Диссертация (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 7

[2] что, уровень и качествожизни, условия существования, а также духовное и социальное развитие людейво многом определяются жильем, так как оно играет роль важногостабилизирующего фактора, дающего импульс для развития общества, являясьодновременно способом вложения капитала и потребительским благом.Г. Поляковский предлагает рассматривать жилищный фонд, не только каккатегорию непосредственно строений или домов, но и с точки зрения аспектатекущегофункционированияжилища,выделяявсвоейработепятьотличительных особенностей категории «жилье»: жилье относится к категориинедвижимости, жилищный фонд не может быть однородным, жилье являетсядорогостоящим товаром, жилье долговечно, с изменением места жительствасвязаны значительные издержки переезда [100].Являясь по сути механизмом создания жилищного фонда, жилищноестроительство находится под влиянием двух тесно взаимосвязанных структур:рынка жилья и рынка жилищных услуг, которые в свою очередь зависят отспроса и предложения.Одним из широко распространенных в специальной литературе являетсяпонятие «жилищная сфера», которую предлагает рассматривать как составнуючасть народного хозяйства, включающую не только строительство, нореконструкцию жилья и относящихся к нему элементов инженернойинфраструктуры, а также содержание управление жилищным фондом.В настоящее время анализ положения дел в жилищной сфере являетсяобъектом пристального внимания государства.Смирнова О.В.

в своих работах подчеркивает высокую актуальность40развития эффективных механизмов управления инвестициями в сфережилищного строительства, ориентированных на качественное удовлетворениепотребности населения в жилье и расширении участия субъектов жилищногостроительства в проекте [134].Бузырев В.В.предлагает выделять в качестве ведущих отраслей жилищнойсферы, жилищное строительство и жилищное хозяйство, поскольку от нихзависит обеспечениет содержания жилищного фонда, а также воспроизводствои доведение услуг непосредственно до потребителя [25].Таким образом, жилищную сферу следует рассматривать как совокупностьразличныхподсистемудовлетворениянедвижимостиивзаимосвязей,потребностифункционирующихнаселенияпредставляетвсложныйжилье.Рыноккомплекссцельюжилищнойинструментовперераспределения объектов жилищного фонда, который служит одновременнои источником удовлетворения потребностей населения в жилье, и источникомдоходов его владельцев, а также источником жилищных услуг которые,относятся к подсистеме текущего функционирования жилищного фонда.Динамика рынка жилищной недвижимости определяется темпами процессаввода и сноса жилья.Спрос на объекты жилищного фонда и жилищные услуги прямопропорционален уровню доходов и обратно пропорционален ценам, кроме тогоон достаточно эластичен по отношению к ценам и зависит не только отколичества потребителей, но и от их индивидуальных особенностей, которыеограниченыстоимостьюжилья,иныхтоваровиуслуг,различнымииндивидуальными предпочтениями потребителей, доходностью активов.Предложение жилья и жилищных услуг - количество жилья, котороепотребитель в состоянии приобрести при сложившемся уровне цен, с учетомуровня обслуживания жилищного фонда, скорости его выбытия и уровняваловых инвестиций в строительстве.Необходимо отметить, чтов настоящее важнейшимприоритетомгосударственной политики в жилищной сфере является обеспечение ввода41нового жилья, по своему объему сопоставимого с размером существующего,так в настоящее время жилищный фонд составляет около 3 млрд.

