Диссертация (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 5

в год;Im – средний доход домохозяйства(ден. ед. в год), необходимый дляполучения и обслуживаниядолгосрочного ипотечного кредита,для приобретения среднего постоимости жилья.2Методикаопределениядоступности согласноООНХАБИТАТ(housingprice to income ratio)1998 г.ИД = C/ДИД – индекс доступностижилья(housing price to income ratio) ;С – медианная стоимость жилья, руб.Д – медианный доход домохозяйства,состоящего из одного человека, руб.3Методикаопределениядоступности согласноФЦП «Жилище»2010 г.Ид = (СМ х 54) / (ДСД х 3х 12)СМ – стоимость 1 кв.м жилья, руб.;54 – площадь условной квартиры,кв.м;ДСД – ежемесячный среднедушевойдоход, руб.;3 – число членов домохозяйства, чел.;12 – количество месяцев в году30Примечаниеиндекс доступностиНорматив общейплощади жилогопомещения 33 кв.

м для одинокопроживающегогражданина, 42 кв. м - насемью из 2 человек и поПреимуществаНедостаткиПринимается сроккредитования 30лет, процентныеставки по ипотеке- по даннымФедеральногобюро жилищногофинансированияили Департаментажилищного игородскогоразвитияПрименимо толькодля США. Неучитываютсянакоплениядомохозяйства,наличиесобственногожилья.Применяется вмежстрановыхсравнениях поразвитиюнаселенныхпунктовНе учитываетпотребительскиерасходыдомохозяйств,изменение цен нажилье, способхранениясбережений,динамику доходовнаселения, площадьквартиры, данныесубъективны инеточныПростотарасчетовНе учитываетпотребительскиерасходыдомохозяйств,изменение цен нажилье, способхранения18 кв. м - на 1 человекапри численности членовсемьи 3 и болеечеловека; стоимость 1кв.м общей площадижилого помещения,установленнаясубъектом РФ, но неболее 35 тыс.

руб.за 1кв.мсбережений,динамику доходовнаселения, данныесубъективны инеточны4Методикаопределениядоступности с учетомпотребительскихрасходов на уровнепрожиточногоминимума2003 г.Им = (См х 54) / [(Дсд Пmin) х 12 х 3]СМ – стоимость 1 кв.м жилья, руб.;54 – площадь условной квартиры,кв.м;ДСД – среднедушевой ежемесячныйдоход, руб.;3 – число членов домохозяйства, чел.;12 – количество месяцев в годуПmin – величина прожиточногоминимумаУчитываетпрожиточныйминимумне учитываетсущественнуюдифференциациюнаселения поуровню дохода и,таким образом,индекс доступностижилья по доходнымгруппам, будетварьироваться5Методикаопределениядоступности с учетомсоциальногостандарта площадижилого помещения2003 г.Ид = (См х 18) / [(Дсд Пmin) х 12]СМ – стоимость 1 кв.м жилья, руб.;18 – социальный стандарт площади,кв.м;ДСД – среднедушевой ежемесячныйдоход, руб.;Пmin – величина прожиточногоминимумапозволяетразделитьнаселение нагруппы постепенидоступностижилья6Методикаопределениядоступности с учетомнакопления частисредств Д.К.Празукина и Т.Ю.Овсянниковой2001 г.Т = ln [(См х S) х I / {(Дсд- Пmin) х 3 х 12 + 1}] / ln(I + 1)СМ – стоимость 1 кв.м жилья, руб.;ДСД – среднедушевой ежемесячныйдоход, руб.;Пmin – величина прожиточногоминимумаI – годовая доходность финансовыхактивов 10,2 %, десятичное выражение– 0,102;привязка ксоциальномустандарту площадиквартиры,минимумупотребительскихрасходов и составудомохозяйств(включена толькосемья из одинокопроживающихлюдей)не учитываетежегодного изначительного егоподорожания исумм начальныхсбереженийдомохозяйств31площадь одно-, двух-,трех- и четырехкомнатной квартирсоставляетсоответственно 30, 45,60 и 75 кв.мпринимается вовниманиепродолжительность периоданакопления частисредств,остающихсяпосле текущегоS – средняя площадь соответствующихкатегорий жилья, кв.м3 – число членов домохозяйства, чел.;12 – количество месяцев в году7Методикаопределениядоступности с учетомналичия собственногожилья Д.К.Празукина и Т.Ю.Овсянниковой2001 г.Т = ln [(См х S - Св х S) хI / {(Дсд - Пmin) х 3 х 12 +1}] / ln (I + 1)СМ – стоимость 1 кв.м жилья, руб.;ДСД – среднедушевой ежемесячныйдоход, руб.;Пmin – величина прожиточногоминимумаI – годовая доходность финансовыхактивов 10,2 %, десятичное выражение– 0,102;S – средняя площадь соответствующихкатегорий жилья, кв.м3 – число членов домохозяйства, чел.;12 – количество месяцев в годуСВ – стоимость 1 кв.м вторичногожилья, находящегося в собственностидомохозяйства, рубЕсли семья располагаетжильем, которое можнопродать для частичноговозмещения стоимостиприобретаемого жилья8Усовершенствованная методикаопределениядоступности с учетомроста цен на рынкежилья Д.К.Празукина, Т.Ю.Овсянниковой, Э.Элленна и Э.

