Диссертация (1152369), страница 14
Текст из файла (страница 14)
м. в 2015 г. до 25,7 кв.м. в 2016 г. и 25,8 кв. в 2017 году; изменение вструктуре ввода жилья с приоритетом арендного сегмента. Таким образом,предполагается увеличить объем ввода жилья эконом-класса в области на 30000 кв. м. в 2016 г. и на 60 000 кв.м. к 2017 году. При это предполагаетсяувеличение строительства жилого фонда социального найма в размере 10 000101кв.м. в 2016 году, и 30 000 в 2017 -2018 гг. Также ожидается уменьшениесреднего индекса доступности жилья с 5,93 в 2015 г. до 5,7 в 2017-2018 гг., чтообеспечит решение жилищных проблем для нуждающихся в улучшенииграждан в количестве 2-3 тыс.
человек в год.Таким образом, проведенное исследование показало, что проблемадоступности жилья в Пензенской области будет оставаться одной из самыхострых в ближайшие годы. По этой причине существующая методикаопределениядоступностижильятребуетдальнейшегоразвитиячерезрассмотрение предложенных автором рекомендаций как приоритета социальноэкономической политики.3.3 Предложения и рекомендации по формированию и ситуационномуразвитию территориального рынка жилья эконом-класса на основеэкономического механизма ипотечно-инвестиционных систем с оценкойэффектов на примере инвестпроекта «Чистые пруды» в ПензенскойобластиДалееперейдемкразработкепредложенийирекомендацийпоформированию и развитию рынка жилья эконом-класса в условиях реализацииипотечно-инвестиционных систем на основе предложенного методическогоаппарата, применив эти предложения к конкретному инвестиционному проекту.С этой целью выполним следующий комплекс научных задач: во-первых,оценим доступность проекта «Чистые пруды» для основных категорийнаселения Пензенской области, во-вторых, выполним моделирование рынкадоступного жилья при реализации проекта «Чистые пруды» в Пензенскойобласти, в-третьих, рассмотрим основные рекомендации по формированиюрынка жилья эконом-класса на примере инвестиционного проекта «Чистыепруды» в Пензенской области.Одним из новых реализуемых проектов комплексной жилой застройки в2014-2015 годах является строительство микрорайона малоэтажной жилойзастройки эконом-класса «Чистые пруды».
ОАО «АИК Пензенской области»102принимаетучастиевстроительствев ролизаказчика. Микрорайонрасполагается на границе с. Рамзай Мокшанского района.На территории микрорайона планируется возведение 71 жилого дома,включающего 2900 квартир, жилой площадью от 40,78 кв. до 56,02 кв. м.Суть проекта – путем внедрения новой технологии строительстваосуществить строительство жилья эконом-класса. Визуализация данногопроекта представлена на рис. 3.12.Рисунок 3.12 – Визуализация проекта ЖК «Чистые пруды»Рассмотрим теперь данный проект через ситуацию доступности данногообъекта для потенциальных покупателей жилья с точки зрения предложенногоранее методического подхода, представленного в п.
2.1, определяющегодоступность жилья через возможность его приобретения в собственность и варенду. Возможность разработки рекомендаций по повышению доступностиобязательно требует рассмотрения реализуемого проекта для всех категорийнаселения Пензенской области A1-A10 с учетом выделения специальногопредложения за жилье эконом-класса с ограниченной стоимостью в размере 30103431 руб./кв.м. по состоянию на IV квартал 2015 года, предложенная ПриказомМинстроя РФ №710/пр от 02.10.2015г. «О показателях средней рыночнойстоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения посубъектам Российской Федерации на IV квартал 2015 года».Смоделируем ситуацию следующим образом (табл.
3.9). В качестве жильявыбрана 2-комнатная квартира площадью 54 кв.м.Таблица 3.9 – Основные расчетные параметрыНаименование параметраХарактеристика Ед.изм.РынокПервичныйСтоимость 1 кв.м30 431руб.Площадь квартиры53,74кв.мСтоимость квартиры (Сж)1 553 168,57руб.Среднедушевой ежемесячный доход20 644,80руб.Доход домохозяйства41 289,60 руб./мес.Годовой доход495 475,20руб.Прожиточный минимум/чел6 517,00 руб./мес.Прожиточный минимум годовой234 612,00руб.Рассчитаем индекс доступности жилья в Пензенской области по основнымгруппам населения при реализации проекта ЖК «Чистые пруды» (таблица3.10).
