Экспертное исследование мошеннических действий в системе бухгалтерского учета (на примере строительной отрасли) (1142803), страница 23
Текст из файла (страница 23)
«Здания жилые многоквартирные» [45]136Врезультатекомплексногоисследованияпотребительскихпредпочтений, работ отечественных и зарубежных ученых, специалистов,практиков на рынке недвижимости и российского законодательства,разработаны критерии, дополняющие официальную классификацию РГР иопределяющие комфортность жилья [167]. В процессе исследования быловыделено 22 критерия, из которых 14 основных и 8 факультативных [141].КлассификацияэкспертамиРГР.рассматриваетДлякаждогочетырекритериягруппы,предложенныепредлагаетсянесколькоописательных вариантов, относящих объект недвижимости к одному изклассов.
Каждый качественный признак и его описательный вариант имеетсвой балл. За качественные фундаментальные признаки предусмотренобольше баллов, по сравнению с факультативными. Чем выше категория дома,тем выше балл предусмотрен за каждый качественный критерий. Удельныйвес каждого критерия, т.е. его балл – является результатом комплексногоисследованияпотребительскихпредпочтенийРанжирование[141].осуществлялось экспертным методом, при котором экспертами выступали, впервую очередь, конечные потребители (результаты анкетных опросов,проводимых информационными агентствами), законодатели (нормативноправовая база), строительные и риэлтерские организации (внутренниеклассификации),исследования).возможныйученыеиПредлагаемаябаллобъектаспециалистыметодикапрактики(опубликованныепредусматриваетстроительства85(ихних:максимально60баллов-фундаментальные критерии + 25 баллов факультативные критерии).Диапазон балловможет быть следующим: от 33 баллов и нижестроительный объект признается аварийным; от 34 баллов до 49 –социальное жилье; от 50 до 74 баллов строительный объект класса «эконом;с 75 баллов до 85 – объект недвижимости признается жильем «бизнескласса».
Рекомендуемая схема балльно-рейтинговой оценки представлена нарисунке 21 [128].137фундаментальныеМаксимальный(основные)баллкритерииРасположениеотносительно5центра городаВнешнееокружение иналичие4социальнойинфраструктуры врайонеТранспортная4,5доступностьЭкология района4Архитектура4Конструкции(ограждающие и4,5несущие)Объемнопланировочные4решенияОбщая площадь4,5квартир, кв.
мПлощадь кухни,кв. м4Инженерное4обеспечениеПридомовая4,5территория двораБезопасность4Инфраструктура4домаПараметры4паркингаИтого по фундаментальнымкритериям: элитный класс можетнабрать максимум 60 баллов;эконом-классу требуется набратьминимум 22 балла.Факультативные(дополнительные)критерииМаксимальныйбаллВнутренняя отделкаобщественных зон3,5Характеристикивхода в квартиру3,5Внутренняя отделкаквартирОстеклениеУтепление дома333Высота потолков3Наличие санузлов3Наличие балконов3Итого по факультативнымкритериям: элитный класс можетнабрать максимум 25 баллов; экономклассу требуется набрать минимум 12балла.Итого по всем критериям:элитныйклассможетнабрать максимум 85 баллов;эконом-классутребуетсянабрать минимум 34 балла.Источник: разработано авторомРисунок 21 –Рекомендуемая схема Балльно-рейтинговой оценки строительных объектовжилой недвижимости138Помимо перечисленных характеристик, жилье может иметь еще идругие дополнительные характеристики, повышающие уровень удобства икомфортности жилья [141].
Данные критерии оцениваются в 1 балл закаждую характеристику, к примеру: система дымоудаления; камин,применение элементов программирования в рамках создания умного дома,собственная бройлерная и т.д. Итоговая оценка объекта недвижимости неможет превышать 100 баллов.Предлагаемая классификация не учитывает следующих характеристик:- обязательные характеристики, прописанные в действующих сводахнорм и правил, в т.ч. лифт или мусоропровод в зданиях выше пяти этажей;- характеристики, обязательные к соблюдению в рамках деловойпрактики, к примеру: отсутствие мусоропровода в домах элитного класса, т.к.жилье данного уровня предполагает к заселению обеспеченных жильцов,располагающихвозможностяминанятьсоответствующий,специальнообученный обслуживающий персонал;- характеристики, полностью зависящие от жильцов, к примеру:меблировка.Преимуществом методики является не только паритет интересов всехучастников рынка, но и практическая значимость, выражающаяся ввозможности классифицирования любого дома, вне зависимости от точностисоблюдения всех качественных характеристик [98].Предлагаемая классификация недвижимости, критерии отнесениястроительных объектов к одному из четырех классов и бальный вес каждогокритерия представлены в приложении Н.
