Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 4
Текст из файла (страница 4)
В законе это определение подразумеваетпод собой объекты недвижимости вместе с относящимися к ним произведениямиДПИ (декоративно-прикладного искусства), живописи, скульптуры и другимипредметами материальной культуры. Закон также гласит, что эти объекты должнывозникнуть в результате тех или иных исторических событий и иметь ценность сточки зрения истории, археологии, архитектуры, науки и техники, а такжеявляться подлинными источниками информации о зарождении и развитиикультуры. Термин «объекты культурного наследия», исходя из анализа части 1статьи 3 Федерального закона N 73-ФЗ, может использоваться в отношениилюбого объекта недвижимости, а также выявленным в нем объектам культурногонаследия, которые обладают исторической и культурной ценностью.
Стоитотметить, что они имеют совершенно разный правовой статус.О наличии несостыковок в тексте самого закона говорит использование втексте Федерального закона N 73-ФЗ различных, близких по содержанию понятийв тексте самого закона. Зачастую, подобная несогласованность понятийногоаппарата приводит к судебным спорам, неверному толкованию и вынесениюнелегитимных решений органами государственной власти и органами местногосамоуправления. Но самое страшное это то, что подобное искаженное толкованиеможет использоваться недобросовестными компаниями для различных действий,которые могут нанести вред состоянию объектов культурного наследия. Такимобразом, совершенно очевидно, что определение «объекты культурного наследия(памятники истории и культуры) народов Российской Федерации», закрепленное19в статье 3 Федерального закона N 73-ФЗ, нуждается в пересмотре и его новойредакции.В результате проведенного анализа различных определений и мненийавторитетных ученых, учитывая все неопределенности и неточности данныхопределений, можно вывести одно определение.
Исходя из вышесказанного,объекты культурного наследия - это совокупность созданных человеком илиподвергнутых его целенаправленному воздействию в прошлом недвижимыхкультурных ценностей, которые включены в Единый государственный реестробъектов культурного наследия (памятников истории и культуры) на основаниинормативного правового акта уполномоченного органа публичной власти. Приэтом, следует иметь ввиду, что особый режим охраны государством в отношениинедвижимого объекта культурного наследия должен устанавливаться только вотношении зарегистрированного в реестре объекта недвижимого имущества.1.2.Предпосылки вовлечения памятников в хозяйственный оборот.Необходимость их стоимостной оценкиВ соответствии с приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.N 255, Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурногонаследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» иутвержденным этими правовыми актами ФСО №2, для целей оценки различаютследующие виды стоимости объектов культурного наследия как разновидностинедвижимого имущества.Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект может бытьотчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величинецены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.20Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя изего доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объектдолжен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичныхобъектов.Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки илииндивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость,которая установлена и утверждена по законодательству, которое регулируетосуществление кадастровой оценки.
Кадастровая оценка проводится оценщиком,например, в целях налогообложения. (с 1го января 2015 года налогообложениенедвижимого имущества происходит от рыночной его стоимости, а не откадастровой).От целей оценки и особенностей объектов культурного наследия зависитопределение того или иного вида стоимости. Для объектов недвижимости,которые не генерируют доход, наиболее правильным будет вычислениестоимостивоспроизводства (замещения).Доходные объекты культурногонаследия могут исчисляться через рыночную стоимость и ее разновидности длясовершения различных сделок.
Вопросы аренды могут разрешаться путемопределения инвестиционной стоимости при наличии улучшений объектакультурногоопределениянаследия,стоимостикоторыебылиобъектов,сосуществленыопределеннымиарендатором.Дляусловиямиилидополнительными затратами на совершение сделок, может применяться понятиестоимости с ограниченным рынком.
Кроме того, для определения размераущерба, который был нанесѐн объекту культурного наследиякакими-либообстоятельствами, а также в целях страхования, также может использоватьсястоимость замещения (воспроизводства). До 1 января 2015 года, определениеналогооблагаемой стоимости объекта оценки (стоимость, применяемая дляисчисленияналогооблагаемойбазы),проводилосьприпомощиинвентаризационная стоимость объекта оценки.
