Диссертация (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 9

Кроме того, индекс, рассчитанный для целей анализа динамикиизменениядоступностибезучетадифференциации,будетслишкомприближенным и укрупненным. Так для группы населения с высокими доходамиможно говорить не только о крайне высокой доступности жилья, но и овозможности инвестировать в строительство, тогда как для малообеспеченнойгруппы населения жилье малодоступно или недоступно вовсе. В таком случаеможно рассматривать доступность арендного жилья.Проведенный выше анализ методик позволяет перейти к разработкеавторской методики определения доступности жилья. Для этого необходимопровести дополнительный классификационный анализ по сегментационнымгруппам населения – выделение из данных групп тех, для которых данныйпоказатель будет рассчитан в первую очередь.

Кроме того, основой расчетов впервую очередь будут являться данные первичного рынка жилья, поскольку авторставит задачей развитие рынка жилья эконом-класса.Также, по нашему мнению, ошибочно учитывать весь доход домохозяйства,поскольку любой покупатель в течение периода накопления средств наулучшение жилищных условий, имеет текущие расходы хотя бы в рамкахпрожиточного минимума.По мнению автора, индекс доступности (Ид) применительно к рынкудоступного жилья в наиболее общем виде должен определяться по следующейформуле:Ид(C,S,Дсд,ПМ) =гдеСпрСвт СДсд ПМСсубСиис, при этом ДсдМСпр – стоимость 1 кв.м приобретаемого жилья, руб/кв.м.S – площадь квартиры, кв.м;53(4)Свт – стоимость собственного вторичного жилья, подлежащего продаже, руб.Сн– сумма накопленных собственных средств, руб.Ссуб– средства субсидии или сертификата, руб.СИИС – годовые издержки для получения и обслуживания долгосрочногоипотечного кредита, руб.ДСД – среднедушевой ежемесячный доход руб./чел- мес.;ПМ – величина прожиточного минимума, руб/чел-год;3 – число членов домохозяйства, чел.;12 – количество месяцев в году.В дальнейшем при расчетах автором площадь условной квартиры былапринята равной 54 кв.м., исходя числа членов домохозяйства, равного 3, ифедерального стандарта социальной нормы площади жилого помещения равного18 кв.м.

на одного человека.Крометого,впредставленнойвышеформуленеобходимоучестьдифференциацию доходов населения по группам. По мнению автора, населениеРоссийской Федерации может быть сегментировано на группы A1-A10, сопределением для каждой из них коэффициента отклонения уровня дохода отсредней,таккакпредпочтительногодоходыспособаоказываютулучшенияпредставителя каждой из групп (рис. 2.2):1. «Малоимущие», крайняя нищета – A12. Беднейшие – A23. Бедные – A34.

Выше бедности – A45. «Нижний средний класс» – A56. «Предсредний класс» – A67. «Средний класс» – A78. «Верхний средний класс» – A89. «Состоятельные» – A910. «Богатые» – A1054влияниежилищныхнавыборусловийнаиболеетипичногоРисунок 2.2 – Методическое моделирование расчетных зон индексовдоступности жилья в собственность (Идс) и в аренду (Ида) в зависимости отсегментации групп населения по уровню дохода, способов приобретения жилья иключевого факторного пространства влияния F1-F6На рис.2.2 в наиболее общем виде представлена схема формирования иразвития рынка доступного жилья, согласно которой в зависимости от способаприобретения жилья и уровня дохода предлагается рассматривать доступностьприобретения жилья в собственность или доступность аренды жилья. Рынокжилья находится под влиянием различных групп факторов, которые будут болееподробно рассмотрены в п.

2.2.: качества реализации жилищных программ, мерпо формированию платежеспособно спроса населения, объемов воспроизводстважилищной сферы, уровня бизнес - активности региона, демографическихфакторов, развития социо-культурной сферы.Данное разделение базируется на информации органов государственнойстатистики, научных исследованиях. Результаты проведенной дифференциации55среднедушевого дохода населения по группам доходности (в целом по РФ)представлена в таблице 2.1.Таблица 2.1 –Сегментация населения по группам с разным уровнемсреднедушевого дохода (в целом по РФ)Для определения среднедушевого дохода населения (ДСД) по группамдоходности автором предлагается следующая формула:ДСД= Ко*Дсргде(5)Ко – коэффициент отклонения уровня дохода от средней по всемсегментационным группам населения.В таком случае формула примет вид:Ид(C,S,Дсд,ПМ) =гдеСпрКСвтСн СсубДсд ПМСиис, при этом ДсдМ(6)Ко – коэффициент отклонения уровня дохода от средней по всемсегментационным группам населения.Согласно данным таблицы 2.1 группы A1 – A6 имеют доход значительнониже среднего уровня, что свидетельствует о низкой доступности для них жилья.Для групп граждан с низким уровнем дохода одним из способов улучшенияжилищных условий является арендное жилье.

