Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

интерьеров, на которые для него накладываетсязапрет на внутреннюю перепланировку. Поэтому те объекты недвижимости,стоимость реконструкции которых существенно выше рыночных цен, по сути немогут быть проданы.В данной ситуации, госорган охраны памятников архитектуры готовитпроект охранного обязательства для комиссии по приватизации, в которомпрописаныобязанностисобственникапореставрации,подкоторойподразумевается реставрация фасада или полная реконструкция памятника свосст ановлением интерьеров, и со сроками проведения работ. Стоит отметить,что госорган способен на большую часть помещений как на «подсобные» или«технические», и в этом случае не нужно будет нести затраты на восстановлениедорогих интерьеров.

Если по итогам стоимость устраивает покупателя, то сделкаможет быть проведена.Несмотря на то что по правилам право аренды и приватизации получаетсячерез участие в конкурсе, который организуется государственным органом (Фондимущества в Москве), в реальности, у здания существует один претендент,участвующий в конкурсе как единственный претендент, выходящий в немпобедителем.Впоследствии, в случае соблюдения всех охранных обязательств ивыполнения всех требуемых реставрационных работ, присутствие в памятникеархитектуры не приведет владельца к каким-либо дополнительным осложнениям.Большие расходы, о которых говорят покупатели и долгосрочные арендаторыпамятника, происходят только в самом начале работ. По мере производствареставрационных работ, контролирующие органы выдвигают к ним те жетребования, существующие у владельцев зданий без статуса памятникаархитектуры.241.3. Система ценностных категорий (показателей) объектов культурногонаследияТочные исследования по вопросу определения рыночной стоимости сучетом всех индивидуальных особенностей, свойственных объектам культурногонаследия, достаточно сложной и трудоемкой задачей, возникающей приреализации процедур приватизации или передачи на инвестиционных условиях.Стоит отметить, что в настоящее время уровень развития оценочной науки внашей стране позволяет сформулировать исчерпывающий перечень особенностейоценки зданий-памятников.

Далее, можно остановиться на более подробномописании всевозможных особенностей, свойственным объектам культурногонаследия.Из-за большого количества ограничений, установленных государственнымиорганами контроля и охраны, здания, которые представляют историческуюценность, в большинстве случаев относятся к числу объектов недвижимости,используемых с разными показателями ценностей (с инвестиционной точкизрения экономических, социальных, культурных, исторических и других).Охранные обязательства, которые накладываются госорганами на памятникиархитектуры, являются наиболее ярким примером влияния сервитута нарыночнуюстоимостьобъекта.Наиболеетипичнымиограничениями,устанавливаемыми в отношении использования зданий-памятников, являются[27]:Запрет на изменение планировки;Запрет на снос и капитальное переустройство объекта;Запрет на изменение целевого назначения здания;Обязательство по соблюдению правил пользования территорией памятника,включающий в себя запрет на осуществление строительных работ на земельномучастке;25При нанесении какого-либо вреда памятнику архитектуры на виновниканакладывается обязательство по оплате стоимости ремонтно-восстановительных идругих работ;Получение владельцем, так называемого Охранного обязательства, котороерегламентируетегообязательствапосохранению,реконструкцииилиреставрации объекта культурного наследия.Подобные ограничения, а также подобные вещи, как несоответствиепланировок объекта современным требованиям, наличие различного родачрезмерных улучшений, например, массивные конструктивные элементы зданий,просторные холлы, высокие потолки и т.д., говорят о высокой степенифункционального износа памятников архитектуры.

Такие факторы влияют наопределенные риски инвестирования в приобретение собственности или правааренды подобных объектов и таким образом значительно снижают их стоимость.По мнению автора, необходимо упомянуть тот факт, что в вопросезаимствования зарубежного опыта в оценке объектов культурного наследияимеются значительные сложности. Так, например, в зарубежных стандартахоценки RICS и TEGOVA отсутствует единая методика или какие-либорекомендации в отношении объектов культурного наследия, которые можно былобыиспользоватькакбазудлясозданияотечественнойметодики.Ворганизационной структуре RICS есть только специализация Arts and Antiques(Оценка объектов культурного наследия и искусства), которая не занимаетсяоценкой памятников архитектуры, концентрируя свое внимание исключительнона предметах антиквариата, что, как мы утвердили в самом начале данной работы,не является целью нашего исследования.