В настоящее время для этихцелей используется понятие рыночной стоимости. Все иные задачи оценки могут21разрешаться путем применения специальной стоимости. Однако, подобный видстоимости должен быть определен в договоре об оценке или в соответствующемнормативно-правовом акте.В данной работе автор исходил из предположения о необходимости оценкидоходных объектов культурного наследия, которые могут быть вовлечены вхозяйственный оборот и генерировать доход для осуществления процессаремонтно-восстановительных работ и их поддержания в надлежащем виде.
Такимобразом, в целях данной работы осуществляется процедура оценки рыночнойстоимости.В последнее время рынок недвижимости зданий-памятников находится наподъеме и в нем намечаются тенденции к росту. Данная ситуация происходит попричине роста вложений капитала в покупку или аренду престижных объектов,которые удовлетворяют высокие потребности, а также тем, что Правительствомприняты ряд постановлений, упростивших процедуру их приватизации, покупки ипродажи. Так, например, раньше, по каждой сделке реализации требовалосьодобрять ее в государственных органах охраны и использования памятниковистории и культуры. Теперь, одно только наличие памятника в реестре означает,что он подлежит передаче в собственность.
Нельзя не отметить разрабатываемыйв настоящее время Федеральный закон «о родовых поместиях», что крайне важнодля дальнейшего развития рынка аренды как отдельных зданий-памятников, так иих комплексов.Органы госвласти на всех уровнях деятельности хотят в кратчайшие срокипередать в собственность объекты культурного наследия по той простой причине,что продажа памятников, по их мнению, на текущий момент - единственныйсуществующий ныне способ произвести их реставрацию.
Стоит отметить, чтобольшую часть выплачиваемых средств при сделке купли-продажи памятникасоставляет не цена реализации, которая соответствует балансовой стоимости, астоимость реконструкции.Стоить обратить внимание на печальную тенденцию игнорирования болеедревних памятников, таких, как, например, деревянные особняки эпохи22«донаполеоновской» постройки, которые исторически представляют большийинтерес. Однако, как уже говорилось выше, они не популярны. Это являетсяследствием того, что кирпичное здание стиля «модерн» начала векаможноприобрести за ту же сумму. При этом, это здание будет в два раза больше поплощади и в несравненно лучшем состоянии. Кроме того, оно не будет сильнообременять нового владельца растратами на поддержание его «музейного» вида.Рынку недвижимости культурного наследия присущ фактор, повышающий рискинвестирования в такие объекты в нестабильных условиях.
Наличие несовершенной законодательной базы, огромных затрат на реконструкцию, приэтом ограниченность целевого использования, все это обуславливает ряд рисковдля инвесторов в подобные активы. В свое время, нынешние объекты культурногонаследия строились для конкретной функции и их использование подсовременныецели,такиекакразмещениенебольшихконференц-залов,спортзалов, санитарных помещений и т.д. достаточно проблематично. Стоитотметить неосуществимость диверсификации инвестиций инвесторов в объектнедвижимости как ещѐ одну проблему, ограничивающую приток финансов в этотсферу деятельности. В то же время есть исключение - памятники, которыеприобретаютсяинвесторамидляличныхнужд,вцеляхразмещенияпредставительств, отделений, филиалов и т.д.Большинство типов памятников отвечают потребностям инвесторов, т.к.имеют архитектурные решения, отвечающие современным требованиям (высокиепотолки до 4,8 м, большие площади отдельных помещений, развитаякоммуникационная связь между помещениями).
Однако, они не соответствуютзапросам арендаторов и арендодателей по причине необходимости осуществлениязначительных вложений в ремонт в условиях рыночной цены арендной платы илистоимости реализации 1 кв.м..Рынок памятников состоит из нескольких сегментов, которые различаютсяпо своему функциональному назначению: офисные, торговые, жилые и прочие.При этом, цены, которые фигурируют на рынке памятников, нередконеоправданно завышены властями и не имеют отношения к реальным рыночным23ценам. При покупке такого объекта надо учитывать, что покупатель платитпомимо стоимости объекта еще и стоимость необходимой реконструкции,восстановление фасадов, в т.ч.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
