Диссертация (Экономические диспропорции в жилищной сфере Российской Федерации и подходы к их устранению), страница 8

В методологии Системы национальных счетов такаяоценка должна строиться на данных о совокупном потоке арендныхплатежей. Поскольку не все жилье сдается в аренду, а в существеннойдоле жилищного фонда проживают его собственники, то для такихоценок используются данные о рыночных арендных ставках на43аналогичное жилье, то есть оценивается условно начисленная рента(imputed rent). В структуре национальных счетов большинства странприсутствуют такие данные о потреблении жилья8.

В России такойучет пока отсутствует.Потребление жилья, включая потребление электричества итоплива, составляло в 2003 году в Норвегии – 21,4% совокупногопотребления домохозяйств, Дании – 28,8%, в Финляндии – 26%, вШвеции – 28,9% [Lujanen, 2004, с. 80].Показатель «потребление жилья», рассчитываемый в рамкахсоставлениянациональныхсчетовстран,такимобразом,непоказывает реальных текущих расходов домохозяйств на жилье,которые, по мнению Луянена, должны включать:- арендные платежи, включая расходы на отопление и горячуюводу (для жилья, сдаваемого в аренду);- расходы на содержание и текущий ремонт, процентныеплатежи по кредитам, амортизацию, налоги на жилье или условныйдоход (для жилья, занимаемого его собственником);- налоговые вычеты, жилищные субсидии и иные субсидии.Отметим, что в целях оценки нагрузки расходов на жилье набюджетыдомохозяйствналоговыевычетыисубсидиинеучитываются, а в целях оценки общих расходов на жилье в экономикетакие расходы следует учитывать.В 2001 году расходы на жилье составляли в Финляндии 16,9%от располагаемых доходов, в Норвегии – 22,7%, а в Швеции в 2002году – 21,7% [Lujanen, 2004, с.

84].8Отметим, что такая методология подвергается массе критики, поскольку она не учитываетразличия в качественных характеристиках жилищного фонда и их изменения, а также неучитывает регулирование арендных ставок государством, которое присутствует во многихстранах. В России при оценке ВВП не учитываются услуги, производимые жильем для егопользователей.44Показатель «расходы на жилье» значительно более полезен дляприменения в целях формирования и проведения жилищнойполитики, поскольку позволяет оценить реальную нагрузку такихрасходов на бюджеты домохозяйств с различными социальнымихарактеристиками (возраст, состав, уровень доходов), а значит болееточно определить объемы государственной поддержки и ее целевыегруппы.Текущие расходы на жилье отражают поток денежных расходовдомохозяйств на жилье, однако не учитывают изменения стоимостижилья как актива, а также альтернативного дохода, который мог быполучить собственник на рынке капитала, вложив сбережения в иныеактивы или финансовые инструменты.

Для учета этих факторовЛуянен предлагает оценивать показатель «затраты на жилье» наоснове показателя «текущие затраты на жилье»:Текущие затраты на жилье(-) минус:амортизация; прирост стоимости жилья, если наблюдалсяприрост (за вычетом налогов на прирост стоимости);(+) плюс:доход от альтернативных инвестиций; износ (допускается длярасчета в размере 1% от стоимости жилья); снижение стоимостижилья, если наблюдалось снижение.Экономический смысл оценки показателя «затраты на жилье»заключается в том, чтобы учесть максимальное число факторов, а нелишь текущие платежи. К таким факторам относятся упущенные(альтернативные)доходы,рыночныефакторы(инфляцияилидефляция на рынке жилья), реальный износ жилья (в отличие отначисленной амортизации, которая является бухгалтерским, а неэкономическим показателем).45В работе Болхувера [Boelhouwer, 1993] проводится анализинструментовжилищнойполитики,используемыхвсемиевропейских странах – Нидерландах, Бельгии, Германии, Дании,Франции,АнглиииШвеции.Авторвыделяеттригруппыинструментов жилищной политики: регулирование, субсидии, прямыебюджетные инвестиции.