Ворзала2004 г.С х (1+j) Т = R x (1+i)T x[A(1+i)T + R x (1+i)T x{((1+z)/ (1 + i))T 1}/{((1+z)/ (1 + i)) - 1}]С – стоимость жилья на начальныймомент времени, руб.;j – уровень роста цен на рынке жилья вгод (десятичное выражение);R – сумма денежных средств,ежегодно вкладываемых семьей вдоходные финансовые активы, руб.;i – годовая доходность финансовыхактивов (десятичное выражение);А – сумма первоначальныхсбережений, руб;z – динамика среднедушевых годовыхдоходов (десятичное выражениеучитывает способхранения сбережений(под определенныйпроцент годовых),наличие в собственностиготового жилья, ростцен на жилье, чтопозволяет достаточнообъективно оценитьдоступность жилья32потреблениядомохозяйства, иналичие жилья употенциальныхпокупателейУчитываетимеющееся жильеУчитываетсягодоваядоходностьфинансовыхактивовучитывает способхранениясбережений (подопределенныйпроцент годовых),наличие всобственностиготового жилья,рост цен на жильене учитываетежегодного изначительного егоподорожания исумм начальныхсбереженийдомохозяйствоценка доступностижилья являетсядовольноукрупнённой, аотсюда иприближенной9Методикаопределениясреднедушевогодохода для расчетадоступностиМатасовой О.И.(г.Кемерово)2011 г.Д СДН =7,8*а1*А*С1+17,5*а2*А*С2+40*а3*А*С3/А(С1а1+С2а2+С3а3)7,8; 17,5; 40 – среднедушевой доход погруппам населения, тыс.

руб.;а1,а2,а3 – доля населения каждойгруппы в общей численности;А – общая численность населения;С1, С2,С3 – доля нуждающихся в жильев каждой группеДля определениясреднедушевого доходанаселения (ДСД) сучетом дифференциацииего по группамдоходности и долинуждающихся в жилье вкаждой группеУчитываетсясреднедушевойдоход по группамнаселенияТрудностиопределенияпоказателей а1,а2,а3 иС1, С2,С310Методикаопределениядоступности с учетомгодовых расходовКосаревой Н.Б.(Материалы Фонда«Институт экономикигорода» )2000 г.Kд (V, I, ПM) = V/(IПM)=(S*P)/ /(I- ПM)V – средняя стоимость квартиры;S – площадь квартиры, кв.

