Диссертация (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 10

Их влияние может проявляться какнепосредственно, так и опосредованно, действовать как изнутри (внутренниефакторы), так и извне (внешние факторы).Профессор Стерник Г.М. к внешним факторам, воздействующим на рынокжильявцелом,относитполитические,макроэкономические,факторывзаимодействия со смежными рынками, а к внутренним факторам реализациюнациональных проектов, федеральных целевых программ, повышение жилищноймобильности населения и взаимодействие со смежными сегментами рынканедвижимости.К внешним факторам можно отнести государственные (влияющие на уровнестраны), региональные (оказывающие влияние на уровне региона или области), атакже локальные – проявляющие себя на уровне отдельного экономическогосубъекта.Поэтому из числа факторов внешней и внутренней среды F1-F6, выделим теиз них, которые оказывают наибольшее как прямое, так и косвенное воздействиена развитие рынка жилья (рис.

2.5).60Их эффект, может быть как положительным, так и отрицательным, а степеньвоздействия зависит от величины, интенсивности, либо от качественнойсоставляющей фактора.Для дальнейшего рассмотрения и экспертной оценки были выделены 11основных факторов внешней и внутренней среды, значительно влияющие напоказатели эффективного развития рынка жилья (табл. 2.3).Рисунок 2.5 – Основные группы факторов, влияющих на формирование иразвитие рынка доступного жилья61Таблица 2.3 – Факторы, выбранные для экспертного опросаРезультаты анализа мнений экспертов показали, что на формирование иразвитие рынка жилья эконом-класса влияет совокупность факторов, основнымииз которых являются F1-F7. Проведенные дополнительные исследованияпозволили также ранжировать полученные основные факторы по степенизначимостиэкспертнымпутем.Этодаловозможностьрасположитьанализируемые факторы по степени их значимости в порядке убывания (рис.

2.6.).Как уже отмечалось ранее в п.1.3, в наиболее общем виде ипотечноинвестиционные системы интерпретируются как современный экономическиймеханизм регулирования соответствия спроса и предложения на территориальныхрынках недвижимости, обеспечивающий для различных категорий населениядоступность жилья, как в собственность, так и в форме аренды. В целях развитияданных теоретических положений на основе выполненных исследования, вдиссертации предложена концептуально-методическая схема формирования иразвития рынка доступного жилья на основе ипотечно-инвестиционных систем,которая представлена на рис.2.7.Данная теоретическая модель предусматриваетжилье (D), которыйкак совокупный спрос наопределяется платежеспособностью отдельных группнаселения. так и систему предложения (S). Для дальнейшего исследованияпредложена более подробная сегментация населения исходя из уровня доходов.62Рисунок 2.6– Ранжирование факторов по их значимостиПроцесс формирования и развития рынка доступного жилья в ходедальнейшего моделирования может быть представлен как концептуальнометодическая схема, объединяющая сегментационные группы населения (A1A10) и различные формы приобретения жилья (Т1-Т10).Рынок жилья, как и любой иной рынок, основан на взаимодействии спроса ипредложения.

Спрос на жилье обусловлен платежеспособностью выделенных в п.2.1 сегментационных групп населения (A1-A10), при этом группы A1-A4включают в себя малообеспеченные слои населения, для которых доступностьжилья для приобретения в собственность (Идс) низка и возможно говорить одоступности арендного жилья (Ида); группы A5-A8 сформированысреднимклассом, а A9-A10 – это состоятельные граждане.Главнымиучастникамиреализуемыхгосударствомипотечно-инвестиционных программ будут категории населения, формирующие среднийкласс (A5-A8), поскольку именно они являются главными потребителямижилищной продукции строительных предприятий.63Рисунок 2.7 – Концептуально-методическая схема формирования иситуационного развития рынка доступного жилья на основе ипотечно-инвестиционныхсистем64Основываясь на теории спроса и предложения, данные части можнообозначить как зоны избыточного (WИС) и недостаточного спроса (WИИС).Согласно представленной ниже схеме, в целом рынок доступного жильяможет быть разделен на две составляющие: рынок жилья, приобретаемого посредством ипотечных систем–WИИС; рынокжилья,приобретаемогопосредствомединовременнойпокупки (инвестиционные системы) – WИС.Каждой сегментационной группе населения не обязательно, но вбольшинстве случаев,соответствует определенная форма приобретенияжилья.

