Диссертация (1141481), страница 14
Текст из файла (страница 14)
Москва,Красноказарменная ул.,д.15«Центр дизайнаArtplay», производствопереведено в г. ЭнгельсСаратовской областиNпредп./Nместа =0,85<1,0,85>0,428;Nпредп. = 28,8Путь №28Ленинградскийпроспект, 15Nпредп./Nместа =0,7<1,0,85>0,428;Nпредп. =22,5Путь №27НижняяСыромятническаяул., 10Отрасль –приборостроение,вывели производство –2008г.«Деловая резиденцияThe Loft Club»ПроизводстволиквидированоNпредп./Nместа =0,15<10,15<0,428;Nпредп. =4,3 –min,(соц-полит.
ифунк-экономич.критерии = 0)Путь №38Духовской пер., д.17Отрасль –лёгкая(кожевенная)промышленность871888г Георгиевская ЦЭСпостоянного токаС 1897 до 1994гг –автопарк, позднеестанциятехническогообслуживанияправительственныхавтомобилей1916г - ТрамвайнаяТЭЦВыставочный зал«Новый Манеж»ПроизводстволиквидированоЭкспериментальнаяТЭЦ Всероссийскоготеплотехническогоинститута, часть ТЭЦ-9Производствофункционирует1898г - ГлавнаяМГУПканализационная«Мосводоканал» - УКСнасосная станциягидротехническихсооружений,Музей ВодыПроизводствосохранено1916г - Русскоекорпуса сданы вакционерноеаренду, в частности, БЦобщество«Шаболовка 31»,«Шарикоподшипник производство выведеноСКФ»в Тверскую обл.Продолжение таблицы 2.3ГеоргиевскийОтрасль – электропереулок, д.
3/3снабжение / станцияобслуживанияС постройкой в 1897 г.Центральнойэлектростанции наРаушской набережнойГеоргиевская ЦЭС былаупразднена, и помещенияиспользовались подмагазины и гаражи –первый автобусный паркМосквы.ул. Автозаводская,Отрасль –д.12 /теплоснабжениеул. Ленинскаяслобода, д.23Nпредп./Nместа =0,07<10,07<0,428;Nпредп. =2,9 –min,(соц-полит. ифунк-экономич.критерии = 0)Путь №310Nпредп./Nместа =1,28 ≥1Путь №110Nпредп./Nместа =1,19 ≥1Путь №110Саринский пр.,д.13Отрасль – водоснабжение,водоотведениеNпредп./Nместа =0,87<1,0,87>0,428;Nпредп.
= 26,8Путь №27ул. Шаболовка,д.31Отрасль - подшипниковаяпромышленность.с 2000х годов в Москвеработало толькосборочное производство(металлобработкаперенесена в Тверскуюобласть), в 2011г881881г."Товариществошёлковоймануфактуры вМоскве" (с 1926г.
Московскийшёлковый комбинатим. П. П.Щербакова)1897г - Завод«Центральногоэлектрическогообщества в Москве»(с 1906 г. - заводрусскогоэлектрическогообщества«Вестингауз»; с1913г. - завод"Динамо")1863г. - Винноконьячноепроизводство П.А.Смирнова(Московский заводшампанских вин«Корнет»)1804г.- фабричноторговоетоварищество напаях "А.И.Продолжение таблицы 2.3производство в Москвеостановленоокончательноул.Отрасль - лёгкаяЭлектрозаводская,(текстильная)д.27промышленностьНач. 2000-х – полноепрекращениепроизводственнойдеятельностиБЦ «ЛеФорт»ПроизводстволиквидированоNпредп./Nместа =0,16<10,16<0,428;Nпредп.
=4,3 –min,(соц-полит. ифунк-экономич.критерии = 0)Путь №38бизнес-квартал«Симоновский»,производство выведенов Кемерово.Nпредп./Nместа =0,56<1,0,56>0,428;Nпредп. =15,8Путь №26ул. Ленинскаяслобода, 26Отрасль машиностроениевывели производство –2009г.жилой комплекс ЖКWine House (в процессерегенерации),производствоперенесено наул.
Рябиновая на югозападе МосквыОАО "Кондитерскийконцерн "Бабаевский"Производствофункционирует,Nпредп./Nместа =0,8<1,0,8>0,428;Nпредп. = 29,3Путь №28ул.Садовническая,д.57/57, стр. 1Отрасль – Производствоспиртных напитковвывели производство:2012г.Nпредп./Nместа =1,29≥1Путь №18ул.
