Диссертация (1138316), страница 10
Текст из файла (страница 10)
Однакоданныйвопрособсуждение проблемывыборочной селективности при моделировании LGD находит гораздоменьшее распространение в современной литературе.Непараметрические методы довольно редко используются примоделировании LGD по ипотечным жилищным кредитам. Ядерноеоценивание используется для получения эмпирической оценки RRбанковских кредитов [Calabrese, Zenga, 2010] и корпоративныхоблигаций [Renault, Scaillet, 2004]. Непараметрические и нелинейныерегрессионные деревья используются в работе [Bastos, 2010]57для моделирования LGD банковских кредитов, выданных малыми средним предприятиям.При моделировании LGD по ипотечным жилищным кредитам,выданным одним из европейских банков, в работе [Somers, Whittaker,2007] используется квантильная регрессия для прогнозированиявеличины дисконта при реализации залогового обеспечения.
Учетлевогохвостараспределения(низкаястоимостьзалога)представляется более важным для оценки величины вероятных потерьв случае дефолта, чем оценки среднего значения, при которомв большинстве случаев потери отсутствуют.Ряд эмпирических работ посвящен сравнительному анализупрогнозной силы различных классов моделей LGD.В работе [Bellotti, Crook, 2012] тестируется прогнозная силамоделей LGD – классическая линейная регрессия, тобит-модель,регрессионные деревья 16 , бета- и логит-регрессии.
Сравнительныйанализ основан на данных 55000 кредитных карт (Великобритания),по которым наблюдалась просроченная задолженность в периодс 1999–2005 гг. Полученные результаты свидетельствуют о том,что наибольшей прогнозной силой обладает классическая линейнаярегрессионнаямодельLGD,оцененнаяМНКсвключениеммакроэкономических индикаторов.Схожие результаты получены авторами работы [Yashkir,Yashkir,2013]наданныхразныхдолговыхинструментовиз источника S&P LossStat. В качестве периодов использовались 3временных промежутка (1990–1991 гг., 2001–2002 гг., 2008–2009 гг.),в которых наблюдалось наибольшее число дефолтов и наибольшаявеличина LGD.
Модели LGD включают в себя классическуюлинейную регрессию, тобит-модель и трехуровневую тобит-модель,16Деревья классификации, деревья принятия решений.58при которой различаются 3 состояния: LGD=0, 0<LGD<1, LGD=1,линейную бета-регрессию и ее модификацию (inflated beta regressionmodel) [Pereira, Cribari-Neto, 2010], а также цензурированнуюлинейную гамма-регрессию [Sigrist, Stahel, 2011]. Эмпирическиерезультаты свидетельствуют о том, что классическая линейнаярегрессия и бета-регрессия обладают наибольшей прогнозной силой.Однако авторы заключают, что прогнозное качество модели LGDзависит от набора входных параметров (объясняющих переменных),а не от техники моделирования.В работе [Qi, Yang, 2009] отмечается более высокая прогнознаясила непараметрических моделей (регрессионные деревья и нейронныесети) в сравнении с параметрическими моделями (классическаялинейная регрессия, различные модификации регрессии с дробнойзависимойавторамипеременной).наданныхпоЭмпирические3751результатыдефолтнымценнымполученыбумагамиз источника Moody’s Ultimate Recovery Database за период 1985–2008 гг.
Авторы отмечают, что в классе параметрических моделейрегрессия с дробной зависимой переменной, с точки зрения качестваподгонки данных, немного превосходит классическую линейнуюрегрессию.Обсуждаютсятакжевлитературевопросывыбораколичественной меры для оценки прогнозного качества моделей LGD[Li et al., 2009]. В работе [Gürtler, Hibbeln, 2011] отмечаетсясопоставимая прогнозная сила моделей, где в качестве зависимойпеременной выступают относительные (LGD) и абсолютные потерив случае дефолта.
Однако для избежание проблемы неблагоприятногоотбора авторы рекомендуют моделировать величину LGD.59ГЛАВА 2. СТРУКТУРИРОВАНИЕ МОДЕЛИ ОЦЕНКИКРЕДИТНОГО РИСКА ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМКРЕДИТОВАНИИ2.1.Этапы предоставления ипотечного жилищного кредита иособенности кредитного андеррайтингаПроцедура предоставления ипотечного жилищного кредита, какправило,стандартнадляОПИКирегламентируетсясоответствующими внутренними документами, включая порядокорганизациивыдачиПредоставлениюипотечногоипотечногожилищногожилищногокредитакредитаИЖК.предшествуетпроцедура кредитного андеррайтинга.Первоначально потенциальный заемщик осознает потребностьв ипотечном жилищном кредите, а выбор ипотечной программы,предлагаемой ОПИК (рис.