Согласно схеме, представленной в п. 2.1,распределение группнаселения и способов приобретения жилья происходит следующим образом: группы A1(малоимущие) и A2 (беднейшие) - форма приобретенияжилья Т1 (социальное жильё, некоммерческий найм) и Т2(социальное жильё); группы A3(бедные) и A4 (выше бедности) - форма приобретенияжилья Т3 и Т4 (арендное жильё); группы A5 (нижний средний класс), A6 (предсредний класс) и A7(средний класс) - форма приобретения жилья Т5 (жилье экономкласса) и Т6 (ипотечное кредитование); группы A6 (предсредний класс), A7 (средний класс) и A8 (верхнийсредний класс) - форма приобретения жилья Т7, Т8 (долевое участиеили инвестирование, рассрочка платежа); группы A8 (верхний средний класс), A9 (состоятельные) и A10(богатые) - форма приобретения жилья Т8 и Т9 (за свой счёт); группа A10 (богатые) - форма приобретения жилья Т10.Возможны другие комбинации соответствия форм приобретения жилья игрупп населения, но они не являются широко распространенными и носятчастный, локальный характер, завися от воздействия множества различныхфакторов.

Они не характеризуют общую динамику развития рынка жилья.65На схеме взаимодействия спроса и предложения присутствует точкаравновесия типа О (Т1 –Т10 ), которая характерна для каждой группы населенияи не является стационарной, а динамической точкой или величиной, котораяопределяетрезультатуправляющихвоздействийподсистемспросаипредложения по типам Тi.Таким образом, вводитcя понятие динамической точки равновесия какосновного результата действия ипотечно-инвестиционных систем в процессеформирования доступного жилья. Эта точка равновесия спроса и предложенияна рынке жилья, динамически меняет свое положение в зависимости от общегоуровня платежеспособности населения в стране (на графике – О1-О10).Влияние на достижение динамической точки равновесия спроса ипредложения в зависимости от зоны типа населенияA1-A10 оказываютразличные для процессе функционирования ИИС для каждой из группуправляющие воздействия (RA1-RA10), призванные уравновесить спрос ипредложение.

Так для групп A1-A7 предполагается воздействие как на спрос(различные субсидии, сертификаты и иные меры поддержки групп населения снизкими доходами), так и на предложение с целью обеспечения достаточногоколичества доступного жилья. Для групп A8-А-10, напротив,имеет местоизбыточное предложение, когда доступно не только жилье, но и существуетвозможность инвестирования избыточных средств или участие в строительстведоходных домов.Таким образом, в целом формирование и развитие рынка доступногожилья можно описать в виде двухситуационной целевой функции Wиис и Wис.При этом, первая ситуация определяется формированием доступности черезактивной действие ипотечно-инвестиционных систем Wиис = ∑Т1-Т8, а втораяситуация, это ситуация доступности жилья для категорий населения сдостаточнойилиизбыточнойплатежеспособностью,гдехарактеренинвестиционный тип спроса ( Wис = ∑Т8-Т10) или где действуетинвестиционная система с постоянно имеющейся равновесной точкойсоответствия спроса и равновесия.

В этом случае спрос избыточен66ипревышает равновесие. Также в этом случае всегда индексыдоступностижилья меньше или равны единице.Учитываявыполненноеконцептуально-методическоемоделирование,представленное на рис. 2.7, более уточненное понятие категории ипотечноинвестиционных систем можно определить как современный ситуационныйэволюционно развивающийся экономический механизм создания динамическихточек равновесиясоответствия спроса и предложения для различныхкатегорий населения на основе активных управляющих воздействий типа RsT иRdT c использованием различных форм приобретения жилья Тj, обеспечивающийэффективное функционирование территориальных рынков доступного жильяна основе программно-целевого планирования индексов доступности жилья какв собственность (Идс), так и в аренду (Ида).Таким образом, выполненное теоретическое ситуационное моделированиеконцептуально-методической структуры ипотечно-инвестиционной системы спонятийным определением данной категории позволяет определить данноенаправление как перспективный научно-практический вектор исследования.2.3 Анализ тенденций развития территориальных рынков жилья РФ поуровню доступности и особенностям предложения жилья в регионах РФВыполненныев п.2.2 анализи оценка факторного пространстваформирования и развития рынка жилья в условиях ипотечно-инвестиционныхсистемпозволиливыявитьключевыефакторы,влияющиенаегофункционирование: предложение на первичном рынке (F1), предложение навторичном рынке (F2), уровень строительства типового жилья (F5), ежегодныеиндексы роста стоимости (F6), уровень заработной платы работающих (F8),потребность населения в жилье (F9), численность постоянного населения (F10).С целью анализа тенденций развития территориальных рынков жилья РФиособенностей предложенияжильяв регионах РФпринятазадачапроанализировать самый значимый и весомый фактор – уровень предложенияна первичном рынке (F1).