Диссертация (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 8

При этом С.А.Баронин вводит понятие ипотечноинвестиционнойкакпроцессструктур,институализации строительства, которую идентифицируетреструктуризациивключаяагентскиесуществующихвзаимоотношенияорганизационныхвстроительствеформ,приактивизации ипотечно-инвестиционных процессов.Понашемумнению,моделированиеэкономическогомеханизмарегулирования доступности жилья на основе ипотечно-инвестиционных систем(ИИС) является современным эффективным инструментарием управленияипотечно-инвестиционнойинституциализациейстроительстванатерриториальных рынках недвижимости.Так же мы полностью разделяем точку зрения Загидуллиной Г.М., котораяпредлагает рассматривать правильное функционирование рынка доступногожилья как сочетание двух параметров: повышения платежеспособного спросанаселения и увеличения объемов ввода жилья предприятиями инвестиционно44строительного комплекса [48].ВисследованииСиразетдиноваР.М.предлагаетсяпредставитьинновационное развитие инвестиционно-строительного комплекса как модельинвестирования и управления инвестиционными жилищными программами,предполагающимипостепеннуюпозитивнуюдинамикуростаобъемовподрядной деятельности в сочетании с качественным изменением структуры,характера, а также научно-технического уровня продукции на фоне резкогороста потребностей населения в доступном и комфортном жилье, санации имодернизации ранее возведенного жилищного фонда, его текущего икапитального ремонта [133].Проблемы формирования рынка доступного жилья на сегодняшний деньподтверждаются небольшим уровнем платежеспособности преобладающейчасти населения и значительной дифференциацией доходов различныхсоциальных групп, недостаточными объемами ввода жилья,его высокойстоимостью и значительным износом.В своей работе Джамалов А.С.

[40] утверждает, что приобретение новогожилья во многих случаях возможно только путем приобретения в рассрочкупод имущественный залог, так как требует аккумулирования значительныхденежных ресурсов.В рыночных условиях особая роль остается за функцией государственногорегулирования рынка доступной жилой недвижимости. Сфера регулирования иобеспечения функционирования жилищного строительства имеет важноесоциальное значение, требующее контроля и участия государства в процессе.Так в исследованиях ГоршковаН.Г.понятие«рынок доступнойнедвижимости» предлагается рассматривать в качестве системы паритетныхэкономических взаимоотношений между государством, которое выступает какрегулятор рынка, и населением, испытывающим потребность в улучшениижилищных условий. Другими участниками системы являются общественныеорганизации и фондами, коммерческие банки, строительные, инвестиционные идевелоперские компании.Данная система в целом является рациональным45соотношением платежеспособного спроса, доступной цены и предложения,соответствующим государственным социальным стандартам [30].Горшков Н.Г.

предлагает рассматривать коэффициент доступности жильяне в качестве самоцели, а как ориентир, достигаемый путем либерализации иуменьшения бюрократических процедур и административных барьеров,существующих в жилищном строительстве, а не за счет снижения прибылизастройщиков. Данное мнение находит отклик в опубликованном всемирнымбанком исследовании «Ведение бизнеса в России в 2012 году» [30], согласнокоторому в мировом рейтинге ведения бизнеса России отведено лишь 11 местоиз 185 по показателю исполнения контрактов, 46 место объему по регистрацииправасобственности,53местопоразрешениювопросовнеплатежеспособности, 178 место по возможности получения разрешения настроительство, 117 место эффективности мер по защите инвесторов, 104 поуровню кредитования, 184 место по возможностиподключения к системеэлектроснабжения.

