!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 11

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 11)

Полезность жи­лья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это егоспособность приносить доход в конкретном месте и в течениеданного периода. Полезность может проявляться в способностиудовлетворять психологические потребности, например чувствогордости за владение (даже временное) объектом.Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стои­мости. Конечно, полезность бизнеса в том, чтобы приносить до­ход. Однако, например, программиста вряд ли заинтересует фер­ма по разведению кроликов.52Принцип замещения гласит, что осведомленный покупательв условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше,чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше,чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемыесроки.

Максимальная стоимость имущества не должна быть вышеминимальной цены на имущество с такой же полезностью, так какценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зави­сит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальнаяцена определяется посредством изучения других потоков до­ходов с аналогичным уровнем риска и качества. Но покупа­тель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Ины­ми словами, замещающий объект необязательно должен бытьточной копией, но он должен быть похож на оцениваемыйобъект, и собственник рассматривает его как желаемый заме­нитель.

Принцип основан на наличии вариантов выбора у по­купателя и отражает наименьшую стоимость, по которой мо­жет быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью,например:— вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном рай­оне можно приобрести одну дорогую, но в центре города;— предпринимателя, желающего приобрести мукомольноепредприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предпри­ятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектоми его недостатки.

На стоимость бизнеса влияют ожидаемая до­ходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирова­ния и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величи­на, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.Ожидание будущих выгод от владения предприятием выража­ется в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владенияобъектом могут быть продисконтированы (приведены к текущейстоимости), на основе чего могут вноситься как положительные,так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, на­пример, текущую стоимость складского хозяйства на окраине го­рода повысит ожидание скорого строительства в этом районе же­лезнодорожной станции.Принципы оценки, связанные с рыночной средойПринцип внешних изменений основан на том, что стоимостьпредприятия, его имущества зависит от состояния внешней сре53ды, степени политической и экономической стабильностив стране.

Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные спо­собы использования данного предприятия, необходимо исхо­дить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможно­сти развития бизнеса, изменение экономических и финансовыхусловий, международные события, социальные и природныефакторы, появление новых технологий и другие факторы опре­деляют альтернативные способы использования предприятия,например:— стоимость пейджинговой станции снижается за счет раз­вития мобильной связи;— отмена налоговых льгот повлечет снижение стоимостипредприятия;— функционирующее предприятие дороже только что по­строенного.Принцип конкуренции основан на том, что рыночные ценыустанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то стро­ительство еще одного магазина или офисного здания может ока­заться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприя­тие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы,так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели.Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необхо­димо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отраслив настоящее время и в будущем.Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то припрогнозировании будущих прибылей данный фактор можноучесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либопутем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущуюстоимость будущих доходов.

При этом итоговая оценка рыноч­ной стоимости предприятия не может превышать текущих ценпредложения его аналогов.Принцип спроса и предложения основан на определении стои­мости объекта соотношением спроса и предложения на рынкенедвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены.Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий(спрос превышает предложение), цена на них будет выше стои­мости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, какуровень доходов, изменение численности и вкусов населения,54величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величинакредитной ставки и др.Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и па­дением предложения. Но на рынке предприятий могут быть ры­ночные искажения (монополизм собственника, контроль госу­дарства по продаже предприятий).Принцип соответствия основан на том, что если предприя­тие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное времяв конкретной местности, то цена будет приближена к среднеры­ночным значениям.

Учитывается, в какой степени архитектур­ный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой зем­ли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.Если предприятие не характерно для данной местности, т.е. несоответствует требованиям рынка по оснащенности производства,технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее все­го будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинако­выми, но должны соответствовать определенным рыночным стан­дартам, характерным для конкретного времени и места.С принципом соответствия связаны:1) принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночнаяцена предприятия, которое характеризуется излишними приме­нительно к данным рыночным условиям улучшениями, можетне отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных за­трат на его формирование; отсутствие соответствия в окружа­ющем районе, например наличие дешевых бизнесов по сосед­ству с дорогим способно снизить стоимость последнего;2) принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена пред­приятия зависит от функционирования соседних объектов (ценасклада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).Принцип экономического разделения гласит, что имуществен­ные права следует разделять и соединять таким образом, чтобыувеличить общую стоимость объекта.

Возможно следующее раз­деление прав:— физическое — разделение прав на пользование воздушнымпространством, поверхностным участком земли и нед­рами;— по времени владения — различные виды аренды, пожиз• ненное владение, будущие имущественные права;— по видам имущественных прав — совместная аренда, парт­нерство, траст, опцион, корпорация;55— по правам кредитора вступить во владение предприятием —закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.Производственное помещение, например, можно продатьвместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования(ННЭИ) основан на учете возможных способов использованияимущества в зависимости от условий рыночной среды.

В про­цессе определения стоимости бизнеса названный принцип при­меняется для оценки в целях реструктуризации.Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местопо­ложение предприятия и другие факторы определяют альтерна­тивные способы использования предприятия. Наряду с эконо­мическим разделением, результатом такого анализа являетсяопределение наилучшего направления использования собствен­ности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на мо­мент оценки использование объекта обеспечивает его самуювысокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ пред­ставлена на рис. 2.2.Рис. 2 .

2 . Сущность принципа ННЭИОграничения для варианта ННЭИ:— максимальная доходность — определяется в результате ана­лиза будущих доходов от альтернативных вариантов исполь­зования с учетом риска инвестиций;— финансовая обоснованность — обоснование целесообраз­ности финансирования инвестиционного проекта, отража­ющее способность этого проекта обеспечить доход, доста­точный для возмещения расходов инвесторов и полученияожидаемого дохода на вложенный капитал;— физическая (техническая) осуществимость наиболее до­ходного варианта использования определяется в резуль­тате анализа транспортной доступности, возможности56подключения к коммунальным удобствам, анализа затрати сроков реализации проекта, учета качества грунта пред­назначенного под застройку участка, вероятность стихий­ных бедствий;— соответствие законодательству — соответствие вариантаиспользования экологическим нормативам, правилам по­жаробезопасное™, строительным ограничениям и т.п.При оценке недвижимости принцип ННЭИ является клю­чевым, на нем базируется решение о величине стоимостиобъекта оценки.

Возможна ситуация, когда в центре большо­го города торговые помещения в среднем стоят вдвое дорожежилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шум­ную улицу, которая может быть без особых затрат переобору­дована в магазин, может не подозревать о таком способе ееиспользования и назначить цену продажи, ориентируясь нацены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить про­даваемое имущество.

Именно поэтому при оценке недви­жимости определение ННЭИ оцениваемого объекта являетсяобязательным.Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости земель­ного участка. В случае отличия текущего использования зем­ли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пус­тующего земельного участка может превышать стоимостьимеющихся на нем улучшений и может быть принято реше­ние об их сносе с целью использования участка оптимальнымобразом. Например, участок с индивидуальным домом в рай­оне коммерческой застройки желательно отдать под такую за­стройку.Если текущее использование земельного участка отличноот наилучшего варианта использования, но стоимость име­ющихся на нем зданий и сооружений превышает его сто­имость, то текущее использование будет продолжаться до техпор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего исполь­зования не превысит стоимость имущества при текущем ис­пользовании.Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного ис- .пользования учитываются при определении стоимости имуще­ства, при выборе варианта строительства и реконструкции, прианализе инвестиционных проектов.При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ при­меняется, если оценка проводится в целях инвестирования, ре­структуризации, разработки плана развития.572.4.

Характеристики

Список файлов книги