К регулированию относятся различные мерынормативного правового регулирования, такие как регулированиеставок арендной платы за жилье (т.н. «rent control»), установлениеограничений на виды ипотечных кредитов и др.Субсидиипозволяютгосударствуснижатьстоимостьжилищных благ для конечных потребителей – граждан по сравнениюс их рыночной ценой, либо предоставляя им денежные субсидиинапрямую, либо субсидируя производителей жилья – девелоперов,жилищные ассоциации.

Прямые бюджетные инвестиции оказываютвлияние на увеличение предложения жилья через прямое участиегосударства в строительстве. Также автором выделяется такойинструмент как налоговый вычет, предоставляемый потребителем илипроизводителям жилья. Государство также несет расходы наприменение этого инструмента, но не прямые, а в форме выпадающих(недополученных) доходов бюджета.

Поскольку прямые бюджетныеинвестиции в жилищной сфере были ликвидированы в большинстверассматриваемых стран к концу 1980-х гг., такой инструмент былисключен из анализа [Boelhouwer, 1993, с. 406].Проведясравнительныйанализразличныхфинансовыхинструментов жилищной политики в семи странах, Болхувер[Boelhouwer, 1993] провел оценку государственных расходов наприменение трех групп инструментов за период с 1980-1988 гг.

–жилищные субсидии (в форме прямых субсидий нанимателям,наймодателям или собственникам жилья), инвестиционные субсидии46на строительство жилья (в форме субсидируемых кредитов, грантов идр.),налоговыевычеты.Ввидуразличийзаконодательстварассматриваемых стран конкретные инструменты также различаются.Например, различаются подходы в определении целевых группполучателей жилищных субсидий, а также правила расчета размератаких субсидий (например, в Бельгии такие субсидии могут получатьтолько наниматели социального жилья, а в Англии – и нанимателирыночного жилья, и собственники).

Результаты анализа представленыв табл. 6 и 7.Результаты такого исследования позволили сделать следующиевыводы. Во-первых, вовсех странах за исключением Англииинвестиционные субсидии в несколько раз превышают жилищныесубсидии. Это говорит о приоритете поддержки инвестиционныхрасходоввполитикерассматриваемыхстран.Во-вторых,значительную величину представляют непрямые расходы государствапо налоговым вычетам – в среднем в 1985-1988 гг. от 0,42% ВВП вФРГ (сопоставимо с прямыми расходами в ФРГ), до 1,42 ВВП вШвеции (ниже, чем прямые расходы, равные 2,14% ВВП).47Таблица 6 Прямые государственные расходы и выпадающие налоговые доходы в жилищной сфере, 19801988 гг., % ВВПСтранаНидерланды198019811982198319841985198619871988инвестиционные1.02субсидиижилищные субсидии 0.29выпадающиеналоговые доходы1.131.061.251.471.771.671.771.910.321.210.39-0.481.230.51-0.35-0.35-0.391.240.401.23--0.300.370.310.280.200.23--0.02-0.02-0.02-0.01-0.01-0.01--0.580.530.420.330.250.190.180.16-0.17-0.16-0.14-0.130.440.170.420.190.420.170.400.560.590.600.530.520.470.440.430.40-0.41-0.45-0.48-0.49-0.50-0.55-0.59-Бельгияинвестиционныесубсидиижилищные субсидии выпадающиеналоговые доходыФРГинвестиционныесубсидиижилищные субсидии 0.12выпадающиеналоговые доходыДанияинвестиционные0.45субсидиижилищные субсидии 0.38выпадающиеналоговые доходыАнглияинвестиционныесубсидиижилищные субсидии выпадающиеналоговые доходы---0.430.400.410.380.360.940.910.951.331.141.341.381.361.271.311.191.141.230.620.600.650.650.590.560.470.450.180.660.240.630.260.610.280.530.300.520.300.520.310.540.320.551.241.401.391.321.421.531.301.281.041.990.991.630.961.540.871.350.821.500.761.400.731.290.731.48Францияинвестиционные0.57субсидиижилищные субсидии 0.13выпадающие0.64налоговые доходыШвецияинвестиционные0.95субсидиижилищные субсидии 1.14выпадающие1.72налоговые доходыИсточник: [Boelhouwer, 1993, с.

