Диссертация (1152369), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Федеральная целевая программа «Жилище», которая являетсяосновным механизмом, организационно-финансовой основой реализациинационального проекта [65].Основной целью Указа Президента Российской Федерации «О мерах пообеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортнымжильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», принятого 722мая 2012 года, является решение жилищных проблем граждан РФ путемреализации проектов комплексной жилой застройки [151].В дальнейшем он послужил основой для разработки Государственнойпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальнымиуслугами граждан Российской Федерации», утвержденной РаспоряжениемПравительства РФ от 30 ноября 2012 г. № 2227-р и включающей в себясведения о показателях (индикаторах) функционирования и их значениях [31](табл. 1.1).
Так планируется ежегодно вводить жилье эконом-класса в объеме,равном 60% от общего объема жилищного строительства.Внастоящеевремяфинансированиежилищногостроительствареализуется преимущественно за счет внебюджетных средств инвестиционностроительных корпораций и мер государственной поддержки граждан июридических лиц, финансирующих строительство жилья за счет собственныхсредств, при одновременном сокращении доли бюджетных средств в общейстоимости вводимого жилья. Указанная доля, ранее достигавшая 80%,уменьшилась до 26%, включая долю средств федерального бюджета 15% [54].Сложившаяся ситуация привела к обострению ситуации в жилищномстроительстве, и снижению эффективности мер, принятых в рамках социальнойреформы в области доступного жилья. По-прежнему остается актуальнойзадачаподдержкигосударствомстроительстважильяэконом-класса.Разработка мер для решения указанных проблем, является одним изнаправлений Федеральной целевой программы «Жилище» (далее по текстуФЦП «Жилище»), в рамках которой были разработаны дополнительныесредства поддержки для следующих категорий: молодые семьи, многодетныесемьи, малоимущие граждане, военнослужащие, граждане, уволенные своенной службы в запас, лица, проработавшие длительное время в районахКрайнего Севера и приравненные к ним, вынужденные переселенцы, граждане,пострадавшие в результате аварий и стихийных бедствий.Итогом данной работы стали разработанные с целью стимулированияспроса подпрограммы для обеспечения жильем мoлoдых семей, программы23способствующие переселению граждан из ветхого и аварийного жилья,содействующиевыполнениюгосударственныхобязательствпопредоставлению жилья категориям граждан, установленным федеральнымзаконодательством, которые, вследствие превышения спроса над объемомпредложения, привели кувеличениюстоимости квадратного метра жилья(рис.1.7).Таким образом, в настоящее время требуется принятие мер по снижениюстоимости жилых помещений, которое может быть достигнуто за счетстроительства жилья по стандартам эконом-класса.
Указанный механизмпредложен в Постановлении Правительства Российской Федерации от 17декабря 2010 г. № 1050 «О ФЦП «Жилище» на 2015-2020 годы [105].В этой связи необходимо отметить, что эконом-класс в строительнойотрасли является относительно новым, но вместе с тем наиболее значительнымсегментом, составляющим более двух третей от количества вводимого жилья.Данная категория жилья является наиболее доступной для среднего классанаселения Российской Федерации.Согласно приказа Министерства регионального развития РоссийскойФедерации от 27 февраля 2010 года № 79 к категории жилья эконом-классаотносятся квартиры в многоквартирных домах, общей площадью 28 – 45 кв.метров для однокомнатных квартир; 44 – 60 кв.
метров для двухкомнатных; 56– 80 кв. метров для трехкомнатных и 70 – 100 кв. метров длячетырехкомнатных квартир [108].В исследовании Л.А. Манухиной под категорией жилья эконом-классапонимается типовое жилье, без свободной планировки, площадью помещенийкоторого ограничена рекомендациями. Для данного типа жилья предусмотренатиповая инженерная инфраструктура, подземный паркинг отсутствует, какогороженная территория, стоимость и площадь его нормируемы стоимостью.Жильеэконом-классаориентированонасреднийкласснаселения,иприобретается в основном за счет ипотечного кредитования или рассрочекплатежа [79].24Не смотря на то, прогнозируемая доля жилья доля жилья эконом-классапредполагается не ниже 60% начиная с 2017 года (рис.1.9), в настоящее времяпоказатели реализации программы по строительству жилью эконом-класса невыполняются.
В значительной мере неудовлетворительное формирование иразвитие данного сегмента жилищного рынка объясняется необходимостьюдополнительного развития соответствующего экономического механизмарегулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости.В настоящее время застройка новых земельных участков жильем экономкласса сих комплексным освоением спровоцировала увеличение объемовввода жилья.Рисунок 1.9 Анализ динамики ввода жилья эконом-классаотносительно общего объема вводимого жильяв Российской Федерации25Таблица 1.1 Значения основных показателей государственной программы «Обеспечение доступным икомфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [169]№п/п1234Наименование показателяГодовой объем ввода жильяГодовой объем ввода жилья,соответствующего стандартамэконом-классаПлощадь земельных участков,вовлеченных Фондом РЖС воборот в соответствии сФедеральным законом «Осодействии развитию жилищногостроительства» для жилищногостроительства, в том числестроительства жильяэкономического класса, включаямалоэтажное строительство, изнаходящихся в федеральнойсобственности земельныхучастков, не менееОбщая площадь земельныхучастков Фонда РЖС,предоставленных для жилищногостроительства и комплексногоосвоения в целях жилищногостроительстваЗначения показателей (индикаторов)первыйгодтекущийочереднойпланово2015 2016 2017 2018 2019год 2012год 2013гопериода20146364687175798388ед.измеренияотчетныйгод 2011млн.
