Диссертация (1138316), страница 3
Текст из файла (страница 3)
В сравнениис участием в долевомстроительстве, у заемщика появляетсявозможность стать собственником недвижимости в течение менеепродолжительного срока. Заемщику по ипотечному жилищномукредиту предоставляется льгота в виде подходного налога. Вместес тем обслуживание ипотечного жилищного кредита зачастуюсопряжено с высокой финансовой нагрузкой заемщика.Второе направление связано с взаимодействием кредиторови инвесторов,кредиторов.осуществляющихКредиторыфункциюпривлекают15рефинансированияфинансовыересурсыпосредством эмиссии и размещения ценных бумаг.
Кредитнаяорганизация,предоставившаякредитподзалогобъектовнедвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными(ипотечные ценные бумаги, mortgage-backed securities, MBS), и затемпродаетихдругиминвесторам.Вэтомслучаепроисходиттрансформация прав по обязательствам и договорам об ипотеке(закладных) в обезличенные ценные бумаги, которые размещаютсясреди долгосрочных инвесторов. В качестве таких инвесторовв основном выступают финансовые компании, фонды, которыескупают активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества,и затем от своего имени на их базе выпускают ценные бумаги(облигации). Стоит также отметить, что говоря про покупку правтребований по ипотечным кредитам, возможно и приобретение активовс устойчивым денежным потоком инвестиционными фондами, а такжепокупкатакихкредитовдругимикоммерческимибанкамии инвестиционными компаниями для последующей перепродажи.Закладная удостоверяет права залогодержателя на объектнедвижимости и свободно обращается на рынке ипотечных ценныхбумаг.
Рынок ипотечных ценных бумаг делится на первичный,где осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценныхбумаг, и вторичный, на котором происходит их оборот.В зависимости от того один субъект выполняет функциюкредитораиинвестора(банк,выдавшийипотечныйкредит)или несколько, выделяют две основных системы (модели) ИЖК2:2В работе [Старков, 2004] системы ипотечного кредитования рассматриваются как результатэволюции двух основных специализированных институтов рынка ипотечных кредитов: взаимногоссудо-сберегательного банка (ССБ) и ипотечного банка (ИБ).
Главным критерием различияданных институтов автор отмечает источник финансирования долгосрочных кредитов –привлечение краткосрочных депозитов на рынке денег и выпуск долговых обязательствпосредством рынка капитала, соответственно. Это различие обуславливает разное распределениефункций и рисков между экономическими агентами в сфере ипотечного кредитования.В структуру одноуровневой системы входят ССБ и ИБ, но они представлены менее развитымиформами в сравнении с двухуровневой системой.16 одноуровневая система (европейская, франко-германская [Старков,2004], decentralized bond-based model [Khmelnitskaya, 2014]); двухуровневая система (американская, англо-американская, англосаксонская [Старков, 2004], agency-based model [Khmelnitskaya,2014]).ОдноуровневаясистемаИЖКпредполагаетобеспечениересурсами долгосрочных кредитов для населения именно за счетсредств, привлекаемых кредиторами самостоятельно.
Обеспечениересурсами долгосрочных кредитов для населения за счет средств,привлекаемых на финансовом рынке через специализированныхоператоров, составляет основу двухуровневой системы ИЖК, котораяфункционирует в США. Создание и выпуск ценных бумаг,обеспеченных пулом (портфелем) ипотечных кредитов, представляетсобой ипотечную секьюритизацию [Инновации на финансовыхрынках, 2013].Представляется, что при наличии соответствующих условий,в России могут получить распространение оба подхода к организациисистемы финансирования рынка жилищных ипотечных кредитов 3 .Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферудолгосрочного ИЖК является: создание в стране благоприятнойэкономико-политическойобстановки;законодательно-нормативнойблагосостоянияи обслуживанияразработкабазы;населения;повышениестандартизацияипотечныхнеобходимойкредитов,уровняпроцедурвыдачивключаяоценкуплатежеспособности заемщиков [Косарева и др., 2010].СистемаипотечногокредитованиявРоссиипостроенапреимущественно на принципах двухуровневой системы.
Одним3В работе [Khmelnitskaya, 2014] отмечается присутствие элементов одноуровневой системы ИЖКв России (облигации с ипотечным покрытием [Carbó-Valverde et al., 2012]).17из участников этой системы является созданная 5 сентября 1997 г.по решениюОткрытоеПравительстваакционерноеРФкоммерческаяобществожилищномукредитованию»принадлежитгосударству«Агентство(АИЖК),в100%лицеорганизацияпо—ипотечномуакцийФедеральногокоторогоагентствапо управлению государственным имуществом.АИЖК было создано по аналогии с американским ипотечнымагентством Fannie Mae. Как отмечается в работе [Khmelnitskaya,2014],онопредставляетсобойквази-государственныйспециализированный финансовый институт, или, другими словами,предприятие с государственным участием (Government SponsoredEnterprise, GSE). По своей сути, АИЖК выступает в ролинациональногорегулятораипотечногорынкаиявляетсягосударственным институтом развития ипотеки.