Таким образом, в формулестоимость приобретаемого жилья может быть заменена арендными платежами:56И а д (Cа , Дсд,ПМ) =,М(7)Таким образом, индекс доступности может быть рассчитан двумя способамив зависимости от способа улучшения жилищных условий, каждый из которых всвою очередь определяется принадлежностью к определенной группе по доходу:ИсдИдМДсд ПМИадМ3 1212при этомПМСИИС3 12В период с 2008 по 2012 гг.

общая численность групп A1 – A5 постепенносокращалась, как следствие стабилизации экономической ситуации после кризиса2008 г., тогда как численность группы A6, напротив росла, как и групп A7 – A8,по причине увеличения в общей структуре населения доли среднего класса.Средний класс – социальная группа людей, обладающая устойчивымидоходами,достаточнымиматериальных, такдляудовлетворенияширокогоспектракаки социальных потребностей и обеспечения "достойного"качества жизни. В силу этого средний класс отличается более высокойсоциальной устойчивостью.Если судить только по материальному критерию, то к среднему классу в 2014году можно было бы отнести 28% населения в отличие от 21% в 2004 г.

Новажным критерием является уровень жизни, способный удовлетворять критериямсреднего класса по таким параметрам, как наличие благоустроенного жилья,сбережений, предметов, характеризующих современное потребление.При наличии трех из этих четырех критериев, домохозяйство может бытьотнесено к среднему классу.Крометого,оцениваетсятакжепрофессионально-квалификационныйуровень, но в этом случае число удовлетворяющих ему домохозяйств запрошедшие годы возросло только на 20,8%.57Рисунок 2.3 – Структура среднего класса в России в 2014 г.Доля «бедных» граждан составляет около 13,0% от всего населения, граждансо средними доходами - 69,5% и только 17,6% - с высокими доходами.Показателидоступностижильяэконом-классаширокоиспользуютсямировым сообществом.В настоящее время существует общепринятая классификация рынков жильяс точки зрения его доступности.

В методике расчета индекса доступности жильядолжныиспользоватьсянесреднеарифметическиезначениядоходовдомохозяйств, а среднемедианные значения, т.е. такой доход, меньше и большекоторого получают равные по численности части населения.Нормативноезначениеиндексадоступностиможетформироватьсяразличными вариантами расчета: экспертным путем, нормативным согласноФЦП, по результатам исследования аналитического агентства RWAY. Однакоданные нормативы как правило носят усредненный характер и не учитываютсегментацию населения по уровням дохода.

Выполненные исследованияпозволили осуществить сегментацию населения России по размеру дохода в 201458году в сопоставлении с показателями 2008 и 2011 гг. с выделением категорийнаселения: бедных и малоимущих, среднего класса, богатых. (рис 2.4)Рисунок 2.4 – Сегментация населения России по размеру дохода в 2014 годуи соотнесение с показателями 2011 и 2008 гг.Автором,наосновепроведенныхисследованийпредложенашкаланормативного значения индекса доступности (табл. 2.2):Таблица 2.2 – Классификация рынков жилья по их доступностиТаким образом, предложенный автором методический подход к определениюдоступности жилья позволяет более точно устанавливать значение индексадоступности жилья для категорий граждан, имеющих различные доходы, с цельюиспользования, в государственных, региональных и муниципальных жилищныхпрограммах регулирования доступности жилья на территориальных рынках.59Выбранная методика позволяет более точно решать поставленную задачурегулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости,поскольку она учитывает все основные параметры процесса регулирования иможет служить экономическим инструментом для концептуально-методическогоситуационного анализа процесса формирования и развития рынка доступногожилья на основе ипотечно-инвестиционных систем.2.2 Концептуально-методический анализ ситуационных процессовформирования и развития территориальных рынков доступного жилья наоснове экономического механизма функционирования ипотечноинвестиционных систем по существенным факторам влиянияС целью выполнения ситуационного анализа и моделирования рынкадоступногожилья,рассмотримфакторы,определяющиесоциально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, факторы,определяющие политическую стабильность.