Диссертация (1152369), страница 11
Текст из файла (страница 11)
При этом следует отметить, что в авторскихисследованиях также проанализированы и другие основные факторы F2 и пр.67Полученные результаты исследования по их анализу представлены вПриложениях.В целях анализа ключевого фактора F1 рассмотрим официальныестатистические данные, приняв к рассмотрению десятилетние циклы развитияжилищного строительства 1990 г., 2000 г. и 2010 г.Рассмотрим динамику изменения территориальных рынков доступногожилья в 1970-2014 гг. В качестве объектов анализа были взяты регионы,годовой объем ввода жилья, по которым в тот или иной период превышал 1млн.
кв.м. Таких регионов за период анализа выявлено 27.В1970г.ключевымитерриториальнымирынкамижилищногостроительства являлись 9 ключевых регионов занимающих 53,57% всегофедерального рынка жилищного строительства регионы (рис. 2.8): г.Москва –13,71%; Московская область – 8,29%; Санкт-Петербург – 6,55%, Свердловскаяи Самарская области – по 4,37%, Краснодарский край – 4,35%, Красноярскийкрай – 4,04%, Ростовская область – 3,96%, Республика Башкортостан – 3,93%.Рисунок 2.8 – Структурный анализ ключевых территориальных рынковдоступного жилья за 1970 г.68В 1980 году лидерами стали следующие регионы (рис.
2.9): г.Москва 10,33%, Московская область - 6,69%, Свердловская область - 5,02%, Тюменскаяобласть - 4,66%, Республика Татарстан - 4,6%, Ростовская область - 4,45%,Санкт-Петербург - 4,44%, Краснодарский край - 4,15%, Красноярский край 4,06%.То есть лидеры 1970 года снизили свои показатели.Рисунок 2.9 – Структурный анализ ключевых территориальных рынковдоступного жилья за 1980 г.В 1990 году пятерка лидеров выглядела уже следующим образом (рис.2.10): Московская область - 6,47%, г.Москва - 6,13%, Тюменская область 5,79%,Свердловскаяобласть-5,55%,РеспубликаБашкортостан-5,20%.Ранжирование регионов по уровню доступности жилья показало, что надолю 9 субъектов приходится 46,80% от общего объема ввода жилья в 1990году.
Эти регионы являются ключевыми.69Рисунок 2.10 – Структурный анализ ключевых территориальных рынковдоступного жилья за 1990 г.Итоги анализа 2000 года показали существенные изменения качественнойструктуры ключевых регионов территориальных рынков жилья по уровнюдоступности, которые привели к увеличению доли основных лидеровжилищного строительства – г.Москва - 15,46% и Московская область - 12,08%.Далее следуют Республика Татарстан6,95%, Республика Башкортостан -5,81%, Краснодарский край - 6,44, Санкт-Петербург - 5,00%.
Суммарная доля 9ключевых регионов составила 63,58% от всего федерального рынка (рис. 2.11,2.12 и 2.13).Сегментация рынка в 2010 г., основанная на анализе статистическойинформации, показана на рис. 2.14.Ключевыми территориальными рынками доступного жилья в 2010 г. собщей долей на федеральном рынке жилищного строительства, приходящейсяна 9 ключевых регионов - 60,40%, являлись: Московская область -18,89,Краснодарский край - 8,57%, г.Санкт-Петербург - 6,31%, Республика Татарстан70- 4,82%, Республика Башкортостан - 4,77%, Тюменская область - 4,32%,Ростовская область - 4,30%, г.Москва -4,21, Свердловская область - 4,21%.Рисунок 2.11 – Структурный анализ ключевых территориальных рынковдоступного жилья за 2000 г.Анализ 2014 года показал, что ключевые регионы по уровню предложенияжилья незначительно изменили свою долю в общем объеме строительства,составившем 52,4%.
Ключевыми также остались: Московская область -14,2%,Краснодарский край - 8,1%, Республика Татарстан - 5,0%, РеспубликаБашкортостан - 5,1%, Тюменская область - 5,5%, Ростовская область - 4,4%,г.Москва - 6,5% и Свердловская область - 3,6% (рис. 2.15).Таким образом, выполненные исследования позволяют сделать вывод онедостаточном предложении жилья в большинстве регионов страны. В первуюочередь, к таким регионам должны относиться регионы с достаточно высокимуровнем ввода жилья (приближенным к 1 кв.м на человека) и с высокойчисленностью населения.
Значимость данного фактора, как очень весомого,подтверждена экспертно в таб.2.3. настоящей диссертации. Проведенныйанализ позволил установить тенденции развития ключевых территориальныхрынков жилья по РФ и перейти к разработке предложений и рекомендаций поразвитию территориальных рынков жилья.71Рисунок 2.12 – Диаграмма структуры территориальных рынков доступного жилья с выделением ключевых регионов в1990г.72Рисунок 2.13 – Диаграмма структуры территориальных рынков доступного жилья с выделением ключевых регионов в 2000г.73Рисунок 2.14 – Структурный анализ ключевых территориальных рынковдоступного жилья за 2010 г.2014Рисунок 2.15 – Структурный анализ ключевых территориальных рынковдоступного жилья за 2014г.74Выводы по второй главе1.
