Диссертация (1141481), страница 15
Текст из файла (страница 15)
Многокритериальная оценка наилучшего и наиболее эффективноговарианта использования объекта УПрСФакторы, определяющие выбор новой функции объекта УПрС.В Задаче II выбора функции многокритериальность позволяет комплекснорассмотреть,проанализироватьисравнитьразличныевариантыфункционирования, выявить «слабые стороны» того или иного проекта развитияобъекта УПрС уже в процессе проведения оценки, а также получить решение привыбореокончательноговариантафункционированияобъектаУПрС.Сравнительная многокритериальная оценка позволяет оперативно оцениватьпоследствия принимаемого решения при выборе наилучшего и наиболееэффективного использования объекта УПрС и при необходимости корректироватьего в соответствии с результатом оценки.В Задаче II процесс многокритериальной экспертной оценки повторяетаналогичный процесс, описанный ранее для Задачи I.При проведении сравнительной многокритериальной оценки функцийобъекта УПрС формируется система критериев, позволяющая описать и оценитьсоциальную, организационно-экономическую, инженерно-техническую ценность,а также ценность местоположения объекта УПрС в условиях того или иного егоиспользования (таблица 2.4).96Критерий ценности местоположения определяют ценность территории впространственно-композиционном,планировочном,архитектурном,ландшафтном отношении.Оценкасоциальнойсоциальныхдеятельностикритериевнаселения,представляетстепеньрезультатанализаудовлетворенностигражданкачеством среды, количеством и качеством мест приложения труда, зон отдыха идосуга, предприятий бытового обслуживания, культуры, науки и иных,возникающих при реализации проекта регенерации УПрС.
Этот критерийустанавливаетсвязьмеждупространственнойорганизациейУПрС,функциональной наполненностью и деятельностью горожан.Организационно-экономический критерий включает такие показателикак: конкурентоспособность объекта на рынке, близость станций метро, ж/дстанций, остановок общественного транспорта и автодорог, наличие паркингов истоянок (и значимость данных показателей для оцениваемой функции).Инженерно-технический критерий отражаеткачествотехнических,технологических и организационных мероприятий, состояние экологическойситуации, состояние благоустройства территории и организации пространства,создание комфортной среды жизнедеятельности.Таблица2 .
4 – Система критериев оценки функционального назначенияобъекта УПрСКритерий ценностиместоположенияСоциальныйкритерийОрганизационноэкономическийкритерийИнженернотехническийкритерийМесто размещения вгороде, близость кцентру (Центр –Срединная зона Периферия)Удовлетворениепотребностигорожан/туристов вжилом/ гостиничномсектореКонкуренто способностьобъектаЭкологическоесостояние средыУдовлетворениепотребностигорожан в рабочем/производственномсектореУдовлетворениепотребностигорожан/туристов вБлизость к станциямметро, ж/д станциям,остановкамобщественноготранспортаБлагоустройство среды,наличие газонов, зелёныхнасаждений, МАФов,Степеньтехническойоснащенностиобъекта,соответствиезарубежнымстандартамкачества средыПрестижность местаИнфраструктураокружающей среды(культурно-бытовое97обслуживание)рекреационном/культурном сектореУдовлетворениепотребностигорожан в учебном/научном сегментеБлизость природныхобъектовОкончание таблицы 2.4декоративных элементов, жизнедеятельностинавигации (вывесок иуказателей) и т.д.Наличие детских испортивных площадок,специальных площадокдля курения и т.д.Ситуация с парковками/стоянкамДля полной и объективной оценки, а также для выявления необходимыхкорректировокпроектапроводитсяанализполучаемыхэффектовпоколичественным, формализуемыми показателям реализации проекта регенерацииобъектаУПрС.Ктакимэффектамотносится:увеличениеколичествафункционально наполненных площадей за счет «включения» в город территорий,ранеезанимаемыхсанитарно-защитнымизонами,складамиииными«закрытыми», заброшенными и депрессивными объектами, увеличение полезнойплощади объекта УПрС, затраты на реализацию проекта регенерации объектаУПрС, увеличение ЧДД (дисконтированного дохода) при управлении объектомУПрС, увеличение людского потока (чел/час) и т.д.
. Оценка проводитсяэкспертамипоуправлениюнедвижимости,девелоперамиидругимиспециалистами сферы управления проектами.Процесс выбора функции можно представить следующим образом (формула2.2):N1 ; N 2 ; N 3 maxЧДД1 ; ЧДД 2 ; ЧДД 3 maxS 1 ; S 2 ; S 3 max........................................nmNэ j 1wi 1ij(2.2) Vijwjгде N1, N2, N3 – оценка качества УПрС при различном функциональномназначении;98 ЧДД1, ЧДД2, ЧДД3 – чистый дисконтированный доход при различномфункциональном назначении; SП1, SП2, SП3 – полезная площадь объекта УПрС при различномфункциональном назначении; NЭ – оценка качества УПрС; wij – вес i-го показателя (подкритерия) j-го критерия; Vij – экспертная оценка в баллах i-го показателя (подкритерия) j-гокритерия; wj – вес j-го критерия (сумма весов показателей j-го критерия); j – критерий; i – показатель (подкритерий) j-го критерия; m – количество критериев; n – количество показателей j-го критерия.Вариант,получившийнаивысшийбаллпоитогампроведениямногокритериальной оценки, представляет собой наилучший и наиболееэффективный варианта использования объекта УПрС.2.4.