МалаяКрасносельская,д.7Отрасль – пищевая(кондитерская)промышленностьОкончание таблицы 2.389АбрикосоваСыновей"1889г Кондитерскаяфабрика «Эйнем»С 1922 г - «КрасныйОктябрь»объединено сфабриками «КрасныйОктябрь» и «РотФронт»Многофункциональныйкомплекс «КрасныйОктябрь»,производствоперенесено натерриторию Бабаевскойфабрики.Nпредп./Nместа =0,85<1,0,85>0,428;Nпредп. = 31,4Путь №27Берсеневская наб.,вл.6Отрасль – пищевая(кондитерская)промышленностьпроизводство вывели:2007г.90Исследование показало, что проекты регенерации объектов УПрС,реализованные в соответствии с разработанными методическими подходами квыбору пути развития объектов УПрС, были оценены экспертами достаточновысоко (средний балл – 7,65).
В область высоких оценок (7-10 баллов) попали20 объектов УПрС, реализованных в соответствии с разработанным методическимподходом, в область средних оценок (5-6 баллов) – 5 объектов УПрС (рисунок2.5).Рисунок 2.5 – Распределение оценок реализованных проектов регенерации объектов УПрССледует отметить, что наименьшие баллы (5-6 баллов) получили проекты,реализация которых была проведена с минимальными предварительнымиисследованиями существующей градостроительной ситуации, а также принедостаточном внимании к вопросам сохранения индустриального наследия. Дляобъектов УПрС, реализованных по Пути №1 (сохранение производственной91функции) и получивших оценку 5-6 баллов, характерны пограничные показателипри выборе пути развития (то есть оценки ценности деятельности предприятия иценности места совпадают или имеют незначительную разницу).Принимая во внимание результаты проведённой проверки внесеныследующие корректировки условий выбора пути развития объекта УПрС: Если верно условие NПРЕДП./NМЕСТ.≥ 1 (то есть ценность деятельностипредприятия превышает или равнозначна ценности места, занимаемогоданным предприятием NПРЕДП.
≥ NМЕСТ.), то рационально выбратьПуть №1 – сохранение необходимого для жизнедеятельности городапромышленного производства, его модернизация. При этом приполучениирезультата1,084 ≥ NПРЕДП./NМЕСТ.≥ 1рекомендуетсяпровести дополнительные исследования. Если верно условие 0,428 < NПРЕДП./NМЕСТ.< 1, и при этом ни один изкритериев при оценке ценности предприятия не равен нулю (неявляется ничтожно малой величиной), то рационально выбратьПуть №2 – перенос действующего производства за границу города;созданиекачественноновойгородскойсредыссохранениемисторической промышленной застройки и включением её в качествекомпозиционныхакцентоввобновленнуюиспользованиеосвободившейсягородскуютерриторииприсреду,новойфункциональной наполненности. ЕсливерноусловиеNПРЕДП./NМЕСТ.
< 0,428,и/илиNПРЕДП.= 0(ничтожно мал), а также в случае, если какой-либо из критериев(несколькокритериев)приоценкеценностидеятельностипредприятия равен нулю (ничтожно мал), то рационально выбратьПуть №3 – ликвидация/реорганизация исторического производства;созданиекачественноновойгородскойсредыссохранениемисторической промышленной застройки и включением её в качествекомпозиционныхакцентоввобновленнуюгородскуюсреду,92использованиеосвободившейсятерриторииприновойфункциональной наполненности.Таким образом, гипотетически можно считать, что разработанные вдиссертационном исследовании методические подходы являются достоверными ипозволяют выбрать, что следует принять к развитию через сохранение –территорию или производство.
Данные подходы могут быть рекомендованы кпрактическому внедрению при выборе пути развития объектов УПрС.2.3. Задача II. Выбор наилучшего и наиболее эффективного вариантаиспользования объекта УПрС (Выбор новой функции объекта УПрС)2.3.1. Анализ ограничений в выборе функционального назначения объектаУПрС сложившегося мегаполисаВ соответствии с Международными Стандартами Оценки (МСО) наилучшееи наиболее эффективное использование определяется как «наиболее вероятноеиспользованиеимущества,являющеесяфизическивозможным,разумнооправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зренияиврезультатекоторогостоимостьоцениваемогоимуществабудетмаксимальной» [92]Существует такое состояние объекта уникальной промышленной среды какгородской системы, которое способно обеспечить организацию наилучшего инаиболее эффективного варианта её функционирования на основе выбора ипредпочтений тех или иных её функций.
