!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 11
Текст из файла (страница 11)
Полезность жилья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это егоспособность приносить доход в конкретном месте и в течениеданного периода. Полезность может проявляться в способностиудовлетворять психологические потребности, например чувствогордости за владение (даже временное) объектом.Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Конечно, полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.52Принцип замещения гласит, что осведомленный покупательв условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше,чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше,чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемыесроки.
Максимальная стоимость имущества не должна быть вышеминимальной цены на имущество с такой же полезностью, так какценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальнаяцена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. Но покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Иными словами, замещающий объект необязательно должен бытьточной копией, но он должен быть похож на оцениваемыйобъект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.
Принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью,например:— вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;— предпринимателя, желающего приобрести мукомольноепредприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектоми его недостатки.
На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владенияобъектом могут быть продисконтированы (приведены к текущейстоимости), на основе чего могут вноситься как положительные,так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.Принципы оценки, связанные с рыночной средойПринцип внешних изменений основан на том, что стоимостьпредприятия, его имущества зависит от состояния внешней сре53ды, степени политической и экономической стабильностив стране.
Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовыхусловий, международные события, социальные и природныефакторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия,например:— стоимость пейджинговой станции снижается за счет развития мобильной связи;— отмена налоговых льгот повлечет снижение стоимостипредприятия;— функционирующее предприятие дороже только что построенного.Принцип конкуренции основан на том, что рыночные ценыустанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы,так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели.Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отраслив настоящее время и в будущем.Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то припрогнозировании будущих прибылей данный фактор можноучесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либопутем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущуюстоимость будущих доходов.
При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих ценпредложения его аналогов.Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынкенедвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены.Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий(спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, какуровень доходов, изменение численности и вкусов населения,54величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величинакредитной ставки и др.Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже предприятий).Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное времяв конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям.
Учитывается, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.Если предприятие не характерно для данной местности, т.е. несоответствует требованиям рынка по оснащенности производства,технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинаковыми, но должны соответствовать определенным рыночным стандартам, характерным для конкретного времени и места.С принципом соответствия связаны:1) принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночнаяцена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, можетне отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, например наличие дешевых бизнесов по соседству с дорогим способно снизить стоимость последнего;2) принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (ценасклада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобыувеличить общую стоимость объекта.
Возможно следующее разделение прав:— физическое — разделение прав на пользование воздушнымпространством, поверхностным участком земли и недрами;— по времени владения — различные виды аренды, пожиз• ненное владение, будущие имущественные права;— по видам имущественных прав — совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;55— по правам кредитора вступить во владение предприятием —закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.Производственное помещение, например, можно продатьвместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования(ННЭИ) основан на учете возможных способов использованияимущества в зависимости от условий рыночной среды.
В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа являетсяопределение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самуювысокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ представлена на рис. 2.2.Рис. 2 .
2 . Сущность принципа ННЭИОграничения для варианта ННЭИ:— максимальная доходность — определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;— финансовая обоснованность — обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и полученияожидаемого дохода на вложенный капитал;— физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности56подключения к коммунальным удобствам, анализа затрати сроков реализации проекта, учета качества грунта предназначенного под застройку участка, вероятность стихийных бедствий;— соответствие законодательству — соответствие вариантаиспользования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасное™, строительным ограничениям и т.п.При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимостиобъекта оценки.
Возможна ситуация, когда в центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дорожежилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ееиспользования и назначить цену продажи, ориентируясь нацены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество.
Именно поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта являетсяобязательным.Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимостьимеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальнымобразом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.Если текущее использование земельного участка отличноот наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до техпор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного ис- .пользования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, прианализе инвестиционных проектов.При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.572.4.