!ДипИФР 2020 (829771), страница 57

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 57)

МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).Инвестиционная недвижимость предназначена для получения доходов от аренды или от приростастоимости недвижимости, либо от того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемыеинвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами компании. Этоотличает инвестиционную недвижимость от собственности, занимаемой владельцем.Примеры объектов инвестиционной недвижимости:•земля, предназначенная для получения выгод от повышения ее стоимости в долгосрочнойперспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственнойдеятельности;•земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. В случаеесли компания не приняла решение, что она будет использовать землю в качествесобственности, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе входе обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена дляполучения дохода от прироста ее стоимости;•здание, находящееся в собственности отчитывающейся компании (или актив в форме правапользования, который относится к зданию, удерживаемому компанией) и предоставленное воперационную аренду по одному или нескольким договорам;•здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному илинескольким договорам операционной аренды;•объекты незавершённого строительства или находящиеся на стадии реконструкции, которыепредполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной недвижимости.1702©2020 PwC.

Все права защищены.Этот материал подготовлен Академией PwC для экзаменов ACCA ДипИФР в 2020 году.Сессия 17 – Инвестиционная недвижимостьВ отдельных случаях часть объекта может использоваться для получения доходов от аренды или отприроста стоимости недвижимости; а другая часть – для производства или поставки товаров,оказания услуг или для административных целей. Если данные части объекта могут бытьреализованы (отданы в аренду) независимо друг от друга, то компания учитывает указанные частиобъекта по отдельности.

Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, то объектсчитается инвестиционной недвижимостью только тогда, когда незначительная часть этого объектапредназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административныхцелей.Иногда компания владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская компания илидругая компания группы.

Такая недвижимость не может быть классифицирована вконсолидированной финансовой отчётности как инвестиционная недвижимость, поскольку, с позициигруппы, она является занимаемой владельцем. Однако, с точки зрения организации, владеющей этойнедвижимостью, она является инвестиционной недвижимостью, если удовлетворяет определению.3.Критерии признанияИнвестиционная недвижимость признаётся, когда одновременно выполняются следующие критерии:•соответствие определению;•существует высокая вероятность получения компанией будущих экономических выгод отиспользования данного объекта инвестиционной недвижимости;•себестоимость объекта инвестиционной недвижимости может быть надёжно оценена.4.Первоначальная оценкаОбъект инвестиционной недвижимости должен первоначально оцениваться по себестоимости.Себестоимость объекта инвестиционной недвижимости должна включать в себя покупную цену ипрямые затраты по сделке (например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги напередачу прав собственности и прочее).В себестоимость объекта инвестиционной недвижимости не включаются следующие затраты:•затраты по вводу в эксплуатацию, кроме тех случаев, когда такие затраты необходимы дляприведения объекта в рабочее состояние;•первоначальные операционные убытки, например, до выхода на запланированный уровеньсдачи офисных помещений в аренду;•затраты на сверхнормативное потребление материалов, трудовых и прочих ресурсов присооружении или реконструкции объектов недвижимости.Если объект инвестиционной недвижимости приобретается на условиях отсрочки платежа, он будетпризнаваться по приведённой (дисконтированной) стоимости будущих денежных выплат за него.Разница между стоимостью первоначального признания объекта инвестиционной недвижимости исуммарными выплатами признаётся как процентный расход на протяжении всего периода отсрочки.Объект инвестиционной недвижимости, полученный по договору аренды, учитывается в соответствиис требованиями МСФО (IFRS) 16 «Аренда».Также компания может приобретать объект инвестиционной недвижимости путем обмена на другойактив/активы.

Когда один актив приобретается в обмен на другой актив, то приобретаемый активдолжен быть оценён по справедливой стоимости. За основу оценки может быть взята исправедливая стоимость передаваемого актива, если она точнее и легче определяется.Однако если сделка не носит коммерческий характер и справедливые стоимости не могут бытьнадёжно определены, то объект инвестиционной недвижимости признаётся в отчёте о финансовомположении по балансовой стоимости переданного актива.1703©2020 PwC. Все права защищены.Этот материал подготовлен Академией PwC для экзаменов ACCA ДипИФР в 2020 году.Сессия 17 – Инвестиционная недвижимость5.Последующие затратыПосле того как актив становится готовым к использованию, капитализация затрат прекращается.Последующие затраты, связанные с обслуживанием и эксплуатацией объекта инвестиционнойнедвижимости (расходы на оплату труда, расходные материалы) списываются на затраты периодапо мере их возникновения.Если часть инвестиционной недвижимости требует замены в течение срока её полезной службы,соответствующие затраты могут быть капитализированы, если выполнены критерии признанияактива.6.Последующая оценкаМСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предусматривает две модели последующего учётаобъектов инвестиционной недвижимости:•модель учета по первоначальной стоимости;•модель учета по справедливой стоимости.Компания должна выбрать модель последующего учёта для всех объектов инвестиционнойнедвижимости.6.1Модель учёта по первоначальной стоимостиПосле первоначального признания компания, выбравшая модель учёта по первоначальнойстоимости, должна отражать все объекты инвестиционной недвижимости по первоначальнойстоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения активов (всоответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства» к данной модели).Если объект инвестиционной недвижимости отвечает критериям признания актива,предназначенного для продажи, он должен быть учтен в соответствии с МСФО (IFRS) 5«Необоротные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».6.2Модель учёта по справедливой стоимостиПосле первоначального признания компания, выбравшая модель учёта инвестиционнойнедвижимости по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционнуюнедвижимость по справедливой стоимости, за исключением случаев, когда невозможно надежнооценить справедливую стоимость.Прибыль или убыток, возникающий от изменения справедливой стоимости инвестиционнойнедвижимости, необходимо относить на финансовый результат периода, в котором они возникли.Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать рыночную конъюнктуру ифактические условия, действующие по состоянию на отчётную дату.При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости компания не вычитаетзатраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или прочим выбытием актива.Наилучшим подтверждением справедливой стоимости, как правило, являются действующие наактивном рынке цены на аналогичное имущество, расположенное на той же территории,находящееся в том же состоянии, на которое распространяются схожие условия аренды и прочихдоговоров.1704©2020 PwC.