м;P – средняя удельная цена квартиры,руб./кв. м;I – годовой доход семьи;ПМ - годовой прожиточный минимумсемьи.Модификация базовойметодики, в которойучтена стоимостьгодовых текущихрасходов на всепотребности семьи ввиде годовогопрожиточногоминимума семьиУчитываетпрожиточныйминимумНе учитываетзначительнуюдифференциациюнаселения поуровню дохода и,следовательно,индекс доступностижилья по доходнымгруппам, будетварьироваться11Методикаопределениядоступности с учетомипотечного кредитаСтерника Г.М.2006 г.Kд= (αПВ*V+ Vд)/(I-ПМ)V = Ѕ*Р - стоимость типовойквартиры, тыс. руб;Ѕ- площадь квартиры, кв.

м,Р - удельная цена квартиры, тыс.руб./кв м,αПВ - доля первоначального взноса встоимости квартиры, %;Vд - дополнительные затратызаемщика при получении кредита,руб.,РМТ(n,j)- сумма ежемесячнык выплатпо обслуживанию кредита, руб.,n - срок кредитования, лет;j - годовая ставка кредита, %.В данной формулеиспользованостандартноеограничениебанковскогоандеррайтирнга:выплаты по кредиту недолжны превышать 40%от доходов семьи.Учитываетиспользованиеипотечногокредита припокупке жильяТрудностиопределения рядапоказателей, неучтенадифференциациянаселения поуровню дохода33Так, Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Федорова Р.Л., Кириллова А.Н.

[164]рекомендуют разделить понятия коммерческой и социальной доступностижильявследствиеразницывподходекудовлетворениюжилищныхпотребностей. Они рассматривают коммерческую доступность как способностьдомохозяйства выплатить первоначальный взнос при оформлении ипотечногокредита, составляющий не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья иосуществлять платежи по кредиту, сумма которых не должна превышать 35%совокупного месячного дохода.Понятие социальной доступности жилья предлагается использоватьприменительно к домохозяйствам, уровень доходов которых слишком низок, ареальные жилищные условия не соответствуют даже минимальным жилищнымстандартам.

С.Р. Хачатрян рассматривает критерии социальной доступностикаквозможность получения бесплатного или частично платного жилья,определяющуюсякаксоотношениечислаочередников,получающихбесплатное жилье в течение года, к общему числу граждан, которые стоят вочереди на получение бесплатного жилья, показатель измеряется в процентах.Индекс доступности С.Р. Хачатрян определяет как многокомпонентныйвектор, состоящий из коммерческой и социальной составляющих, способныйслужить в качестве критерия эффективности жилищной политики.В Федеральной целевой программе «Жилище» [155], послужившейосновой для формирования ключевых принципов жилищной политикиПравительства Российской Федерации, доступность жилья определяетсясогласно подходу, разработанному на основе методики ООН-ХАБИТАТ, ноучитывающая состав домохозяйства в количестве трех человек, а площадьквартиры - 54 кв.м.Рассмотренныевышеметодикидаютдовольнообобщенныйиукрупненный результат, так как не учитывают ежемесячные обязательныерасходы домохозяйства даже на уровне прожиточного минимума.Кроме того, методики не учитывают значительную разницу доходовнаселения, а также наличия категорий граждан, чей доход не достигает34прожиточного минимума.

Эти люди не могут приобрести жилье, как засобственные средства, так и с использованием различных видов кредитованиябез дополнительной помощи и поддержки государства.Подход, подразумевающий определение индекса доступности жилья свыделением различных групп населения согласно доходу, позволяет разделитьнаселение на категории по доступности жилья.Методика определения доступности с учетом социального стандартаплощади жилого помещения также имеет ряд недостатков, таких как учетминимумапотребительскихрасходовииспользуемоеввычисленияхдомохозяйство состоящим из одного человека.Помимо этого, в каждой из рассмотренных выше методик игнорируетсявозможностьналичияупокупателяквартирысобственныхсредств,продолжительность периода их накопления, наличие другого жилья удомохозяйства. Эти показатели были учтены в методике Д.К.