Эти предпочтения – своеобразное «поле»длясовершениявыборасредимножествафункций(рабочая,жилая,рекреационная, производственная, научно-учебная и т.д.) одной основной илисочетания нескольких.Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекташироко используется при оценке недвижимого имущества и определяется как«использование,выбранноесредиразумных,возможныхизаконныхальтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно93обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшейстоимости земли» [193].
Исходя из определения, автор считает допустимымприменение данного термина для разработки методов управления объектом УПрСвпроцессерегенерации,адаптировавегоподзадачивыборатакойфункциональной наполненности объекта УПрС, которая обеспечит максимальноэффективное использование этого объекта.Выбор наилучшего и наиболее эффективного использования объекта УПрСпроисходит в рамках выбранного пути развития УПрС и основывается напринципах эффективного управления процессами регенерации УПрС и решениичастных задач управления процессами регенерации уникальной промышленнойсреды сложившегося мегаполиса (представлены в Приложении Б).
К условиямнаилучшего и наиболее эффективного использования объекта УПрС могут бытьотнесены следующие положения: рациональность использования объекта УПрС, которая выражается вразумном использовании потенциала местоположения объекта ианализе спроса и предложения рассматриваемой среды, которыйвключает в себя анализ инфраструктуры самого объекта УПрС и егоокружения, оценку интенсивности транспортных и пешеходныхпотоков, обзор социальной и демографической ситуации района, атакже оценку спроса и предложения предполагаемых функций длявнедрения на объекте УПрС; правовая, физическая и экологическая возможность регенерациитерритории и застройки – возможность физической реализации проектарегенерации и обеспечение экологической безопасности объекта иокружающейсреды, а такжеэкспертиза объекта на предметсоответствия действующему законодательству, градостроительнымнормативам,включающаярассмотрениеположенийоградостроительном зонировании и планировании территории, о видахразрешенного использования и целевом назначении участка, изучениеперспектив развития района, учёт ограничений для зданий и94сооружений, обладающих особым статусом, выявление обременений(аренды,сервитуты,долгисобственников,множестводолевыхсобственников и пр.), опрос населения на тему желаемого вектораразвития объекта; обоснованностьтехнологическихрешений,т.е.возможностьицелесообразность осуществления тех или иных мероприятий и работ поремонту,строительству,реконструкции,модернизациии/илиреставрации элементов объекта уникальной промышленной среды; экономическая целесообразность или финансовая обоснованность, сутькоторых–убежденностьвдоходностивложенныхвпроектинвестиций, вычисление показателей экономической эффективностипроекта (положительные значения чистого операционного дохода ичистого дисконтированного дохода, допустимый срок окупаемости,индекс доходности>1).ПрактикауправленияобъектамиУПрСмосковскогомегаполисапоказывает, что объекты УПрС не используется наилучшим образом, в связи счемснижаетсяихконкурентоспособностьнасоответствующихрынках,интенсивность притяжения людских потоков, рыночная стоимость объектов.Появляетсянеобходимостьпроведенияанализанаилучшегоинаиболееэффективного использования на стадии разработки проекта регенерации объекта,который представляет собой анализ соответствия предполагаемых функцийкритериям.
Критерии сформулированы на основании изложенных условийнаилучшегоинаиболееэффективногоиспользованияобъектаУПрСсложившегося мегаполиса.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта УПрСдает возможность получить наибольший объём информации о последствияхвыбора новой функции объекта при минимальном количестве экспериментальныхисследований, отличающихся капиталоёмкостью и продолжительностью.95В Главе 3 будет представлена форма экспертного анализа наилучшегоиспользования объекта УПрС, позволяющего выделить 2-3 возможных вариантаиспользования объекта по максимальному количеству положительных признаков.Анализ наилучшего использования как поиск и выявление возможныхфункций объекта УПрС формирует основу для проведения многокритериальнойоценки отобранных вариантов с целью окончательного выбора такого вариантаиспользованияобъекта,которыйокажетсянаиболееэффективнымвсуществующих условиях.2.3.2.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