416]49Таблица 7 Ранжирование стран по уровню прямых государственных расходов и выпадающих налоговыхдоходов в жилищной сфере, 1980-1984 гг. и 1985-1988 гг., % ВВППрямые государственные расходы1980-19841985-1988(средний %)(средний %)Выпадающие налоговые доходы1980-19841985-1988(средний %)(средний %)Швеция (2.26)Нидерланды (1.59)Дания (0.97)Франция (0.84)ФРГ (0.66)Англия (d)Бельгия (d)Швеция (1.65)Англия (0.98)Франция(0.61)Швеция (2.14)Нидерланды (а)(2.14)Англия (1.68)Дания (1.00)Франция(с)(0.83)ФРГ (0.41)Бельгия (0.35)Швеция (1.42)Англия (1.26)Нидерланды (b)(l.24)Франция (0.53)ФРГ (0.42)(а) If for the period 1985-1988 only half of the money from the Urban Renewal Fund is allocated to property subsidies in housing, the average percentage ofsubsidies (expressed as GDP) for the Netherlands amounts to 2.05%(b) Only known for 1987 and 1988.(с) Тhis only applies to the direct government subsidies; the relevant employers' contributions and the social security benefits for the period 1985-1988amount to an average of 0.64% of the GDP.(d) No data availaЫe.Источник: [Boelhouwer, 1993, с.

417]50Е.Г. Ясин в своей статье «Политическая экономия реформыЖКХ» [Ясин, 2006] комплексно рассматривает теоретические иэмпирические аспекты реформ в жилищной сфере в России,анализируя рынок жилья, сектор жилищно-коммунального хозяйства,жилищноестроительство,ипотечноекредитование,институциональное устройство перечисленных секторов и рынков.Автор рассматривает проблемы жилищной сферы с точкизрения незавершенности перехода некоторых ее частей к рыночным иконкурентнымусловиям,демонстрируямакроэкономическийдисбаланс между требуемыми расходами населения на жилищнокоммунальные услуги и на жилье и их доходами. И хотя в работе непредставлена совокупная оценка таких расходов – инвестиционных итекущихрасходоввтерминахнастоящегодиссертационногоисследования – проиллюстрирован методологический подход анализапроблемы.По мнению автора, искаженные относительные цены вэкономике, а именно высокие, но регулируемые тарифы на жилищнокоммунальные услуги, высокие цены на жилье относительно доходовнаселения в совокупности с отсутствием конкуренции междупроизводителями таких услуг, между застройщиками приводят нетолько к снижению роли населения в оплате ЖКУ (которые однакопотребляются) и снижению доступности жилья, но и к избыточномуобременению государства, которому приходится субсидироватьнедостающие расходы.Отсутствиеэффективных механизмовуправления многоквартирными домами множеством собственниковквартир вкупе с низкими доходами населения приводит к отсутствиютребовательного заказчика жилищно-коммунальных услуг.

Этотпробелвосполняетсямонополизациейрынкатакихуслугмуниципальными организациями. В то же время неадекватноерегулирование тарифов не позволяет сделать сектор жилищнокоммунального хозяйства привлекательным для частных инвестиций.Е.Г.Ясин[Ясин,2006]видитрешениевсферемакроэкономической политики – повышение доходов работниковбюджетной сферы и пенсионеров в размере, необходимом длялиберализации цен в сфере ЖКХ. По мнению автора, это позволит нетолько повысить привлекательность сектора для частных инвесторов,но и сократить нагрузку государства в форме субсидий. Такимобразом, предлагается перераспределение государственных расходов,которое способно вызвать рост экономики, запустив новые рынки.Количественные оценки потребления и расходов в жилищнойсфере в 1989 и 2009 гг.