Данная методика оценки жилойнедвижимости максимально объединяет требования всех участников рынка иустраняетразногласиявклассификацияхразличныхстроительныхорганизаций.Исследуемый объект, возведенный компанией ООО «Строй» попадаетпод низко-уровневый эконом-класс с оценкой в 42 балла по разработаннойбалльно-рейтинговой методике. Тендер проводился на строительство139недвижимостикомфорт-класса.Организация-застройщик,такжепозиционирует построенный жилищный комплекс в категории комфорткласса.Таккакзаконодательнозакрепленныхкритериевоценкинедвижимости не предусмотрено, организация не может быть привлечена кответственностидокументациязабыланесоблюдениесогласованаусловий.иКромеодобренатого,проектнаязаказчиком.Итоговыйпостроенный объект совпадает по качественным характеристикам спроектной документацией.АнализсданногоООО«Строй»объектавыявилследующиестоимостные отклонения от плановых затрат, представленные в таблице 19.Таблица 19 – Сравнительный анализ затрат на строительствоНаименование этапастроительного процессаПроектированиеПодготовительные работыКотлованВозведение коробки зданияИнженерные системыОтделочные работыСдача объектаИтогоИсточник: составлено автором.затраты (тыс.
руб.)План20 55236 940140 372243 803169 47576 49222 164738 798факт16 43232 863155 394246 473183 53180 37327 510821 576отклонение-4 120-4 07715 0222 67014 0563 8815 34632 778Анализ отклонений, представленных в таблице 19, свидетельствует оцелевом использовании денежных средств. Выявленные нарушения впараграфе 3.2 составляют небольшой удельный вес в общем отклонении(менее 5%), оставшийся перерасход связан с повышением цен настроительные материалы и работы.Анализ временных интервалов приведен в таблице 20.Отставание в 3 месяца по сравнению с заявленным сроком выполненияработ не является критичным для строительной отрасли. Объект не может140считаться переведенным в группу долгостроев. Продление сроков былодоведено до сведения заказчика и согласовано с ним.Экспертом выявлено приемлемое соблюдение сроков строительногопроцесса.Таблица 20 – Сравнительный анализ соблюдения графика строительных работНаименование этапастроительного процессаПроектированиеПодготовительные работыКотлованвременные затраты (дата начала - дата окончанияэтапа, включительно)планфактОтклонениесентябрь 2015 сентябрь 2015 январь 2016январь 2016февраль 2016.февраль 2016.март 2016 - маймарт 2016 - май20162016Возведение коробки зданияиюнь 2016 декабрь 2016июнь 2016 февраль 20172 мес.Инженерные системыавгуст 2016 январь 2017сентябрь 2016 апрель 20172 мес.февраль 2017 апрель 2017май 2017.15 месяцевфевраль 2017 май 2017июль 2017.18 месяцевОтделочные работыСдача объектаИтого1 мес.1 мес.3 мес.Источник: составлено автором.В результате проведенного исследования представлена таблица 21, вкоторой представлены рекомендуемые цены на строительство объектовжилой недвижимости.
Цены установлены по результатам комплексногоисследованиястоимостистроительныхобъектовнедвижимости,установленной затратным методом. Предлагаемая схема ценообразованияпредставляет практическую значимость исключительно для эконом класса сцелью установления лимитов цен на жилье для социально незащищенныхгрупп граждан. Цены на рынке недвижимости на строительные объектыповышеннойкомфортностиустанавливаютсярезультате консенсуса спроса и предложения.рыночнымметодомв141В таблице 21 интерес представляют цены на эконом класс;приведенные цены на прочие классы недвижимости относятся к справочнойинформации и представленыв целях осведомления и возможностисравнения цен разных групп недвижимости.Таблица 21 – Рекомендуемая схема ценообразования на м2 жилья разных классовНаименованиеЭкономклассКомфортклассБизнесклассЭлитный классБаллы по классификации34 – 4950 – 7475 - 8585 – 100Себестоимость возведениякоробки здания за 1 м2, руб.28 00035 00050 000От 100 000.
Нетверхней границыЦена землиНе больше 1/3 от всех затрат на строительство (неучитывается в строительных организациях привыполнении гос. заказа, т.к. участок назначается)Подключение ккоммуникациям за 1 м2,руб.От 7 000 – 10 000 руб. за 1 кв. м.Маркетинговая кампанияНе более 2 млн руб. в месяц (из расчета продажи объектаза 1-1,5 лет) (не учитывается в строительныхорганизациях при выполнении гос. заказа)Благоустройстватерритории и обеспечениеинфраструктурыНельзя унифицировать, т.к. осуществляется подоговоренности сторон.Рентабельность, %8-10% по отраслиСредняя цена 1 м2, руб.100 000150 000200 000Зависит от проектаОт 500 000. Нетверхних границИсточник: разработано автором.Стоимость квадратного метра исследуемого объекта, возводимогоорганизацией ООО «Строй» равна 75 791 руб.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