2.1), в некотором смысле соответствует егопредпочтениям.Рис. 2.1. Схема получения ипотечного жилищного кредитаНа этапе подачи ипотечной заявки ОПИК, как правило,предоставляютвозможнойклиентусуммыпредварительныйипотечногорасчетмаксимальножилищногокредитаи соответствующей ему минимальной суммы первоначального взноса.Это, в свою очередь, дает возможность потенциальному заемщикусоотнести предлагаемые параметры ипотечного жилищного кредитас егопредпочтениями,включая60стоимостьпланируемогок приобретению жилья, а также размером собственных средстви сопутствующими расходами (выплата первоначального взноса,оплата банковских комиссий и оценки жилья, страхование и др.).Кредиторрассматриваетдокументы,предоставленныепотенциальным заемщиком, как правило, в срок от 3-х до 5-ти дней,и выносит предварительное решение о возможности предоставлениякредита.
При положительном решении кредитор рассчитывает суммукредита,такжедругиепараметрыи процентную ставку. Внекоторыхкредита,включаясрокслучаях, также кредиторустанавливает предельную величину ссуды для данного клиента.При положительном решении кредитора потенциальный заемщикподбирает объект недвижимости с учетом своих финансовыхвозможностейвозможнуюитребованийсуммукредита.кредитора,Сроквключаямаксимальнопредоставленияипотечногожилищного кредита, включая поиск объекта недвижимости, ограниченОПИК и, как правило, составляет 2 месяца. По истечении данногосрока,кредиторможетпотребоватьпереоформитьзаявлениена кредита с предоставлением необходимых для его рассмотрениядокументов.Стоит отметить, что подбор объекта недвижимости возможенкак до, так и после обращения к кредитору.
В обоих случаяхпотенциальный заемщик предоставляет кредитору документальноеподтверждениена основаниирыночнойоценочногостоимостиотчета,объектанедвижимостипредоставленногооценочнойкомпанией за счет средств потенциального заемщика. Далее ОПИКвыносит окончательное решение о возможности предоставлениякредита с учетом одобрения выбранного объекта недвижимостикак возможного залога. При этом на данном этапе не исключаетсявозможность изменения суммы кредита.61Вынесение кредитором предварительного и окончательногорешенияовозможностив результатепроцессапредоставлениякредитногокредитапроисходитандеррайтинга,которыйрегламентируется внутренними документами ОПИК.
Процедуракредитного андеррайтинга включает в себя комплексный анализплатежеспособности заемщика, ликвидности предмета ипотеки,параметров ипотечного кредита и оценки кредитного риска, включаявероятность дефолта и величины ожидаемых убытков с цельювыработки решения о принятии кредитного риска по ипотечномукредиту.Внастоящеевремянесуществуетмеждународно-согласованных стандартов по кредитному андеррайтингу и выдачеипотечныхкредитов.Экспертныйобзорпрактикипотечногоандеррайтинга может быть найден в [АИЖК, 2011]. Среди общихпринципов ипотечного андеррайтинга следует отметить следующие:1) эффективное подтверждение доходов и финансовой информации;2) разумноепокрытиедляобслуживаниядолга(расчетсоотношения размера ежемесячного платежа к ежемесячномудоходу заемщика (показатель Платеж/Доход; Debt-To-Incomeratio, DTI);3) реалистичныевыплатыпоипотечнымкредитам,удовлетворяющим установленным критериям;4) надлежащие значения соотношения суммы кредита к оценочнойстоимости приобретаемого жилья (показатель Кредит/Залог;Loan-To-Value Ratio, LTV);5) эффективное управление оценкой залога;6) использование ипотечного страхования [АИЖК, 2009];7) разумные допущения в отношении возможных негативныхсобытий в связи с изменениями на рынке жилья, изменениями62личных обстоятельств заемщика или микроэкономическойконъюнктуры;8) минимальные приемлемые стандарты;9) практика выплаты вознаграждений (например, вознаграждениеменеджеров по оценке кредитного риска не должно зависетьот объемов продаж).В процессе кредитного андеррайтинга принимают участиеспециалисты разных структурных подразделений ОПИК, включаяюридическоеуправление,управлениекредитованиячастныхклиентов, финансовое управление и управление рисков, управлениебезопасности,атакжеотделрозничныхпродаж,отделрефинансирования и др.Приположительномокончательномрешениикредитораодобренный заемщик принимает решение о заключении кредитногоконтракта или не заключении такового.