кв. м. припотребности в жилье - около 2,6 млрд. кв. м.Это обуславливает высокую потребность в формировании и внедренииэффективной воспроизводственной системы, направленной в первую очередьна регулирование распределения ограниченных ресурсов между тремяосновными направлениями: строительство, восстановление и поддержаниесуществующихобъектовжилищногофонда,котороенеобходимодляпредотвращения преждевременного износа.Вэтойсвязисовершенствованияэффективноепроцессареформированиеуправлениярынкомметодическойдоступногобазыжильявстроительстве, а также формирование и дальнейшее развитие рынка доступногожилья в значительной степени зависит от развития кредитно-финансовыхмеханизмов, роста платежеспособности населения, понижения стоимостижилья,увеличенияипотечныхпрограмм,реализациигосударственныхпрограмм по стимулированию жилищного строительства.Таким образом, в настоящее время, по причине того, что большинствоисследований носит фрагментарный характер, отсутствует единая методическаяпроработкасуществующихконцептуальныхтеоретическихподходовкопределению понятия «доступное жилье».Из всего многообразия теоретических подходов к определению понятия«доступное жилье» наиболее интересны рассмотренные ниже научноисследовательские работы.Так Е.А.

Рыжов предлагает к категории доступного жилья относитьдешевое жилье, цена которого ограничена с одной стороны соотношениемстоимости жилья, а с другой платежеспособностью граждан в процессефункционирования рынка жилья.Мы разделяем мнение Рыжова Е.А., в том, что при планировании любыхжилищных проектов, основанных на управлении воспроизводственнымипроцессами жилой недвижимостью, наиболее перспективным подходом в42условиях функционирования рынка жилья является использование методовмоделирования формирования рынка доступного жилья.В этой связи Рыжов Е.А. предлагает понятие территориальных портфелейжилищнойнедвижимости(ТПЖН),которыеявляютсяединымивоспроизводимыми земельно-имущественными комплексами объектов жилойнедвижимости, сформированными в рамках территориальных образований.Таким образом, проблематику формирования и развития рынка доступногожилья в целом, Е.А. Рыжов рассматривает в разрезе ипотечно-инвестиционнойсистемы долгосрочного нормативного воспроизводства [127].В исследовании Джамалова А.С.

также дано определение термина«доступное жилье», которое в этой работеавтор идентифицирует, черезпонятие законного права человека на получение социального блага, в качествекоторого выступает жилая площадь с необходимыми коммунальнымиуслугами. В таком случае стоимость жилья следует определять, исходя изуровнядоходовнеобходимогоразличныхминимумасоциальныхусловийдлягруппнаселенияпроживанияисучетомрасширенноговоспроизводства населения страны и ее регионов [40].В этой связи важно изучить термин «доступность жилья», тождественныйраспространенному в международной практике понятию housing affordability,что означает возможность приобретения жилья потребителем.Мы согласны с точкой зрения Щетинина Я.В.

и Савинченко В.Е. в том,что основным критерием доступности жилья служит его рыночная стоимость сучётом динамики изменения её во времени. А сама доступность жилья, помнению авторов, выступает связующим звеном между рынком недвижимости ирынком банковских услуг, поскольку повышение доступности, достигаемое восновном за счет ипотечного кредитования, ведет к возрастанию спроса нарынке жилой недвижимости. В качестве основных факторов, влияющих надоступность, Щетинин Я.В. и Савинченко В.Е.

рассматриваю формыгосударственной поддержки и долгосрочного кредитования [167].Значительный научный интерес представляет работа С.А. Баронина, где в43качестве теоретической гипотезы исследования предложено рассмотретьпонятие «доступное жилье» как целесообразную деятельность по управлениюжизненным циклом воспроизводства жилой недвижимости, осуществляемойпутем формирования институциональных структур территориальных рынковжилья, которые обеспечивают увеличение доступности, эффективности икомфортности. Данноеутверждение ложится в основу моделированиятерриториальных рынков доступного жилья, которое не только направлено наповышение платежеспособности граждан, но и одновременно ориентировано наувеличение предложения жилья строительным комплексом [17].Кроме того, в своем исследовании С.А.Баронин в качестве основныхфакторов в современной экономике Российской Федерации, предлагаетвыделитьтерриториальныеземельно-имущественныекомплексынедвижимости, сформированные на основе территориальных портфелейжилищнойнедвижимости(ТПЖН).ТПЖНвсвоюочередьможнорассматривать как структурную совокупность объектов воспроизводстважилищного фонда, которые являются частью экономических жизненныхциклов воспроизводства.