Диссертация (1152511), страница 17
Текст из файла (страница 17)
Одновременно и на стоимость земли влияет большой набор факторов разногохарактера и уровня.Как правило, выделяют следующие группы факторов, оказывающих воздействие на стоимость недвижимости и в частности земельных участков: социальные, экономические, политические (административные, правовые) и физические (природные, созданное человеком окружение и физические характеристики самого земельного участка) [24, 25, 165].
По мнению автора,особенно важно учитывать уровень воздействия этих микро- и макроэкономических факторов,как отмечает Севостьянов А.В. [165], выделяя три уровня их влияния на стоимость земли: региональный, местный (локальный) и непосредственное окружение (включая сам участок). Первыйуровень показывает влияние социальных, экономических, физических и политических факторов общего характера, которые опосредованно влияют на рынок недвижимости. На второмуровне оценивается влияние локальных факторов городской или районной среды, которые уженепосредственно влияют на стоимость земли. И третий уровень влияния – факторы, напрямуюсвязанные с земельным участком и обусловленные его характеристиками.
Перечень фактороввышеперечисленных групп, разбитый по этим уровням влияния, представлен в таблице 19:Таблица 19 – Факторы, влияющие на стоимость землиФизическиеЭкономическиеСоциальныеПервый уровень влияния (национальный, региональный)Природные: климатические, гидроОбщее состояние ми- Базовые потребногеологические и топографическиеровой экономики;сти в приобретениифакторы, состояние почв, ресурсов,экономическая ситуа- земли, демографиокружающей среды, уровень ее зация в стране, регионе; ческие характеригрязнения;инвестиционныйстики населенияТехногенное окружение: располоклимат; тенденции(численность ижение относительно близлежащихизменения уровняплотность населегородов, рынков и городских цендохода, занятости,ния, миграционныетров;цен, процентнойпотоки, тенденциикоммуникации и их влияние; доставкиизменения этих хаступные в регионе услуги; сложиврактеристик)шаяся система расселенияВторой уровень влияния (районный, городской)Природные: климат и характер Экономическая ситуаУровень жизни,местности, природные ресурсы; ме- ция на местном уровне; уровень образовастоположение к природным масси- наличие и доступностьния,вамкредитных средств;рынок труда, поТехногенное окружение: характер итенденции измененияло-возрастная иосновные типы застройки, возможставок арендной платы профессиональнаяности для рекреации;и средних рыночныхструктура населесистема коммуникаций;цен; уровень доходнонияместоположение по отношению ксти в инвестиционноцентрам влияния (деловым, торгостроительной сферевым, жилым, трудовым и т.д.), ктранспортным магистралямПолитическиеНалоговая и кредитноденежная политика, регулирование сферы здравоохранения, обеспечениябезопасности, защиты иохраны окружающей средыКонтроль землепользования, зонирование, видыразрешенного использования, иные градостроительные регламенты и ограничения, строительные нормы и правила; услуги муниципальных служб70Продолжение таблицы 19Третий уровень влияния (непосредственное окружение)Физические характеристики участУсловия финансироСредний размерка, ориентация по сторонам света,вания и продаж, вресемьи, средний доположение по отношению к соседменные факторы, заход семьи, стильним участкам (в т.ч.
привлекательтраты на строительжизни и характерным и непривлекательным), инжество объектов на зем- взаимодействиянерная подготовка и благоустройле, налоговые выпланаселения с окруство участка, качество участка, видтыжающим миром,и объем полезной застройки (еслиуровень преступнозастроенный участок), красивый видстии ландшафт, наличие мест рекреации, вредных экологических факторов на участке или в ближайшемокружении, близость к объектаминфраструктуры, транспортныммагистралямИмеющиеся права и обременения на участок (сервитуты, ограничения, обязательства, вид использования)Как видно, все макроэкономические и микроэкономические показатели, которые былиописаны ранее, действительно оказывают влияние на стоимость земли. Это подтверждается иприкладными исследованиями. Например, эконометрическая модель, построенная для оценкивоздействия макроэкономических факторов на стоимость недвижимости в Гонконге на протяжении 1995-2010 гг., показала, что наиболее сильное влияние в долгосрочной перспективе оказывает объем ВВП на душу населения, а за ним следует предложение земли (т.е.
