Диссертация (1138316), страница 12
Текст из файла (страница 12)
К таким, как правило, относят кредиты для заемщиков со стандартным кредитнымрейтингом, но при этом нестандартными требованиями к подтверждению дохода (неполнаяили альтернативная документация), графику платежей, а также более высокой суммой кредитаи соотношением Кредит/Залог.71разработанный скоринговой аналитической американской компаниейFair Isaac Corporation (FICO). Однако, как отмечает агентствоMoody’s, институт бюро кредитных историй в России только начинаетформироваться, что зачастую объясняет недостаточный объемомисторических данных.
Вместе с тем данное направление активноразвивается, в частности Национальным бюро кредитных историй(НБКИ)икомпаниейFICOразработана скоринговаямодельдля розничных кредитов (Fraud Score), которая в 2015 г. внедренаодним из российских банков в систему оценки и управлениякредитным риском.Вероятность дефолта зависит от уровня долговой нагрузкизаемщика, которая определяется параметрами ипотечного кредита.Поэтому параметры ипотечного кредита представляют собой проксипеременные для оценки кредитного риска отдельно взятого заемщика.Дефолтзаемщикаопределяетсяневозвратомилипросрочкойосновной суммы долга или процентов, которые, в свою очередьопределяютсякредитнойпрограммойизависятотразмерапервоначального взноса, суммы кредита, размера процентной ставки,срока кредитования, стоимости приобретаемого жилья, а такжесоотношенияКредит/Залог.Эмпирическиеисследованияподтверждают их статистическую значимость в объяснении дефолта[Ambrose et al., 2005; Quercia et al., 2007; Pennington-Cross, Ho, 2010;Ding et al., 2011].Предполагается,чтоипотечныепродуктысвысокимКредит/Залог могут быть более привлекательны для неликвидныхзаемщиков, многие из которых будут сталкиваться с проблемамипри погашении кредита.
Так, например, заемщики с Кредит/Залогвыше 90% живут в ментальности арендатора, т.к. не вложили многосредств в свое жилье, поэтому не очень мотивированы бороться72за сохранение кредита при малейших сложностях с обслуживанием.Кредитыс высокимпоказателемКредит/Залогявляютсявысокорискованными, и свои риски кредиторы компенсируют за счетвысокой процентной ставки.Другими словами, чем выше Кредит/Залог, тем меньше размерпервоначальноговзноса(высокаястатистическизначимаяотрицательная корреляция), но тем выше размер ежемесячногоплатежа и размера процентной ставки (умеренная статистическизначимая положительная корреляция).
Как следствие, чем вышеКредит/Залог, тем меньше стимулов у заемщика к своевременномупогашению ипотечных обязательств и тем выше вероятность дефолта.Данный факт находит подтверждение в эмпирических работах [Bajariet al., 2008; Mayer, et al., 2009]. В работе [Ross, 2000] наблюдаетсяменьшая вероятность дефолта кредитов с соотношением Кредит/Залог60%-75%, однако большая для Кредит/Залог свыше 90%. Авторотмечаетнепредсказуемостьпоследнегорезультата,связываяего с возможными особенностями кредитов с низким соотношениемКредит/Залог в исследуемой выборке.Автор работы [Bajari et al., 2008] использует также натуральныйлогарифм соотношения рыночной стоимости залога к остаточнойстоимости долга на дату дефолта и показывает, что для заемщиковс более низкой величиной данного показателя характерна болеевысокая вероятность ипотечного дефолта заемщиков.
При этомпредельный эффект данного показателя для категории-заемщиков,приобретающихжилуюв инвестиционныхцеляхнедвижимость(investors)в2,66исключительноразавыше,чем для заемщиков, использующих приобретенное в ипотеку жильедля целей проживания (owner-occupiers). Автор также отмечает,что на вероятность ипотечного дефолта первой категории заемщиков73имеет показатель Кредит/Залог на дату выдачи кредита, в то времякак для второй категории заемщиков характерен больший эффектпоказателя Платеж/Доход.В некоторых странах регуляторы запрещают выдачу ипотечныхкредитов с высоким Кредит/Залог, либо, требуют от заемщиковобязательного ипотечного страхования [АИЖК, 2009]. Оценкаи прогнозирование залоговой стоимости жилья (в соответствиис теорией опционов) требует особого внимания. При этом в течениежизненного цикла кредита залог выполняет разные функции[Лукашевич, Пустовалова, 2009]. Анализ достаточности и качестваобеспечения является составной частью не только оценки PD,но и таких базовых рисковых параметров EAD и LGD.
Необходимостьдополнения базовых рисковых параметров горизонтом риска (M)также связана с возможным изменением рыночной стоимости залогав течение жизненного цикла кредита [Петров, Помазанов, 2008].Одинизключевыхпараметровипотечногокредита—процентная ставка, которая определяет величину долговой нагрузкиипотечного заемщика. Как правило, ОПИК предлагают ипотечныепродукты с фиксированной и плавающей процентной ставкой.Поскольку размер плавающей процентной ставки привязан к уровнюодного из рыночных индикаторов, то такие кредитные продуктыобычно характеризуются более высоким уровнем кредитного риска,что находит эмпирическое подтверждение в литературе [Bajari et al.,2008].Изучению взаимосвязи вероятности ипотечного дефолта и типапроцентной ставки на российском ипотечном рынке посвящена работа[Балакирев, 2010].
