Экспертное исследование мошеннических действий в системе бухгалтерского учета (на примере строительной отрасли) (1142803), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Отсутствие базового деленияна группы разных по качественным характеристикам объектов, критериевкачества и их соотношения с исчисляемой величиной (к примеру: балл)определили актуальность исследуемой проблемы. В исследовании даетсяавторская трактовка понятия, применимая в предлагаемой методике. Дляопределениякачественныхпоказателейгруппировкустроительныхобъектов.целесообразноКлассификацияпроизвестистроительныхобъектов, в частности, применима с целью обоснования ценовой политики нарынке недвижимости.
Данная классификация востребована с позиции основымеханизма установления цен на квадратный метр объектов жилогоназначения. Регулирования ценообразования на рынке недвижимостипозволит социально защищенным категориям граждан обеспечить себянепризнанным в законодательстве «товаром первой необходимости» жильем.Применение классификации жилья позволит обозначить проблемы,выявленные в процессе проведения исследования и сгруппированные нарисунке 19 [128]. Обосновано разделение проблем, связанных с внедрениемклассификации на две группы:- возникающие по факту внедрения классификации в практику;- существующие проблемы, с которыми сталкиваются участники рынканедвижимости,вследствиеотсутствияединойклассификации объектов жилой недвижимости.официальнопринятой131Введение единой классификации объектов жилой недвижимостисопряжено с рядом трудностей, представленных на рисунке 19, в первуюочередь – это нежелание участников рынка подчиняться одним правилам.
Врезультате,ниоднапопыткавведениеединойклассификациинаофициальном, законодательном уровне не увенчалась успехом.Проблемы,связанные свнедрениемединойклассификациижильяПроблемы,возникающиеиз-за отсутсвияединойклассификациижильяВозмодныепроблемы,возникшиепосле введенияединойклассификациижильяЦены на строящеесяжильеустанавливаются наоснове спроса:определяетсямаксимальновозможная ценаПовышение ценна новое жильеПроисходитискусственнаяпереквалификация объектовв более высокйкласс с цельюоправдания ценНевозможнолимитироватьцены на жильёэконом класса,тогда как онопо сущностиявляетсяпредметомпервойнеобходимостиВ результатеновых затрат сцелью подгонаподопределенныйклассИскусственноезавышение ценприиспользованииклассификациив качествемаркетиногового ходаИсточник: составлено автором.Рисунок 19 – Проблемы, связанные с внедрением классификации объектов недвижимостижилого назначения132В целях разработки единого стандарта для строительных организаций,рассмотрим имеющиеся на рынке жилья классификации.Существует два ранка недвижимости «первичный» и «вторичный»,данное деление основано на разграничении понятий «новостройка» и«вторичка» [40].
В настоящей исследовательской работе рассматриваетсяпервичный рынок, однако, предлагаемая классификация критериев возможнак применению и на вторичном рынке недвижимости.Классификация РГР делит объекты жилой недвижимости на двакрупных блока: массового жилья, к которому относятся классы «эконом» и«комфорт»; и жилья повышенной комфортности, к которому относятсяклассы «бизнес» и «элит». Специалисты РГР позиционируют даннуюклассификацию, как консенсус между потребительскими предпочтенияминаселения по отношению к основополагающим параметрам комфортностипроживания и нормативно-правовыми ограничениями, прописанными в т.ч.:- Градостроительном Кодексе Российской Федерации [3],- Жилищном Кодексе Российской Федерации [6];- Приказе Минрегиона Российской Федерации от 28.06.2010 г. №303 «Обутверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещенийк жилью экономического класса» [31];- действующих сводах нормативов, правил и технических стандартах,регламентирующих исполнение работ по проектированию и строительству[167].Официальная классификация РГР предусматривает преемственностьдвух действующих с 2011 г.
сводов правил:- СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройкагородских и сельских поселений» [44];- СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» [45].Несмотря на обширность источников формирования классификацииРГР, один из ключевых критериев был упущен. За рамками классификацииостался критерий месторасположения земельного участка, на котором133строится объект. Однако описание этого критерия проводится по признакам:экология района; транспортная доступность; близость к центру городаДанные опроса Всероссийского центра изучения общественногомнения в 2015 году свидетельствуют, что вопрос экологии заботит каждоговторого россиянина при покупке жилья (53%). Наличие экологическогопаспорта,здоровогоподтверждающегопроживания,санитарно-экологическиеможетувеличитьхарактеристикистоимостьжильяна100$ за кв.