В случае положительногорешения о заключении контракта, кредитор и заемщик согласуютусловия ипотечного жилищного кредита (величину ссуды, срокпогашения, процентную ставку, размер первоначального взноса,размер ежемесячного платежа и др.) и дату сделки, включаязаключениедоговоракупли-продажижилогопомещенияи кредитного договора. Одновременно с заключением договоракупли-продажиикредитногодоговоразаемщиквноситпервоначальный взнос продавцу жилого помещения, а кредиторсоставляет закладную и перечисляет сумму кредита на счет продавцажилогопомещения.Вместесэтимзаемщикосуществляетгосударственную регистрацию прав собственности на приобретаемоежилое помещение и закладную совместно с представителем ОПИК.Обязанность проведения процедуры кредитного андеррайтинга,дажевслучаепоследующего63рефинансированиязакладныхпо единым Стандартам АИЖК, закреплена за первичным кредитором.В рамках кредитных программ АИЖК, требования к заемщиками ипотечным кредитам также закреплены в Стандартах АИЖК.Основные из них включают в себя: заемщик — гражданин РФ в возрасте от 18 лет, при этом на моментполного погашения кредита возраст не должен превышать 65 лет; ипотечный кредит выдается в российских рублях на срок 36–360месяцев с фиксированной или переменной процентной ставкой; аннуитетныеплатежиспоказателемПлатеж/Доходне превышающим 45% и Кредит/Залог не превышающим 70%(а при наличии ипотечного страхования — 90%); число заемщиков по одному ипотечному кредиту — не более 4-хчеловек; минимальная сумма кредита — 0,3 млн руб.; права требования по ипотечному кредиту и залог предмета ипотекиудостоверены закладной и др.Соотношениемаксимальнойсуммыипотечногокредитаи Кредит/Залог, согласно Стандартам АИЖК, действующим напериод исследуемых данных (п.
3.1), представлено в табл. 2.1.Таблица 2.1Соотношение максимальной суммы ипотечного кредитаи Кредит/ЗалогКоэффициент Кредит/Залог (%)Максимальная сумма (млн руб.) (заисключением Москвы)Максимальная сумма для Москвы(млн руб.)до 507,151–606,461–705,871–805,381–904,810,09,08,07,36,6642.2.Отбор факторов для эконометрической модели вероятностиипотечного дефолтаВ современной литературе, посвященной вопросам ИЖКи оценке кредитного риска, традиционно выделяются три основныхгруппы факторов кредитного риска: социально-демографическиехарактеристикизаемщиков,параметрыипотечногокредитаи макроэкономические показатели. Вместе с тем, данные группыфакторов нашли свое отражение и в рейтинговых методологиях,например,методологииMILAN-анализа(моделианализаиндивидуального кредита «MILAN» (Moody’s individual loan analysis))[Moody’s, 2009], используемой агентством Moody’s для присвоениярейтингов российским ценным бумагам, обеспеченным жилищнойипотекой (residential mortgage-backed securities, RMBS).Агентство Moody’s на основе изучения результатов рыночныхисследований, информации о российском рынке жилой недвижимостииипотечномкредитовании,атакжеисторическихданныхо поведении российских ипотечных пулов, определяет следующиеосновные качественные социально-культурные факторы, которыевлияют на форму кривой частоты дефолтов заемщиков (определяемойв модели MILAN показателем Кредит/Залог): уровень кредитной культуры населения; стандарты выдачи кредитов (андеррайтинг); информация о кредитной истории потенциальных заемщиковиз бюро кредитных историй; структура спроса, предложения и цены на рынке жилойнедвижимости; благоприятная для кредиторов правовая среда.65Уровень кредитной культуры агентство Moody’s рассматриваетс позиции степени доверия российских заемщиков к кредитнымпродуктам.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