Также согласно указанному выше исследованию, дляполучения разрешения на строительство в Москве следует пройти 47 процедур,а разрешение на подключение к электросети в городе Екатеринбург составляет458% от среднего дохода на душу населения.Кроме того, Н.Б.Косарева, Т.Д. Полиди, Л.Н. Бандорин, К.В. Холопик, В.Т.Фадеев, [11], акцентирую внимание на том, что в настоящее время отсутствуетчеткопроработаннаяправоваясреда,необходимаядляформированияэффективных конкурентных отношений в сфере жилищного строительства.Одной из основных проблем, приводящих к замедлению развития рынкадоступного жилья является высокая себестоимость строительства в сочетаниисо слабым функционированием механизма привлечения инвестиций, а такженизкой платежеспособностью существенной части населения.На наш взгляд, государственная жилищная политика нуждается вмодернизации, которая могла бы создать правовую основу будущего роста вэтом секторе.Так С.Н.Глазунов, В.С.Самошин отмечают, ошибочность современной46жилищная политика в Российской Федерации, поскольку она ориентирована, впервуюочередь,наколичественныйподходкстроительству жилья,реализуемы через развитие массового приобретения жилья в собственность припомощи дотаций из бюджета, массового строительства многоквартирныхконгломератов при игнорировании сегмента арендного жилья;Кроме того, ониутверждают, решением проблемы доступности жильяможет служить расширение свободы выбора для граждан, что поможет уйти отраспространеннойстратегиирасходованиягосударственныхсредствисключительно путем облегчения процедуры покупки жилья [29].Выполненный обзор опыта практической деятельности в сфере повышениядоступности жилья,изучениепроблемных вопросов,атакжеанализисследований в области теории управления жилищными рынками позволилиобосновать важность применения и использования понятийной категории«ипотечно-инвестиционные системы».Мы предлагаем рассматривать ипотечно-инвестиционные системы каксовременный экономический механизм регулирования соответствия спроса ипредложения на территориальных рынках недвижимости, обеспечивающий дляразличных категорий населения доступность жилья, как в собственность, так ив форме аренды.

При этом он включает в себя программно-целевыеинструменты управления многовариантными формами приобретения жилья вовзаимосвязи с кредитными и инвестиционно-строительными институтами и ихинфраструктурой с учетом существенныхфакторов влияния внутренней ивнешней среды, учитывающих необходимость приобретения как доступногожилья в собственность, так и приоритетного развития доступного арендногожилья.Такимобразом,проведенныеисследованияподтвердиливысокуюактуальность проблематики необходимости повышения доступности жилья сучетом необходимости развития экономического механизма регулированиядоступности на основе ипотечно-инвестиционных систем.

Мы считаем весьмаперспективным рассматривать проблему доступности жилья не только исходя47из необходимости приобретения жилья в собственность, но и с точки зренияразвития рынка арендного жилья и жилья эконом-класса. В этой связитрадиционная концепция определения доступности жилья на основе оценки ипланирования коэффициента доступности требует своего развития как болеекомплекснойкатегории,включающейвсебямоделирование,каксобственности, так и аренды на жилищном рынке через приобретение жилья всобственность, но и в аренду на основе экономического механизма ИИС.В наиболее общем виде ипотечно-инвестиционные системы следуетпонимать как экономический механизм регулирования доступности жилья натерриториальных рынках недвижимости через обеспечение соответствияспроса и предложения.Он должен включать в себя как механизмырегулирования предложения жилья от застройщиков и девелоперов, так исовокупность механизмов управления спросом для различных категорийнаселения по уровням доходов.Выводы по первой главе1.

Установлено, что в современных экономических условиях, вызванныхразвитием кризисных тенденций в экономике, одной из важнейших задачявляется государственное регулирование рынка доступного жилья за счетуправлениявзаимодействиемспросаипредложенияпутемразвитияэкономического механизма регулирования доступности.2. Выявлено, что существующий методический аппарат планирования имониторинга индексов доступности жилья носит усредненный характер и неучитывает дифференциальный характер доходов населения.3.

На основе проведенного исследования предложена классификациясуществующегомоделированиюмногообразиядоступностинаучно-практическихжилья,котораярешенийвключаетпоодиннадцатьзарубежных и отечественных методических подходов.4. Выполнен анализ этапов эволюции и развития теоретических иметодических подходов к определению индекса доступности жилья, которыйпоказалнеобходимостьдальнейшего48ихразвитияиориентациюнаприоритетное формирование новых сегментов рынка, таких как, эконом-класс,некоммерческий жилищный найм и сегмент арендного жилья, а такжедифференциацию населения по различным уровням дохода.5. Установлено, что традиционная концепция определения доступностижилья на основе оценки и планирования коэффициента доступности требуетсвоего развития как более комплексной категории на основе экономическогомеханизма ипотечно-инвестиционных систем.6.

