Диссертация (1138316), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Сокращение доступа к рефинансированию и снижениекредитныхвозможностейбанковвсовокупностисростомих требований к заемщикам, а также снижение платежеспособногоспросанаселенияипереходквыжидательно-сберегательнойстратегии в течение 2009 г. привели к значительному сокращениюобъема выдачи ипотечных кредитов [Годовой отчет АИЖК, 2009].Как видно на рис. 1.1, в 2009 г. объем выданных ипотечных кредитовпрактически в 4 раза меньше уровня 2008 г.
Наряду с этим,произошло и увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам(рис. П1.2, рис. П1.3).Финансово-экономический кризис оказал существенное влияниенаплатежеспособностькредитамизаемщиковспровоцировалрезкий21поипотечнымростдолижилищнымпросроченнойзадолженности в общем объеме ипотечной задолженности. В 2008 г.ее объем составил 5 млрд руб., что более чем в 12 раз выше уровня2007 г. (рис. 1.3). К 2010 г. ее уровень достиг 2,48% от общего объемаипотечной задолженности 949 млрд руб. При этом совокупнаязадолженность по ипотечным жилищным кредитам достигла 2,69%в 2008 г. (рис.
П1.4). Наибольший рост просрочек приходилсяна кредиты, выданные в иностранной валюте. Остроту проблемывалютных ипотечных жилищных кредитов подчеркнули негативныепоследствия обвала рубля в конце 2014 г. Заемщики валютныхипотечных кредитов столкнулись с ситуацией, когда их ежемесячныйипотечныйплатежсталсущественнопревышатьуровеньих ежемесячного дохода.
Как следствие, возросло число ипотечныхдефолтов. Однако стоит отметить, что исследуемые в эмпирическойчасти диссертационной работы ипотечные жилищные кредитыноминированы и погашаются в рублях.4 00033 50033 00022 00021 5001%млрд. руб.2 5001 0001500002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014ГодОбъем задолженности по предоставленным ипотечным кредитамнакопленным итогом с начала года, млрд руб.Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечнойзадолженностиРис.1.3. Динамика ипотечной задолженности (млрд руб.)Источник: ЦБ РФ, АИЖКВместе с тем мировой финансовый кризис в меньшей степени,чемвСША,повлиялнароссийский22ипотечныйрынок.Как отмечаетсявработе[Лукьянов,2010],большуюрольв ослаблении отечественного ипотечного кредитования сыгралаи сырьевая составляющая, связанная с падением цен на нефть.Снижение доходов от нефтедолларов и вывод из страны капиталаспровоцировали нехватку ликвидности.
Как следствие, средства,которые предполагалось направить на выдачу кредитов, быликонвертированы в валюту для покрытия собственных внешних займовввиду невозможности их рефинансирования.Отсутствиебанковскихдолгосрочногооперацийрефинансированиекакфондированияобусловилиоднуизиростактивноеобязательныхрисковразвитиесоставляющихпривлечения денежных средств в ИЖК [Косарева и др., 2010].В 2009 г.
с выделением ресурсов АИЖК для рефинансированияипотечных жилищных кредитов в рамках принятых ПравительствомРФантикризисныхмер,значительноувеличилсяобъемрефинансированных ипотечных жилищных кредитов [Лукьянов,2010]. Государственная программа реструктуризации ипотечныхкредитов была реализована дочерней компанией АИЖК — Агентствомпо реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК),которое позднее было переименовано в «Агентство финансированияжилищного строительства» (ОАО «АФЖС»).
Реструктуризацияпроводиласьв соответствиисоСтандартомреструктуризацииипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорийграждан (Стандарты РИЖК).Основная задача реструктуризации заключается в поискемеханизмов, позволяющих с минимальными потерями сохранитьстоимость и надлежащее качество выданного кредита. По своей сутиреструктуризация направлена на восстановление стоимости ипотечногокредита.
Главные принципы реструктуризации включают в себя23не толькоплатность,возвратностьисрочность,но и совершенствование. Под последним понимается регулярный сборинформации от участников программы с целью внесения необходимыхизменений в Стандарты РИЖК [Славянский, Жуков, 2011].В рамках программы АРИЖК осуществлялась социальнаяподдержка ипотечных заемщиков на трех уровнях: первичнаяреструктуризация (74%), вторичная реструктуризация (2-го уровня)(25%) и выкуп предметов залога (повторная реструктуризация 3-гоуровня) (1%) (табл. П1.1). К основным вариантам реструктуризацииипотечного жилищного кредита относят стабилизационный заем,стабилизационный кредит и смешанный заем (в результате которогогаситсяпервоначальныйвзнос).Различиявариантовреструктуризации определяются степенью участия банка (первичногокредитора) в процессе реструктуризации (табл.
П1.1).В период 2009–2010 гг. АРИЖК одобрило 8,5 тыс. заявок(из 10,8 тыс.), которые обратились с целью реструктуризацииипотечного кредита, при 7,5 тыс. из них получили финансовуюпомощь и 84% проблемных должников восстановились и вошлив прежний график платежей. В банках было реструктурированосвыше30тыс.проблемныхипотечныхжилищныхкредитов[Актуальные проблемы экономики…, 2011]. К 2011 г.