Все права защищены.Этот материал подготовлен Академией PwC для экзаменов ACCA ДипИФР в 2020 году.Сессия 17 – Инвестиционная недвижимостьПри отсутствии действующих цен на активном рынке компания учитывает информацию из различныхисточников, в том числе:•из действующих цен на активном рынке имущества иного характера, в другом состоянии или надругой территории (либо имущества, на которое распространяются другие условия аренды илииных договоров), скорректированных с учётом имеющихся различий;•из наиболее близких по времени цен на менее активных рынках, скорректированных с учетомлюбых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам;•из дисконтированных прогнозов будущих денежных потоков исходя из достоверных оценокбудущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды ииных контрактов, а также (где это возможно) данных из внешних источников, такие какдействующие тарифы за аренду аналогичного имущества на той же территории.

При этомиспользуются коэффициенты дисконтирования, учитывающие оцениваемую рынком степеньнеопределенности в отношении размера и сроков получения денежных потоков.В оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не учитываются предстоящиекапитальные вложения в целях обновления или совершенствования объектов инвестиционнойнедвижимости, а также будущие экономические выгоды от предстоящих капитальных вложений.6.3Невозможность достоверной оценки справедливой стоимостиПредполагается, что компания всегда может надежно определить справедливую стоимостьинвестиционной недвижимости. Однако в исключительных случаях компания не может надежноопределить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости в момент её приобретения (иликогда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной недвижимости послеизменения его предназначения). Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые сделки нарынке осуществляются нечасто, и отсутствуют альтернативные оценки справедливой стоимости(например, на основе дисконтированных прогнозов денежных потоков).Если по данным компании нет надежной оценки справедливой стоимости инвестиционнойнедвижимости на стадии незавершенного строительства, но ожидается, что возможность надежнойоценки справедливой стоимости появится по завершении строительства, данный объектинвестиционной недвижимости учитывается по себестоимости (сумме фактических затрат) донаиболее раннего из двух событий:•справедливая стоимость может быть надежна определена;•строительство завершено.Если справедливая стоимость инвестиционной недвижимости (кроме инвестиционной недвижимостина стадии незавершенного строительства) не может быть надежно определена на постояннойоснове, то в таких случаях для оценки инвестиционной недвижимости компании надлежитиспользовать модель учёта по первоначальной стоимости, изложенную в МСФО (IAS) 16 «Основныесредства».

При этом нужно исходить из того, что ликвидационная стоимость такой инвестиционнойнедвижимости равна нулю, и компании следует применять положения МСФО (IAS) 16 вплоть довыбытия инвестиционной недвижимости.7.ПереклассификацииПеревод объекта в категорию инвестиционной недвижимости или исключение объекта из даннойкатегории производится только при изменении характера использования объекта, а именно:•владелец начинает занимать недвижимость – объект переводится из инвестиционнойнедвижимости в категорию «собственность, занимаемая владельцем»;•начало реконструкции в целях реализации – объект переводится из инвестиционнойнедвижимости в запасы;1705©2020 PwC.

Все права защищены.Этот материал подготовлен Академией PwC для экзаменов ACCA ДипИФР в 2020 году.Сессия 17 – Инвестиционная недвижимость•заканчивается период, в течение которого владелец занимает недвижимость, – объектпереводится из категории «собственность, занимаемая владельцем» в инвестиционнуюнедвижимость;•объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды – объектпереводится из запасов в инвестиционную недвижимость.Если компания использует модель последующей оценки инвестиционной недвижимости попервоначальной стоимости, то при переклассификации объектов между категориями инвестиционнойнедвижимости, «собственности, занимаемой владельцем» и запасов балансовая стоимостьпереклассифицируемых объектов не меняется для целей учета, оценки и раскрытия информации.При переводе объекта инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, вкатегорию «собственность, занимаемая владельцем» или «запасы» в качестве первоначальнойстоимости данного объекта для последующего учёта согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства»или МСФО (IAS) 2 «Запасы» выступает его справедливая стоимость по состоянию на дату измененияхарактера его использования.Пример 1.На конец периода в отчёте о финансовом положении компании имеется здание, сдаваемое варенду и учитываемое как инвестиционная недвижимость.

Характеристики

Список файлов книги