количествовыставляемых государством на торги земельных участков). Менее ощутимое воздействие настоимость недвижимости оказывали ставки процента и темпы изменения затрат в строительстве, и наиболее слабое из проанализированных факторов – объем выданных кредитов [186].Таким образом, обосновано, что обобщающим показателем мультипликативного воздействия ИСП на локальном уровне (микроуровне) будет выступать стоимость земли, в то времякак на макроуровне – капитализация территории.
Исходя из того, что первое является частьювторого, с одной стороны, логично считать, что в таком случае необходимо оценивать влияниеинвестиционно-строительных проектов на капитализацию территории как комплексный индикатор. С другой стороны, как отмечают Гуриев С. и Сонин К., «хорошо живут не те страны, которые обладают большим богатством на душу населения, а те, которым удается вовлечь это богатство в рыночный оборот» [43]. Другими словами, полученная оценка должна не просто обозначить количественное значение того или иного показателя, в данном случае капитализации,но и служить основой для принятия решений и применения соответствующих мер.
В этом отношении стоимость земли как фактор регулирования имеет больший потенциал применения.Кроме того, проведенная в таблице 17 классификация МЭ ИСП показала, что большинство изних сосредоточено на микроэкономическом уровне (Tаблицa 20):71Таблица 20 – Характеристики МЭ ИСП на макро- и микроэкономическом уровняхВид эффектаМакроэкономический уровеньКоличество эффектовшт.%Стационарные эффекты1550Нестационарные (транспортируемые) эффекты1756,7Распространяемые эффекты310Распределяемые (диффузные) эффекты310Всего30100Микроэкономический уровеньшт.1410215%93,36,7013,3100Как видно из таблиц 17 и 20, некоторые последствия ИСП могут относиться как к одному виду эффектов, так и другому. На макроуровне из стационарных эффектов все, кроме трех,могут относиться и к остальным выделенным видам эффектов.
При этом некоторые эффектысначала могут быть стационарными, а потом за счет «перемещения» стать распространяемымии распределяемыми. Говоря другими словами, такие виды эффектов, как стационарные, распределяемые и распространяемые, не противоречат друг другу, и в зависимости от конкретныхусловий один и тот же эффект по пространственному критерию может быть одновременно стационарным, распределяемым и распространяемым или с течением времени перейти из стационарного в распространяемый или распределяемый. Но если эффект отнесен одновременно кстационарным и нестационарным, это значит, что часть его проявляется пространственно какстационарный эффект, а другая часть – как нестационарный, т.е. если он нестационарный, то неможет быть стационарным и, наоборот.
При этом какая часть из всех этих эффектов окажетсянестационарной или стационарной, зависит исключительно от доли ввозимых товаров и услугиз других регионов и из зарубежных стран для реализации инвестиционно-строительных проектов. Хотя на уровне страны импорт строительных материалов в последние годы из-за введения санкций сократился в 5 раз, для отдельных регионов ввозимыми считаются и товары издругих субъектов страны, поэтому доля импорта в строительстве для них может достигать 4050%. Кроме того, доля импорта при закупке оборудования все равно остается высокой – от 40до 70% [134]. Более того, как уже было сказано ранее, за счет мобильности инвестиционностроительной деятельности полностью перемещаемыми могут быть и привлекаемые для реализации проекта финансовые и трудовые ресурсы. А на микроэкономическом уровне большинство эффектов является стационарными.
При этом они либо связаны с изменением стоимостиземли, либо с дальнейшими мультиплицирующими эффектами в самой инвестиционностроительной сфере, что также повлияет на стоимость земли.При таких условиях очевидно, что задачей регулирующих органов власти должно статьсоздание таких условий с применением экономических и административных инструментов, при72которых территория будет способна максимально сберечь потенциальные положительные эффекты от реализации ИСП.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