все ключевыекредиторыипотечногорынкасталипредлагатьсобственныепрограммы реструктуризации4.Вместе с тем, как отмечается в работе [Столбов, 2012],чем «либеральнее» были такие характеристики ипотечных кредитовкак показательКредит/Залог(соотношение4суммыкредитаВ качестве инструментов реструктуризации кредиторами используются: перевод долларовых кредитов в рублевые; уменьшение ежемесячных платежей по социальным причинам; пролонгация срока кредитования с уменьшением размера ежемесячного платежа: временная отсрочка платежей с последующим удорожанием общей стоимости кредита.24к залоговой стоимости приобретаемого жилья) и Платеж/Доход(соотношение ежемесячного ипотечного платежа к ежемесячномудоходузаемщика)наканунекризисаотносительнонекоторыхпредельно допустимых значений, тем в значительно меньшем объемеосуществлялосьрефинансированиеипотекивходекризиса.Так, например, лидером по объему рефинансированных АИЖКипотечных кредитов за июль 2008 г.–август 2009 г.
стал Пермскийкрай, накануне кризиса характеризовался показателем Кредит/Залогравным 47,1% и показатель Платеж/Доход равным 34,7%.Активная государственная жилищная полтика и принятыегосударствомантикризисныемерыпоподдержкеИЖКспособствовали наращиванию объемов ИЖК (рис. 1.2) в началепосткризисного 2010 г. Последовательное восстановление рынкаИЖК в течение 2010 г. стало основным драйвером и восстановлениярынка жилья.Комплекс мер по улучшению ликвидности банковского сектора,предпринятыхБанкомрефинансирования,России,включаяпредоставлениеснижениефондированияставкикредитныморганизациям и пр., позволил банкам стабилизировать процентныеставки. В 2011 г. за период с 2005–2013 гг. отмечена минимальнаясредневзвешенная процентная ставка—11,9% (рис.
П1.2). Нарядус этим, ужесточились требования к оценке платежеспособностизаемщиков,кналичиюофициальноподтвержденногодоходаи первоначальному взносу до 30%. В итоге, в посткризисный периоднаблюдается улучшение в области просроченной задолженности—ее доля в совокупной ипотечной задолженности неуклонно падалас 2,48% в 2010 г. до 0,86% в 2014 г. (рис. 1.3). Однако негативныепоследствия обвала рубля в результате в конце 2014 г. отразилисьи на росте средневзвешенной процентной ставки, которая в 2014 г.25практически достигла своего исторического максимума – 14,2%(рис. П1.2).Расширяется и доля кредитных организаций, предоставляющихуслуги ИЖК — в 2014 г.
ипотечные жилищные кредиты предоставили71% кредитных организаций из 884 действующих. Все большееколичество банков используют ипотеку в качестве основного средствавозвратности кредитов. Как отмечает ЦБ РФ, сохраняется тенденцияувеличения объемов предоставляемых кредитными организациямиипотечных жилищных кредитов и роста их значения в розничномбизнесе кредитных организаций.Доля выданных ипотечных кредитов в ВВП, в Россиисущественно возросла за период с 2010 г.
по 2014 г. и достигла 2,47%.Однако она значительно ниже, чем в странах с развитым ипотечнымрынком, а также странах бывшего Советского Союза. Так, например,в Великобритании этот показатель составляет 83,7%; в Германии45,3%; в Чехии—13%; в Польше—19,6%; в Эстонии——36,7%[Khmelnitskaya, 2014]. В развивающихся странах объем ипотечногожилищного кредитования составляет 3–7% от ВВП, в то время какв развитых странах этот уровень достигает 50% от ВВП [Полтерович,Старков, 2007a]. Долгосрочные перспективы развития рынка ИЖКв Россииориентированыкакнарасширениевозможностейприобретения гражданами жилья, строительство индивидуальногожильяилиучастияв строительстве многоквартирных домови жилищных некоммерческих объединениях граждан, так и наймжилья, проведение капитального ремонта жилых домов и пр.
Целевыепоказатели по развитию рынка представлены в табл. П1.2.Согласно [Стратегия развития …, 2010] ипотечный жилищныйкредит станет основным инструментом обеспечения граждан жилойнедвижимостью.Соответственно26развитиеИЖКможетспособствовать как притоку денежных средств на рынок жилья, таки активизировать экономическое развитие регионов, способствоватьповышению социальной защищенности населения и качества жизнинаселения.Прикредитованияреализациинеобходимомерпоразвитиюориентироватьсяипотечногонетолькона макроэкономическую конъюнктуру, динамику уровня доходовнаселения и их дифференциацию, политические и демографическиефакторы,атакженарегиональныеиместныесоциально-экономические условия и особенности [Стратегия развития …, 2010].Основными факторами, определяющими интенсивность развитияипотечного кредитования, являются уровень доходов населения,стоимость жилья, объем предложения жилья на рынке и объемыжилищного строительства, развитость банковской и финансовойинфраструктуры, активность региональных органов власти [Кудеев,2010].1.2.Вопросы институционального развития ипотечного рынкаНеэффективность сложившейся в России системы ИЖК, каки вопросы поиска эффективного ипотечного механизма, активнообсуждаются в современной литературе.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