Определено, что актуальной программно-целевой задачей являетсясовершенствование экономического механизма регулирования доступностижилья на территориальных рынках недвижимости на основе ипотечноинвестиционных систем, интерпретируемых как социально-экономическиймеханизм регулирования предложения жилья от застройщиков, так исовокупность механизмов управления спросом для различных категорийнаселения по уровням доходов.49ГЛАВА 2 МЕТОДИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГОМЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НАТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ С АНАЛИЗОМОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ ИХ РАЗВИТИЯ2.1 Моделирование методического подхода определения доступностижилья в собственность и аренду с учетом сегментации доходов населения,способов приобретения недвижимости и ключевого факторногопространстваИсследования, выполненные в главе 1 подтвердили наличие проблемнойситуации в сфере доступности жилья, вызванной недостаточными темпамижилищного строительства, невысоким платежеспособным спросом населения ивысокими рисками на рынке жилья и ипотечного кредитования.Это обуславливает значительные различия между российскими регионамипо уровню доступности жилья, для сглаживания которых необходимо принятиемер по развитию территориальных жилищных рынков, в том числе ипотечногокредитования, а также создание условий для увеличения темпов жилищногостроительства.Территориальные рынки автор предлагает рассматривать как набормеханизмов, регулирующих передачу прав собственности и влияющих нараспределениецен,ограниченныхврамкахадминистративно-территориального деления.Автор отмечает глубину анализа существующих подходов к определениюдоступностижилья,выполненныхРудиЛ.Ю.иТропниковойОвсянниковой Т.Ю.

и др., однако, данные методики неТ.А.,учитываютзначительной разницы среднедушевого дохода различных групп населения,тогда как для принятия государством мер регулятивного характера, по мнениюавтора, требуется оценка с учетом дифференциации населения в зависимости отсреднедушевого дохода.50Выполненные в п. 1.2. исследования продемонстрировали многообразиесуществующихметодикопределениядоступностижилья,однаковнезависимости от подхода, любая методика в своей основе рассматривает индексдоступности жилья, как отношение стоимости приобретаемого жилья ксреднему доходу домохозяйства с различными модификациями, влияющими всторону увеличения и уменьшения на числитель и знаменатель (различныерасходы, субсидии, собственные накопления и т.д.)Таким образом, большинство современных вариаций методик расчетаиндекса доступности по своей сути основаны на показателе «housing price toincome ratio», первоначально предложенном программой ООН-ХАБИТАТ:,(1)В отечественной статистике не используются данные о медианных ценах нанедвижимость и доходах, поэтому при определении доступности используетсяметодика ФЦП «Жилище».

Она является вариацией методики ООН-ХАБИТАТи включает такие параметры как средняя цена одного квадратного метражилья, среднедушевой денежный доход семьи из трех человек, а такжесоциальный стандарт площади жилья:Мх 54х 3 х 12(2)Наиболее наглядно этапы эволюции существующих методик определениядоступности жилья можно представить в виде рисунка (рис. 2.1)По мнению автора, расчетная формула определения индекса доступности(Ид) должна быть уточнена и, в наиболее общем виде, может выглядетьследующим образом:54где(3)С – стоимость 1 квадратного метра приобретаемого жилья, руб.54 – площадь квартиры, кв.м;Сi– накопленные собственные средства, средства от продажи собственногожилья, субсидии, сертификаты и иные дополнительные денежные средствадомохозяйства, используемые при приобретении жилья, руб.;51Рисунок 2.1 – Этапы эволюции существующих методик определения доступности жилья52Д – среднедушевой доход домохозяйства, руб.;Рi – средние обязательные расходы домохозяйства, руб.;При расчете необходимо учитывать дифференциацию населения по уровнюдоходов, так как разные группы покупателей решают вопрос улучшенияжилищных условий различными способами в зависимости от своих финансовыхвозможностей.