кв. м63млн. кв. м2530354042,64547,449,852,855,2тыс. га4,87,57,57,57,57,57,57,57,57,5тыс. га234555555520209226Рисунок 1.10 Динамика рыночных цен на жилье в сравнении с ценами на жильеэконом-класса в 2005 – 2015 гг.На наличие проблемной ситуации в сфере доступности жилья указываетПредседатель Комитета государственной Думы РФ по жилищной политике иЖКХ, Хованская Г.П.В своей обзорной статье по тематике развития некоммерческого наймажилых помещений, как способа решения жилищной проблемы граждан 1, онауказываетнасложнуюситуациюсобеспечениемжильемнаселениямалообеспеченных категорий и важность формирования нового приоритетногосегмента жилищного рынка в виде некоммерческого найма. По ее мнению,создание некоммерческого жилищного фонда, в первую очередь, направлено нато, чтобы помочь тем, кто не может приобрести жильё, но и не попадает подусловия социальной программы помощи.Такимобразом,выполненныйанализподтвердилсуществованиепроблемной ситуации в регулировании доступности жилья на территориальныхрынках недвижимости, которые следует идентифицировать как локальныерынкижилойнедвижимости,ограниченныеадминистративнотерриториальными границами субъектов Федерации и муниципалитетов.1Некоммерческий найм жилых помещений как способ решения жилищной проблемы граждан с низкимуровнем дохода.
Хованская Г.П.. Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика,управление» № 2, 201527-В этой связи, очень важно моделирование инструментов и экономическихмеханизмов регулирования соответствия спроса и предложения для различныхкатегорий граждан на территориальных рынках доступного жилья, в том числесучетомнекоммерческогонайма.Формированиеэкономического механизма регулирования доступноститребуетклассификациисегментоврынкаианализатакихмоделейдополнительнойэтаповразвитиятеоретических и методических подходов к определению доступности жилья.1.2 Классификация и анализ этапов развития теоретических иметодических подходов к определению доступности жильяВцеляхпроведенияметодическогомоделированияопределениядоступности жилья с учётом сегментации населении по размеру их доходовбыл выполнен анализ методов оценки доступности жилья.Выполненные исследования показали, что в наиболее общем видедоступное жилье – это жилье, которое смогут приобрести в собственность занормативное количество лет (согласно ФЦП «Доступное и комфортное жилье –гражданам России» это 4 года) даже социально-незащищенные группы граждан(работники бюджетной сферы, молодые семьи, военные и др.).
При этомстоимость доступного жилья и его параметры также регламентированы.Согласно диссертационному исследованию профессора Баронина С.А. [17]в качестве основных современных факторов, влияющих на доступность жилья,можно назвать развитие социальных бюджетныхжилищных программ,ипотечное жилищное кредитование, развитие системы рефинансированияжилищных кредитов, а также ссудо-сберегательных жилищно-накопительныхсистем.Комплексданныхкредитно-финансовыхипотечныхструктурактивизирует платежеспособный спрос, влияя на формирование и развитиерынка доступного жилья.Решение проблемы обеспечения населения жильем находится в прямойвзаимосвязи с уровнем платежеспособности потребителей, или, другимисловами,споказателемдоступностижилья,соотношением уровня доходов и цен на жилье.28которыйопределяетсяРассмотрим и сравним основные методики определения доступностижильясцельюпроведенияметодическогомоделированиясучетомсегментации населения по уровням дохода.
Наиболее наглядно преимущества инедостатки существующих методик определения доступности жилья можнопредставить в виде сводной таблицы (табл. 1.2.).Всего в работе было рассмотрено одиннадцать основных российских изарубежных подходов, рассматривающих различные ситуации приобретенияжилья, способы накопления средств и расходы домохозяйств.Как показал анализ, в зарубежной и в отечественной научной теории ипрактике существует ряд различных подходов к расчету индекса доступности.Национальная ассоциация риэлторов США предлагает индекс доступностиAI (affordability index).СогласноМетодическимкомментариямкжилищнойстатистикеамериканского Бюро переписи, при расчете данного показателя учитываютсякредитные программы сроком 30 лет, величина процентных ставок по ипотеке,определяется исходя из данных Департамента жилищного и городскогоразвития (Department of Housing and Urban Development’s), а такжеФедерального бюро жилищного финансирования (Federal Housing FinanceBoard's Monthly Interest Rate Survey).Одной из самых простых в применении и широко распространенныхметодик является используемая в программе ООН-ХАБИТАТ (housing price toincome ratio) [116], которая понимает под индексом доступности количестволет,необходимыхсреднестатистическойсреднестатистического жилья, при условиидомохозяйстваисключительнонасемьенаприобретениенаправлениявсех доходовнакоплениесредстввотсутствиедополнительных кредитных средств.
Этот показатель рассчитывается на основестатистической информации и дает довольно укрупненное и обобщенноепредставление о доступности жилья.Ряд российских ученых разделяют понятия коммерческой и социальнойдоступности жилья.29Таблица 1.2. – Сравнительный анализ методик определения доступности жильяМетодика определениядоступности1Методикаопределениядоступности согласнонациональнойассоциации риэлторовСША1980-eФормулаПоказателиAI = (MI x 100%) / ImMI –средний доход домохозяйства,ден. ед.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