метр. Вопрос транспортной доступности заботит несколькоменьше, однако также довольно актуален (48%) [165].Локация объекта является одним из ключевых критериев для отнесенияжилья к тому или иному классу, не уступающему по значимостикачественному уровню самого объекта. С учетом указанных двух факторовметодика будет охватывать ключевые критерии при покупке недвижимости.Стоит отметить, что четкая классификация недвижимости необходима,прежде всего, покупателям, которые должны понимать, что включено в цену,которую предлагает застройщик. За все время формирования рынканедвижимости, границы классов ни разу не были обозначены четко, былиразмыты и сдвигались девелоперами в удобную им сторону [128].При оценке объектов недвижимости по данной классификации,выявляются объекты, которые «не дотягивают» до какого-то класса, какие-то«промежуточные»объекты.Однакопреимуществомявляетсясамавозможность их классификации.
Кроме того, вероятность, что девелоперыбудутменятьхарактеристикиобъектатолькорадиформальнойпринадлежности к высокому классу, минимальна.Классификацию жилья, рекомендуемую РГР с учетом предлагаемыхкритериев,нельзяназватьбесспорной:некоторыехарактеристикинеоднозначны. Даже с учетом дополнительных факторов классификация неоригинальна. Но если она будет внедрена, то будет способствоватьцивилизации рынка.
Однако, конкретизация методики возможна с помощьюпредлагаемого коэффициента оценки уровня жилья.134Другойподходклассификацииобъектовжилойнедвижимостипризнает самый дешевый класс жилья – «эконом». Экономия происходит засчет массовости строительства типовых объектов, поэтому синонимом класса«эконом» считается «типовое жилье». Экономия происходит, в частности, наматериалах строительства и местоположении – возводятся серийные зданияпанельного типа в непрестижных районах. К жилью эконом-класса относятсяпанельные дома, в т.ч. серий: «П-ЗМ», «П-44ТМ», «И-155» «П-44К»,«КОПЭ»;монолитныеимонолитно-кирпичныедома,неклассифицированных объектами бизнес-класса, часть кирпичных и панельноблочных домов советского периода.
Отличительным признаком современныхдомов эконом-класса является этажность: здания от 16 этажей (иливмещающие более 100 квартир) являются массовым жильем [167].Местоположение строительного объекта в престижном районе, присоблюдении всех прочих качественных характеристик объекта массовогожилья, позволяет недвижимости претендовать на класс выше – бизнес.
Темболее удивительно отсутствие данного критерия в единой классификацииРГР. Эксперты на рынке недвижимости относят монолитный или монолитнокирпичный дом к разным классам (эконом, комфорт или бизнес) в прямойзависимости от его местоположения [128].Другими отличительными признаками бизнес-класса являются:- тип дома (монолитный, монолитно-кирпичный);- большие нежилые площади (сантехнические узлы, кухня, гардеробная,коридоры, прихожая и т.д.)- удобноеместорасположениедома:экологическиблагоприятнаяобстановка, однородное социальное окружение;- развитая инфраструктура, в т.ч.
транспортная доступность;- индивидуальный архитектурный проект: удобные планировки, в т.ч.свободные;высокиепотолкикоммуникационные системы;оттрехметровикачественные135- наличие подземной или придворовой парковки (не стихийной), сохраняемой территорией шлагбаумом и въездом по пропускам [167].Спорыпрофессиональногосообществасвязаныскритериямиотнесения строительных объектов к элитному классу.
Существует две точкизрения: элитным жильем считаются объекты с ограниченным числом квартир(т.е. верхняя условная граница бизнес класса) или только коттеджи,выполненные по индивидуальным проектам. Некоторые игроки рынка делятэлитное жилье на подвиды: А, В, «люкс», «полулюкс», «deluxe», премиум.Типы жилья бизнес и элит класса для социально защищенных групп гражданне строятся, ввиду ограничения средств государственного бюджета.Отдельные критерии комфортности жилой недвижимости, в основномпредусмотренные для социального жилья, прописаны в действующих сводахнормативов и правил, в частности санитарных. Данные рекомендованныекритерии комфортности жилья сгруппированы на рисунке 20 [45].1• квартиры в жилых зданиях следует проектировать, исходяиз условий заселения их одной семьей.2• рекомендованы размеры квартир по числу комнат и ихплощади (без учета площади балконов, террас, веранд,лоджий, холодных кладовых и приквартирных тамбуров).3• Общие жилые помещения в 2-, 3- и 4-комнатных квартирахи спальни во всех квартирах следует проектироватьнепроходными.4• Помещения квартир должны быть оборудованы:ванной/душем, унитазом, умывальником в ванной комнатеи раковиной, плитой на кухне.Источник: составлено автором.Рисунок 20–Рекомендованные нормы комфортности жилья, обозначенные в строительныхправилах СП 54.13330.2011.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
