Диссертация (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 3

Таким образом, в течение последних 20 лет прирост14ветхого и аварийного фонда приблизился к 309%. Соотношение объемов вводажилья в зависимости от периода представлено на рис. 1.1.до 1970 года19,3%37,5%43,2%с 1970 по 1995годыпосле 1995 годаРисунок 1.1 Структура жилого фонда Российской Федерации в 1970-1995 гг.Такимувеличенияобразом,современноесостояниеобъемов жилищного строительства,жилогофондакотороетребуетдолжно бытьориентировано на возведение в первую очередь доступного для граждан жилья.Степень износа от 0 до 30 % имеет лишь 61,9% всего жилого фонда, тогда какостальной фонд изношен на 31 – 70% [154].

Структура жилого фонда взависимости от процента физического износа представлена на рис. 1.2.Рисунок 1.2 Структура жилого фонда Российской Федерации в зависимостиот процента физического износаСогласноданнымМинистерстварегиональногоразвитияРФиФедеральной службы государственной статистики в случае отсутствия мер поулучшению состояния жилищного фонда Российской Федерации проблемная15ситуация в части ветхого и аварийного жилья может развиваться как на рис.1.3.Рисунок 1.3 Тенденции устаревания жилого фонда в РФ[91]В настоящее время даже при ежегодном увеличении объемов вводажилья, предложение все же отстает от спроса, следствием чего является ростцен на жилье, сокращение предложения более дешевого жилья, доступного длябольшинства семей (рис. 1.4).Рисунок 1.4 Ретроспективный анализ и прогноз ввода жилья в РоссийскойФедерации по годам до 2020 годаУвеличение темпов роста жилищного строительства началось в серединеXX века и продолжалось вплоть дефолта 1998 года, приведшему к снижениюпоказателей до исторического минимума , когда ежегодно строилось немногим16более 30 млн.

кв. м. Постепенное восстановление темпов жилищногостроительства, согласно данным Росстата [154], началось не ранее 2000 года,но значительного уровня достигло лишь в 2006 году, когда в эксплуатациюбыло введено 50,19 млн. кв. м жилья, что на 15,09% превышает объем ввода в2005 году, равный 43,59 млн. кв. м.Наибольшее значение показателя было отмечено в 2008 году. Ввод жильясоставил 63,8 млн. кв. м, однако в 2009 году последствия экономическогокризиса 2008 привели к снижению показателей.По этой причине объем ввода в 2010 году составил 58,1 млн.

кв. м, что на3% ниже объемов ввода в 2009 году (59,9 млн. кв. м). Наличие кризиснойситуации в инвестиционно-строительной сфере отразилось надинамикеизменения годовых цепных индексов роста объемов вводимого жилья, которыев 2010 г. по сравнению с 2008 годом, были меньше единицы и имелимаксимальное значение 0,91 [6,119].Кризис оказал влияние на состояние инвестиционно-строительнойотрасли и не позволил ежегодно увеличивать темпы жилищного строительства,как было запланировано, более того, предполагалось, что ввод жилья можетприблизиться к уровню исторического минимума 1998 года.

В условияхпрогрессирующего износа и выбытия основных фондов жилья произошлосокращение инвестиций, возросла инфляция, а что в свою очередь привело и кросту процентной ставки по кредитам [154].Восстановление строительной отрасли началось с 2011 года. Объем вводажилья составил 62,3 млн. кв.

м, превысив показатели предыдущего года на7,2%. В 2012 г. было введено в эксплуатацию 65,7 млн. кв. м., однако темпывосстановления строительной отрасли оказались недостаточными для полноговыполнения плана Министерства регионального развития России по вводужилья. По итогам года он был выполнен только в 38 субъектах РоссийскойФедерации, но в 45 регионах поставленные задачи не были решены [154]. Поданным Росстата, наихудшая ситуация с вводом жилья и развитиеминвестиционно-строительной деятельности в целом в 2012 году была в17Дальневосточном и Уральском Федеральных округах, наилучшая- вЦентральном и Приволжском округах.Объем ввода жилья в 2013 году превысил показатель 2012 года на 7,31%и составил 70,5 млн.

кв. м., резкий рост темпов ввода жилья наблюдался в 2014году – 83,6 млн. кв. м. (118,58 %). Возможные темпы роста объемовстроительства в сложно спрогнозировать в связи со сложной экономическойситуацией, однако, по мнению многих экспертов, при поддержке государствомотрасли и сохранении положительных тенденций к 2018 году Россия можетвыйти на уровень 120 млн. кв.

м. в год [132].Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов по сравнению собщей площадью ветхого и аварийного фонда и темпами его выбытия в 1996 2014 годах представлено на рис.1.5.Рисунок 1.5 Ввод в действие общей площади жилых домов, млн. кв. м.Также в рамках изучения проблемной ситуации нельзя оставить безвнимания показатель уровня обеспеченности жильем в России на 1 человека. Внастоящее время он имеет тенденцию к медленному росту, что подтверждаютданные органов государственной статистики. Если в 1992 году на одногочеловека приходилось только 16,8 кв.