Здесь хотелось бы отметить, чтооценщики в своей работе также могут опираться на международные стандартыоценки IVS (International Valuation Standarts), где есть специальное приложение,посвященное исторической недвижимости (historic property). Согласно данномудокументу,историческойсчитаетсянедвижимость,котораяпризнанаобщественностью или утверждена органом государственной власти, как имеющаяисторическую или культурную ценность в силу своей принадлежности к26национальному наследию, а также определенному архитектурному стилю,историческомусобытиюилипериоду.Другимисловами,историческаянедвижимость обладает следующими характеристиками:историческая, архитектурная и/или культурная значимость;защита, установленная законом, которая может распространяться на данныйобъект недвижимости;запреты или ограничения в отношении на использования, перестройки ипродажи;в отдельных юрисдикциях достаточно часто встречается обязательствопредоставить доступ для посетителей.Согласноэтойсистеместандартов,врамкахоценкистоимостиисторической недвижимости необходимо учитывать следующие особенности:высокий уровень затрат на реконструкцию и содержание объектовисторической недвижимости и влияние этих затрат на итоговую стоимость;юридические ограничения по использованию и перестройке историческойнедвижимости, например, запрет на изменение отдельных элементов здания,застройки свободных площадей или нарушение среды обитания диких животных;ограниченияпораспоряжениюземельнымучастком,накоторомрасположен объект исторической недвижимости;специальные допущения в отношении методов строительства и материалов,применявшихся в момент постройки здания, возможности применения отдельныхметодов реставрации, а также в части эффективности исторических объектов всравнении с современными объектами аналогичного назначения;Также существует еще одна особенность оценки памятников архитектуры.Так, например, является неопределенность в процедуре оценки земельногоучастка как условно свободного (при проведении анализа наиболее эффективногоиспользования, или, например, в рамках применения затратного подхода).

Содной стороны, земельный участок «не виноват» в том, что на нем расположенпамятник архитектуры и с этой точки зрения анализ участка как незастроенногодолжен проводиться без учета ограничений и обременений, установленных в27отношении здания. С другой стороны, очень часто в отношении непосредственноземельного участка также устанавливаются градостроительные или иныеограничения (которые, в дополнение ко всему, могут быть отличными отограничений, установленных в отношении здания). Исходя из вышеизложенного,здесь имеет место некоторая юридическая неопределенность в отношении того,насколько справедливо распространение существующих ограничений.Кроме того, при проведении стоимостной оценки зданий-памятниковсуществует свойственная именно им особенность в необходимости учетаценообразующего и при этом в значительной степени субъективного фактора«престижности».

Оцениваемый объект, с принадлежащими ему предметамидекоративно-прикладногоопределеннуюискусствадополнительнуюиисторическимикоммерческуюсобытиямипривлекательность.имеетЭтаособенность имеет свойство формировать определенную нематериальнуюсоставляющую памятника и позволяет, например, повысить арендные платежи нанекоторый процент. Основная сложность стоимостной оценки подобныхдополнительных элементов денежного потока состоит в том, что на текущиймомент в России не существует развитого рынка памятников архитектуры,который мог бы регулировать все вопросы, связанные с вкладом предметовдекоративно-прикладногоискусстваврыночнуюстоимостьпамятникаархитектуры. Таблицы культурной ценности предметов декоративно-прикладногоискусства, существующие в настоящее время, являются неплохим инструментомдля оценки такой ценности, однако, они, к сожалению, имеют весьма слабоеотношение к рынку.

Возможно, их можно использовать с целью определенияместа здания среди других объектов культурного наследия, распределить порядокценности тех или иных его предметов декоративно-прикладного искусства ииспользовать результат такого ранжирования для оценки стоимости.В соответствии со ст.623 Гражданского кодекса РФ предметы декоративноприкладного искусства (ДПИ) рассматриваются как неотделимые улучшенияобъекта недвижимого имущества. Задача оценщика в данном случае –определить, является ли наличие предметов декоративно-прикладного искусства в28интерьерах здания-памятника тем фактором, который повышает или понижаетценность здания. Исходя из вышесказанного, предметы декоративно-прикладногоискусства могут быть условно отнесены к нематериальному активу в составеобъекта оценки.Как было отмечено ранее, в процессе оценки зданий-памятников, можноотметить как факторы повышения, так и факторы снижения его стоимости.

Характеристики

Список файлов диссертации