Среди основныхего функций следует отметить: рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, выдаваемыхпервичными кредиторами и региональными операторами; внедрение различных финансовых инструментов и механизмовдля повышения ликвидности и снижения рисков участниковипотечного рынка; выпуск и размещение на открытом рынке корпоративныхоблигаций и ипотечных ценных бумаг с целью привлеченияфинансовых ресурсов на ипотечный рынок; стандартизацияи обслуживанияпорядкапредоставления,ипотечныхжилищныхоформлениякредитовсцельюобеспечения равной доступности ипотечных кредитов для гражданнаселения на всей территории России; предоставлениетехническойиконсультационнойпомощиучастникам рынка ИЖК в организации, подготовке и проведении18операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечныхкредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечныхценных бумаг и т.д.АИЖК использует систему двухуровневого рефинансированияипотечных жилищных кредитов.
Схема взаимодействия АИЖКи участниковипотечногорынкапредставленанарис.П1.1.Взаимодействие между АИЖК и его партнерами осуществляетсяпо единым Стандартам АИЖК. Они описывают процедуру выдачи,рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов),содержат обобщенные требования к участникам сделок, основнымпараметрамипотечныхсделокидр.Всоставучастниковинфраструктуры ИЖК, входят также поставщики (закладных), агентыпо сопровождению, агенты по взысканию, агенты по накоплению,а также эксперты (экспертные организации).АИЖК осуществляет свою деятельность во всех регионах РФчерез своих региональных партнеров. В одном субъекте РФ не можетбыть более 1 аккредитованного регионального оператора, которыйдолженявлятьсяюридическимрегиональнойгосударственнойразрабатываетилицом,власти.осуществляетИЖКсозданнымРегиональныйврегионеорганамиоператорприсутствияпо программам АИЖК, что не исключает возможности разработкии внедрения своих собственных кредитных программ.
При этомучастники инфраструктуры ИЖК могут совмещать в себе несколькофункций. Так, например, региональный оператор может совмещатьвыполнение функций поставщика, агента по сопровождению, агентапо взысканию, эксперта.В настоящее время партнерская сеть АИЖК включает в себяболее 900 коммерческих банков и компаний-партнеров, в то времякак в начале своей работы она насчитывала лишь 3 банка.19В становлении современного ипотечного рынка в Россииследует отметить следующие этапы: особо быстрое развитие в период 2005–2008 гг.; период ипотечного кризиса 2007–2009 гг.; последовательное восстановление в посткризисный 2010 г.Период 2005–2008 гг.
характеризовался увеличением отношенияобъемавыданныхипотечныхжилищныхкредитовкВВП,используемого в международной практике как индикатор степениразвитости ипотечного рынка. В этот период отмечается неуклонныйрост объема выданных ипотечных кредитов, который к 2008 г. достигуровня 1,36% от ВВП (рис. 1.1, рис.
1.2), сокращение размерасредневзвешенныхпроцентныхставокиувеличениесредневзвешенного срока кредитования (рис. П1.2, рис. П1.3).Положительнойдинамикеспособствовалоформированиеблагоприятной законодательной базы, принятие пакета федеральныхзаконов,направленныхнаповышениедоступностижильядля населения, стабилизация макроэкономической ситуации и ростреальных доходов населения [Косарева и др., 2010].млрд. руб.1 8001 6001 4001 2001 0008006004002000ГодРис.1.1.
Объем выданных ипотечных кредитов накопленным итогомс начала года (млрд руб.)Источник: ЦБ РФ, АИЖК203,002,472,502,012,001,63%1,361,321,501,001,250,790,670,500,370,140,00200520062007200820092010Год2011201220132014Рис.1.2. Отношение объема выданных ипотечных кредитов к ВВП (%)Источник: ЦБ РФ, АИЖКРынок ипотечных жилищных кредитов был одним из наиболеединамично развивающихся сегментов российского кредитного рынкадо начала мирового кризиса ликвидности [Столбов, 2012]. Ипотечныйкризис в США 2007–2009 гг., спровоцированный масштабныминеплатежами по субстандартным ипотечным кредитам, переросв глобальный финансово-экономический кризис.Вменьшейстепеникризисныеявлениянаблюдалисьна отечественном ипотечном рынке (кризис российской ипотеки2008–2009 гг.).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