м, то к 2010 г. этот показатель вырос до22,3 кв. м, к 2011 г.- до23 кв. м., а по итогам 2014 года уровеньобеспеченности составил 23,7 кв. м. [124] Динамика изменения уровняобеспеченности жильем представлена на рис. 1.6.18Рисунок 1.6 Динамика изменения уровня обеспеченности жильем,приходящегося на одного жителя России в 2000 – 2014 гг.Уровень обеспеченности жильем в России и за рубежом отличаетсяприблизительно на 40%, но в действительности уровень обеспеченности вРоссии еще ниже, так как при его расчете в России учитывается такаянедвижимость,как, например, бараки, которая за рубежом жилой непризнается. В таком случае реальный показатель может составить только 20%.Помимо этого около 70% граждан России имеют жилищные условия нижесреднего европейского уровня, так как в США уровень обеспеченности жильемблизок к 75 кв.

м/чел., в Великобритании этот показатель составляет 62 кв. м, ав Германии – 45 кв. м. [139]Согласно данным статистики, представленным на рис. 1.6, данныйпоказатель постепенно увеличивается и в России , но тем не менее в настоящеевремя ни в одном из субъектов Российской Федерации не вводится вэксплуатацию даже одного квадратного метра на человека в год. Наиболеевысокие значения ввода имеют место в республике Татарстан (0,63 кв.м.),Чувашии (0,65 кв. м на человека в 2012 году), Краснодарском крае (0,8 кв. м),19Ненецком автономном округе (0,67 кв. м), Белгородской области (0,79 кв.

м),Калининградской области (0,61 кв. м).Наиболее значительной проблемой является низкая доступность жильядлязначительнойчастинаселениястраны.Согласноисследованию,выполненному международной компанией Evans в рейтинге стран Россиязаняла пятое место после Марокко, Пакистана, Черногории и Белоруссия.Данная ситуация сложилась во многом потому, что возможность купитьквартиру за счет собственных средств, имеется не более чем у 1% граждан, алишь 25% могут сделать это при помощи заемных средств [81]. Динамикацены 1 кв.

м общей площади жилья в РФ на первичном и вторичном рынкепредставлена на рис.1.7.Согласно данных официальной статистики, средняя цена 1 кв.м. общейплощади в России в 2014 году выросла по сравнению с предыдущим периодомна первичном рынке и вторичном рынках на 3% и 2,9% соответственно.70000рублей за 1 кв.м60000599985250458085517145649556478502085637048163481444771547482528454368648243472065000040000362213661530000253942081020000163202216612939179311056786781396710000115579072659002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014первичный рынок жилья 8678 1056712939163202081025394362214748252504477154814443686481635020851714вторичный рынок жилья 6590 9072 11557139671793122166366154720656495528455999848243563705647858085Рисунок 1.7 Динамика цены 1 кв.

м общей площади жилья в РФ на первичном ивторичном рынке в 2000 – 2014 гг.[154]20В диссертационном исследовании Л.А. Манухиной [79] рассмотренавозможность улучшения гражданами жилищных условий в зависимости отуровня их благосостояния. Также, была предложена группировка российскогообщества по уровню дохода, которая содержала авторские критерии длякаждой из выделенных групп на основе проведенных исследований.Автор выделил пять групп, распределив население в зависимости отежемесячного дохода от бедных, нижнего среднего класса, среднего класса,верхнего среднего класса к богатым.

К среднему классу автор отнес 44,1%населения, ежемесячный доход данной группы составляет 15 до 25 тыс. руб.(рис. 1.8) [79].Рисунок 1.8 Распределение потенциальных покупателей жилья по категориямграждан по уровню дохода в РоссииВ исследовании Л.А. Манухиной установлен размер общей потребностив жилье равный 1,2 млн. кв. м, и предложены ситуационные подходы кприобретению жилья для различных социальных слоев населения.

По мнениюавтора наиболее востребованным является жилье эконом-класса[79].В работе А.Н. Афанасьевой по тематике формирования организационноэкономического механизма повышения доступности жилищного фонда длянаселения [7] было выполнено моделирование социальной дифференциации21граждан. Автор на примере Республики Татарстан предложил разделить всенаселение на слои по доступности жилья, доказав что в настоящее времяосновная высокая цена жилья делает его труднодоступным для приобретения всобственностьбольшейчастьютрудоспособногонаселения.Этоподтверждается данными официальной статистики по изменению среднейзаработной платы, а также регионального прожиточного минимума.Все перечисленные выше проблемы являются чрезвычайно актуальнымии требуют решения через реформирование данной области с обязательной,разработкой дополнительных программ государственно-частного партнерствавжилищнойисоциальнойсферахсовершенствования правовой базы.вусловияхнепрерывногоВ этой связи, важно рассмотретьдействующий с 2006 года Национальный проект «Доступное и комфортноежилье – гражданам России», основной задачей является ускорение темповстроительства и ввода в эксплуатацию новогожилья, коммунальнойинфраструктуры,приведениестандартамисуществующегожилищоговсоответствиефондаисосоответствующейкачествакоммунальнойинфраструктуры, а также создание условий для эффективной деятельностифинансово-кредитных институтов и механизмов [169].По замыслу разработчиков, меры, включенные в проект, положительноскажутся на развитии правовой базы, повысят спрос и предложение нажилищномрынке,аувеличатстепеньвыполнениегосударственныхобязательств по обеспечению различных категорий граждан жильем.Также на период 2002 – 2010 гг., была предложена, а позже продлена на2011 - 2015 гг.