Результаты расчета показывают, что категории населения A1-A4 имеютдоходына уровне ниже прожиточного минимума. Поэтому их участие впроекте без дополнительного субсидирования невозможно.Применимразличныеипотечно-инвестиционныеинструментыдляповышения доступности жилья для остальных групп населения (A5-A10).В концептуально-методической схеме формирования и развития рынкажилья эконом-класса на примере ЖК «Чистые Пруды» (рис. 3.13) в качествеэлементовдействияИИСпредлагаетсярассматриватьследующиетрехкомпонентные варианты воздействия:RDT(An) = ММ,(9)где Мк - материнский капитал – размер составляет 453 026 тыс.руб.;-- субсидия от государства – 35-45% от стоимости квартиры(согласно различным программам поддержки);104- М- сочетание материнского капитала и субсидии отгосударства.Рисунок 3.13– Концептуально-методическая схема формирования и развитиярынка жилья эконом-класса на примере инвестиционного проекта ЖК«Чистые Пруды»Также на схеме уровень предложения на жилье S является постояннойвеличиной, так как стоимость 1 кв.
м. жилья эконом-класса устанавливается длярегионов Минстроем РФ.Расчет произведен по основным условиям кредитований от ОАО«Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» – первоначальныйвзнос (от 10%), ставка кредитования (от 10,6%), срок кредитования – 15 лет.Результаты представлены в таблице 3.10.Расчеты показали, что ситуация с доступностью определяется не срокомкредитования(посколькувданномслучаедоступностьповышаетсянезначительно), а размером первоначального взноса.Чем больше участие государства в обеспечении жильем низших категорийнаселения – тем большее количество населения получает возможностьприобрести жилье.105Таблица 3.10 – Расчет индекса доступности жилья в Пензенской области по основным группам населения приреализации проекта ЖК «Чистые пруды»Группа доходностиУдельный весдоходности по группамДоход домохозяйства,Дсд, ежемес., руб.Доход домохозяйства,Дсд, годовой, руб.Разница междудоходами и величинойпрожиточногоминимума (Дсд-Пм)0,150,180,260,360,500,70среднее1,006 1937 43210 73514 86420 64528 90374 32189 186128 824178 371247 738-160 291-145 426-105 788-56 24122,0118,3412,709,17A1A2A3A4A5A6A7A8A9A101,091,592,052,2733 00045 00665 65084 64493 727346 833396 000540 068787 8061 015 7241 124 72913 126112 221161 388305 456553 194781 112890 1176,604,724,133,032,081,611,45Ид = Сж/ДсдТаблица 3.11 – Расчет индекса доступности жилья по проекту в зависимости от ситуации 1-8№п/п123456789Элементы ситуационного моделированияформ приобретения жилья в ИИСПервоначальный взносСтавка по кредитуСубсидия от государстваСрок кредитаРазмер ипотечной выплаты, годовойИпотечный кредит + Пм, годовой размерМатеринский капиталДоля мат.кап.
в СжИтого кредитПотенциальные категории участниковСитуация 10,100,1060,0015180 172414 7841 471 904А7-А10Ситуация 20,100,1060,0015124 718359 330453 0260,281 018 878А6-А10Ситуация 30,100,1060,35-0,451590 086324 698453 0260,28735 952А6-А10106Ситуация 40,100,1060,35-0,451534 632269 244453 0260,28282 926А5-А10Ситуация 50,100,1060,0030147 605382 2171 471 904А6-А10Ситуация 60,100,1060,0030102 175336 787453 0260,281 018 878А6-А10Ситуация 70,100,1060,35-0,453073 802308 414453 0260,28735 952А6-А10Ситуация 80,100,1060,35-0,453028 372262 984453 0260,28282 926А5-А10Также выполним расчет индекса доступности жилья по проекту взависимости от 8 ситуаций, сформированных исходя из возможных сочетанийосновных вариантов воздействий, таких как наличие или отсутствие субсидии,наличия или отсутствия материнского капитала, а также различных условийкредитования (табл.
3.11).Сопоставляя полученные результаты с проведенным в рамках п.2.3моделированием процесса формирования и развития рынка доступного жилья вроссийских условиях, получаем следующую ситуацию с развитием рынкадоступного жилья (рис. 3.14).В данном графике можно выделить три зоны доступности, поскольку такаяградация позволяет разделить весь комплекс рекомендаций согласно вектору ихвоздействия. А именно:Рисунок 3.14 – Моделирование рынка доступного жилья при реализациипроекта «Чистые пруды» в Пензенской областиЗона 1 – зона низкой доступности жилья.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