Выводы по главе 2Научным результатом второй главы являются разработанные методическиеподходы к выбору пути развития УПрС (Задача I), а также к выбору наилучшего инаиболее эффективного варианта использования (функции) УПрС, которыйобеспечит максимальную эффективность в градостроительной, экономической исоциальной сферах, экологическую безопасность и сохранение культурногонаследия в условиях регенерации (Задача II).1. Разработана Модель процесса управления проектом регенерации объектаУПрС.2. Решена задача выбора пути регенерации УПрС: разработан методическийподход к сравнительной оценке «Ценности места» объекта и «Ценностидеятельности» предприятия.993.
Проведена проверка разработанных методических подходов к выборупути развития объекта УПрС на достоверность и точность результатов, внесеныкорректировки.4. Разработан подход к решению задачи выбора наилучшего и наиболееэффективного использования – выбора функции объекта на основе системымногокритериальной оценки.5.Разработаннаяметодикавключаетмногокритериальнуюоценкуградостроительных, функционально-экономических, социальных, экологических,организационно-технических, культурно-исторических факторов. В этом ееотличие от известных методик, реализующих оценку проекта по одному –экономическому (стоимостному) – показателю.100ГЛАВА 3.
ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА РАЗРАБОТАННЫХМЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ НА ПРИМЕРЕ УПРС Г. МОСКВЫГрадостроительномупроектированиюприсущивысокийуровеньфинансовых затрат и высокая продолжительность реализации проектов, котораяможет растянуться на годы. В связи с этим моделирование процесса регенерацииконкретного объекта УПрС с последующей апробацией разработанной моделиявляется базисом в разработке стратегии и тактики управления проектомрегенерации.Проводитсяэкспериментальнаяпроверкаразработанныхметодических подходов к решению задачи выбора пути развития объекта УПрС изадачи выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использованияобъекта УПрС на примере следующих объектов УПрС московского мегаполиса:Ткацкая фабрика «Трёхгорная мануфактура», Ткацкая фабрика «Даниловскаямануфактура», городская электростанция ГЭС-1 им.
Смидовича.3.1. Применение разработанных методических подходов повышенияэффективности использования уникальной промышленной среды напримере Трёхгорной мануфактуры.3.1.1. Исходная информация об объекте УПрС Трёхгорная мануфактураРисунок 3.1 – Ткацкая фабрика «Трёхгорная мануфактура» (фото из архива «Трёхгорноймануфактуры»)101Адрес объекта УПрС: г. Москва, ул. Рочдельская, вл. 15.Общая площадь объекта: 160 тыс.кв.м.Площадь земельного участка: 9,4 га.Плотность застройки: 56%.Годы постройки: разновременная, конец XIXвека, ХХ век.Данные о земельных участках, занимаемых объектом УПрС Трёхгорнаямануфактура (Источник - Публичная кадастровая карта Росреестра) представленыв таблице 3.1.Т а б л и ц а 3 .
1 – Данные о земельных участках, занимаемых объектом УПрСТрёхгорная мануфактура№ зем.уч-каКадастровый №зем.участка№177:01:0004033:2602№277:01:0004033:2603№377:01:0004033:2606г. Москва, ул.Рочдельская,вл. 15, стр. 1920, 21, 22, 3519 404№477:01:0004033:260520 735№577:01:0004033:2604г.
Москва, ул.Рочдельская,вл. 15, стр. 8,10, 11-11А,12-12А, 14,15, 16, 17-18,29, 50г. Москва, ул.Рочдельская,вл. 15, стр. 1,13, 16А, 37,42, 43, 44, 51,51ААдресг.Москва, ул.Рочдельская,вл. 15, стр. 5,6, 7, 48г. Москва, ул.Рочдельская,вл. 15, стр. 23,24, 25-25А,26, 27, 30, 31,32, 41, 47Площадь,кв.мРазрешенноеиспользование8 066Для объектовобщественноделовогозначенияДляразмещенияобъектовделовогоназначения, вт.ч. офисныхцентровДляразмещенияобъектовделовогоназначения, вт.ч. офисныхцентровДляразмещенияпроизводственных зданий20 74325 001Дляразмещенияобъектовделовогоназначения, вт.ч. офисныхцентровКадастроваястоимость,рублей1 088 804 658,042 840 984 719,592 312 176 565,16568 632 493,002 606 374 750,821023.1.2.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
