотова М.А., Касьяненко Т.Г.,5Маховикова Г.А., Рогожина H.H., Гэри У.

Элдред, К. Макэлрой, Э. Мак-Лин идругие.Проблема государственного регулирования территориальных рынковжилой недвижимости и доступности жилья нашла свое отражение в работахГуртова B.К., Дмитриевой М.Н., Довдиенко И.В., Панибратова Ю.П.,Хачатряна С.Р., Б.В. Щурова и др.Высоко оцениваявкладотечественных изарубежныхученыхиполученные ими практические, научные и методологические результаты,следует отметить, что жилищная проблема по-прежнему не исчерпана, а,следовательно, сохраняется потребность в разработке нового механизмаповышения доступности на рынке жилья. Многие исследования недостаточноотражают современную ситуацию в Российской Федерации, посколькувыполнены в ином законодательном пространстве и социально-экономическихусловиях.Рабочая гипотеза исследования представляет из себя предположение отом, что решение проблемы развития доступности жилья на территориальныхрынках недвижимости возможно и необходимо решать через методическоемоделирование экономического механизма в виде ипотечно-инвестиционныхсистем (ИИС) как программно-целевых процедур регулирования степенисоответствия предложения и спроса для различных категорий населения наоснове индексов доступности жилья, ориентированных не только напланирование и мониторинг приобретение жилья в собственность, но и на егоаренду, с учетом необходимости выделения существенных факторов влияниявнутренней и внешней среды.Цель и задачи исследования.

Цель работы состоит в разработкеметодическихподходовэкономическоготерриториальныхимеханизмарынкахпрактическихрегулированиянедвижимостирекомендацийдоступностикакстепенипоразвитиюжильянасоответствияпредложения и спроса для различных категорий граждан на основе ипотечноинвестиционных систем.6Для достижения указанных целей и задач исследования в работе былипоследовательно установлены и решены следующие задачи:1.Осуществлено уточнение особенностей проблемной ситуацииразвития территориальных рынков доступного жилья в РФ.2.Проанализированыиклассифицированысуществующиетеоретические и методические подходы к определению доступности жилья санализом исследовательских работ в этой области.3.Предложен теоретический подход к методическому моделированиюэкономическогомеханизмарегулированиядоступностижильяприприобретения его как в собственность, так и в аренду на основе ипотечноинвестиционных систем с учетом сегментации доходов населения и ключевогофакторного пространства.4.Разработанконцептуально-методическийподходканализуситуационных процессов формирования и развития территориальных рынковдоступногожильянаосновеэкономическогомеханизмаипотечно-инвестиционных систем для групп населения с различным уровнем доходов посущественным факторам влияния.5.Выполнен анализ основных тенденций развития территориальныхрынков доступного жилья в РФ с разработкой предложений по ихзонированию.6.Разработаны общие рекомендации по формированию и развитиюрынка доступного жилья на основе применения экономического механизмаипотечно-инвестиционных систем на примере Пензенской области.7.Сформулированы предложения и рекомендации по формированиюи ситуационному развитию рынка жилья по сегментам эконом-класса инекоммерческому найму в условиях развития экономического механизмаипотечно-инвестиционных систем с оценкой их эффектов на примереинвестиционного проекта «Чистые Пруды» в Пензенской области.Предметом исследования явились организационно-экономические иуправленческие отношения на территориальных рынках жилья в процессе7регулирования доступности при приобретении жилья в собственность или варенду для различных категорий населения с использованием экономическогомеханизма ипотечно-инвестиционных систем.Объектом исследования являются территориальные жилищные рынки вусловияхпрограммно-целевогосоциальноприоритетнымрегулированиядоступностинаправлениямжильяжилищнойпополитики,ориентированным на формирование сегментов жилья эконом-класса и аренды.Методической основой работы явились методы экономического анализаи синтеза.