Установлено, что для эффективной разработки и функционированиярегиональныхифедеральныхжилищныхпрограмм,необходимосовершенствование методик оценки и планирования доступности жилья,основанных на более точном учете сегментации населения на отдельныегруппы в зависимости от величины среднедушевого дохода.2. Предложена авторская формула определения доступности жилья сучетом сегментации доходов населения на группы A1-A10: «Малоимущие,крайняя нищета» – A1, Беднейшие – A2, Бедные – A3, Выше бедности – A4,«Нижний средний класс» – A5, «Предсредний класс» – A6, «Средний класс» –A7, «Верхний средний класс» – A8, «Состоятельные» – A9, «Богатые» – A10.3. Выполнено моделирование расчетных зон индексов доступности жильяв собственность (Идс) и в аренду (Ида) в зависимости от сегментации группнаселения по уровню дохода, способов приобретения жилья и ключевогофакторного пространства влияния F1-F6.4.
Выявлено, что рынок доступного жилья существует и развивается подвлиянием значимых факторов: уровня предложения на первичном рынке (Z1),уровня предложения на вторичном рынке (Z2), объемов строительства типовогожилья (Z5), темпов ежегодного роста индексов стоимости (Z6), уровнязаработной платы работающих (Z8), потребности в жилье населения (Z9),численности постоянного населения (Z10).5. Разработанаситуационногоконцептуально-методическаясхемаформированияиразвития рынка доступного жилья на основе ипотечно-инвестиционных систем, моделирующая процесс формирования и развитиярынка доступного жилья в российских условиях. Данная схема позволяетсоединить сегментационные группы населения (A1-A10) с различнымиформами приобретения жилья (Т1-Т10).6.
Предложено понятийная категория ипотечно-инвестиционных систем, идано ее определение как современного ситуационного экономическогомеханизма создания динамических точек равновесия соответствия спроса и75предложения для различных категорий населения на основе активныхуправляющих воздействий c использованием различных форм приобретенияжилья, обеспечивающего эффективное функционирование территориальныхрынков доступного жилья на основе программно-целевого планированияиндексов доступности жилья, как в собственность, так и в аренду.76ГЛАВА 3 МЕТОДИЧЕСКИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ПРАКТИЧЕСКИЕРЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАЗВИТИЮ ЭКОНОМИЧЕСКОГОМЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НАТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯРАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН3.1 Предложения по формированию территориальных зон рынков жильяпо уровню доступности в РФКомплекс проведенных исследований позволил приступить к разработкепредложенийпозонированиюрынковжильядляихиспользованияпрограммно-целевым образом в рамках ФЦП «Жилище» и региональном имуниципальном уровнях.В целях дальнейших исследований выполним дополнительно следующийкомплекс научных задач: во-первых, осуществим анализ территориальныхрынков жилья РФ, определяя доступность жилья по методике согласно ФЦП«Жилище»; во-вторых, реализуем разработанную авторскую методику оценкидоступности жилья, указанную в п.2.1, применительно к РФ; в-третьих,выполнимсравнениепрактическихполученныхрекомендацийрезультатовпоразвитиюсцельюсуществующихразработкиметодовпланирования доступности жилья в регионах РФ на основе выделения зонрынков жилья по уровню доступности в РФ .Анализ территориальных рынков жилья РФ по методике, предложенной вФЦП «Жилище», включает определение индекса доступности жилья посубъектам РФ и обобщение результатов.С этой целью были определены ключевые регионы осуществленодополнительное моделирование динамики изменения структуры ключевыхтерриториальных рынков доступного жилья за 1990-2014 годы (рис.
3.1). Всоответствии с выявленными закономерностями, величина доли ключевых77регионов по доступности жилья (k) изменялась с 46,80% в 1990 г. до 60,40% в2014 г. в 9 ключевых регионах.К=63,58%К=60,40%К=46,80%199020002014Рисунок 3.1 – Структурный анализ динамики изменения доступности жильяна ключевых территориальных рынкахза 1990-2014 годы78Проведем анализ изменения доступности жилья по субъектам РФ запериод 2008-2014 годы в целом по годам (рис. 3.3, 3.4, 3.5, 3.6). С этой цельюна основании официальных статистических данных был выполнен расчетдоступности жилья по 75 субъектам. Полученные результаты были объединеныв 4 условные группы (D): доступность жилья до 3 лет (D1), доступность жилья3-4 года (D2), доступность жилья 4-5 лет (D3), доступность жилья свыше 5 лет(D4).
Это позволило наглядно отобразить динамику изменения индексадоступности в 2008-2014 годы.Итоги исследования в целом за 2008 год (рис. 3.3) выявили, чтотерриториальные рынки доступного жилья в 21% (16 регионов) находились вдиапазоне свыше 5 лет, то есть жилье в них было существенно недоступно, в 31регионе(41%)приобретениежильябылоосложненоидоступнымитерриториальными жилищными рынками можно считать только 12% регионов.В 2010 году (рис. 3.4) индекс доступности жилья существенно вырос. Уже33% регионов имели показатель доступности ниже 3 лет, 41 регион (55%) – от 3до 4 лет, 8 регионов (11%) – от 4 до 5 лет, и уже традиционно один регион (г.Москва) отличался недоступным жильем.В 2012 году (рис.
3.5) ситуация изменилась в лучшую сторону ещё больше.Уровень доступности продолжил рост, и уже больше половины регионов (44региона или 59%) имели уровень доступности ниже 3 лет, 29 регионов (39%) –от 3 до 4 лет, 2 региона (3%) – от 4 до 5 лет.В 2014 году, по причине развития кризисных тенденций в экономике, (рис.3.6) уровень доступности жилья приблизился к показателям 2008 года. Втечение 3 лет жилье было доступно лишь в 8% (6 регионах), в диапазоне 3-4года - лишь в 13 % ( 10 регионах). В остальных регионах жилье было доступнов течение 4-5 лет (41%) или в срок свыше 5 лет (37 %).Таким образом, в 2014 году приобретение жилья было существенноосложнено, или оно было почти недоступно.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