Используя теорию опционов для объясненияпринятия решения о прекращении платежей заемщиком и методМонте-Карло,авторомпоказано74наличиевзаимосвязитипапроцентной ставки и вероятности дефолта. В работе показано,что кредиты с плавающей ставкой при прочих равных демонстрируютнаименьшую вероятность дефолта, кредиты с фиксированной ставкойявляются наиболее дефолтными. Автором также развита идеяметодики прогнозирования денежных потоков по пулу ипотечныхкредитов пересматриваемой процентной ставкой.Более продолжительный срок кредитования, как правило,способствует сокращению размера ежемесячного платежа, но в то жевремяувеличиваетнеопределенностьотносительнобудущегоположения заемщика.
Как отмечается в работе [Chen, Deng, 2013],вероятность дефолта увеличивается в первые два года после выдачиипотечного кредита, затем снижается между 3-м и 7-м годом, послечего существенно падает. Ряд эмпирических работ обнаруживаетквадратичнуюзависимость«возрастаипотечногокредита»и вероятности ипотечного дефолта [Ross, 2000; Bajari et al., 2008].В литературе часть данного эффекта объясняется ненаблюдаемойгетерогенностьюпотенциальныхзаемщиковпо «предрасположенности» к дефолту: кредиты с отсутствиемпросроченнойзадолженностипоопределениюнаблюдаютсядля заемщиков с более низкой «предрасположенностью» к дефолту.В последние годы также исследуют проблему эндогенностипараметров ипотечного кредита [Das et al., 2003; Ambrose et al.,2004;Attanasioetal.,2008;Лозинская,Ожегов,2014],и разработанный для ее преодоления метод инструментальныхпеременных.
Основная проблема в практических приложенияхзаключается в поиске качественных инструментов, от выбораи корректностикоторыхзависятинструментальных оценок, таккакстатистическиесвойстваи полученные на их основеинференции [Эббес, 2007]. Вместе с тем, присутствие слабых75инструментов, обладающих слабой корреляцией с эндогеннымирегрессорами, не только снижает точность оценок, но и можетпривести к несостоятельности и смещению инструментальной оценки,превосходящей смещение МНК-оценки.По этой причине становится актуальной задача оптимальногодизайна ипотечных продуктов, которая должна быть решена путемкомбинации оценки вероятности дефолта и оценки спроса в условияхнеопределенности относительно будущего дохода, цен на рынкенедвижимости и склонности к риску.
Такие работы включают в себя[Campbell, Cocco 2003; Gerardi et al., 2006; Piskorski, Tchistyi, 2010;Corbae, Quintin, 2010; Ozhegov, Poroshina, 2013], а также работу[LaCour-Little, Yang, 2010], в которой предложен теоретико-игровойподходкрешениюв академическойданнойлитературезадачи.вопрособОстаетсяоткрытымэффектеактивногопостпродажного консультирования ипотечных заемщиков, имеющихпросроченную задолженность. Эмпирические результаты [Quercia,Spader,2008]указываютнаэффективностьконсультированияпо телефону с точки зрения увеличения числа «выздоровленных»ипотечных кредитов среди числа заемщиков со средним и высокимуровнем дохода.
В то же время, в работе [Ding et al., 2008]не обнаружено эффекта консультирования заемщиков.Немаловажную роль при оценке вероятности дефолта играютмакроэкономические показатели.Согласнотеорииопционов,дефолтпредставляетсобойисполнение опциона пут (опцион на продажу) [Deng et al., 2000].При этомисполнениереальногоопционазависитнетолькоот издержек, с которым сопряжен дефолт (например, ухудшениекредитной истории), но и от ожиданий относительно цен на рынкежилья.
Как правило, между выставлением жилья на продажу76и его фактической продажей проходит определенный промежутоквремени (от трех до шести месяцев согласно работе [Bajari, Chu, Park,2008a]). Ожидаемые рост и высокая волатильность цен на рынкежилья должны откладывать наступление дефолта и способствоватьувеличению порогового уровня соотношения непогашенного остаткадолга и залоговой стоимости жилья, при котором заемщик объявитдефолт.
Соответственно, ожидаемое падение цен ведет к исполнениюреального опциона и увеличивает PD [Campbell, Cocco, 2011].Агентство Moody’s также отмечает важность учета ценовыхрисков, связанных с изменением цен на жилье и отмечает тот факт,что в последнее время цены на жилье в России росли, и заемщикам,которые оказывались не в состоянии продолжать выплачиватькредиты, часто удавалось самим продать недвижимость. Кроме того,для учета региональной специфики, стоимость объекта недвижимостидолжна рассчитываться по-разному, с учетом средней стоимостидомов и квартир на всем пространстве РФ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
