Диссертация (Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации), страница 4

Участки также различаются местоположением(оценка с точки зрения полезности).19Согласно неоинституциональному подходу (Р. Коуз, А. Алчиан, Г.Демсец, Й. Барцель), исследуются не отношения, а права собственности. Правасобственности включают пучок правомочий и возникающей в связи с этимответственности. Права собственности могут расщепляться между субъектами:так,например,государстворасполагаетполнымсуверенитетомнаднавигационным воздушным пространством страны; права на подземныеминеральные ресурсы тоже, как правило, принадлежат государству.

Однако,чем больше количество ограничений (сервитутов) присутствует в правахсобственности, тем ниже ценность объекта недвижимости (блага), а,следовательно, ниже спрос на него и его цена, и наоборот. Чем более четкимиявляются права собственности – тем ниже трансакционные издержкирыночного взаимодействия и выше вероятность оптимального распределенияресурсов. Таким образом, согласно неоинституциональному подходу, правасобственности являются одним из основных правил игры в экономическойсистеме, и это касается также отдельных сфер деятельности и отдельныхрынков, в частности, рынка жилья.В неоинституционализме, в трудах О. Уильямсона, К. Менара, Дж.Акерлофа и др., помимо теории прав собственности, развивались теорииконтрактов, асимметрии информации, предконтрактного и постконтрактногооппортунизма,которыеинституциональныхвполнемогутмеханизмовбытьпримененыфункционированияприанализерынкажилойнедвижимости.

В неоинституционализме функционирование того или иногорынка рассматривается с точки зрения установившихся правил игры, аправовой и экономический подход взаимно дополняют друг друга.В трудах неоклассического направления экономической мысли заложеныосновырыночногофункционированияповеденияконкурентныхпроизводителейинеконкурентныхипотребителей,рынков,которыепозволяют исследовать рынок жилья. Так, в работах представителейАвстрийской школы К.

Менгера и Э. Бем-Баверка развивалась концепциякапитальных благ, теориявменения, позволяющие понять механизмы20ценообразования на рынках активов длительного пользования (к разрядукоторыхможноотнестиижилуюнедвижимость).Представителинеоклассического направления К. Менгер, У. Джевонс, Дж.Б. Кларк, А.Маршалл, А.С. Пигу, В. Вальрас, И. Фишер и др.создали теориипотребительского поведения, поведения фирмы, рыночного равновесия (спроса,предложения,эластичности,типоврыночныхструктур,последствийгосударственного регулирования рынков), которые будут использованы нижедля анализа рынка жилой недвижимости России.Неоклассическое направление экономической мысли описывает процессрыночного ценообразования, который характерен для первичного рынка жилойнедвижимости.ПоложениеА.Маршаллао«двухлезвияхножниц»рассматривает рыночную цену как результат пересечения цены спроса,определяемой предельной полезностью, и цены предложения, определяемойпредельными издержками.

Применительно к первичному рынку жилья даннаямодель формирования рыночной цены представляет собой компромисс междуинтересамипокупателя(домохозяйства),выражающимисяввидемаксимальной цены, которую он готов заплатить за каждую дополнительнуюединицужилойплощадиилииногонеколичественногофактора(индивидуальных предпочтений), и интересами продавца (строительнойфирмы), выражающимися в виде минимальной цены, за которую он можетреализовать жилье при условии покрытия затрат на его возведение.В рамках неоклассического направления экономической мысли жилаянедвижимость может рассматриваться как благо и как ресурс, то есть источникдохода.

Это благо является: материальным, поскольку имеет вещественную, осязаемую форму; экономическим, поскольку требует затрат или определенных усилий наего создание или приобретение и дальнейшее содержание; потребительским, поскольку используется для личного потребления; частным, хотя его отдельные составляющие могут иметь признакиколлективных (или клубных) благ.21Однако возможны варианты, когда объект жилой недвижимости являетсяне потребительским, а капитальным благом: например, при покупке жилья сцелью в дальнейшем перепродать его по более высокойцене этопотребительское благо можно считать источником разового дохода, а при сдачежилья в аренду его можно считать временной рентой.Объект жилой недвижимости как благо субъективно оцениваетсяпотребителем, то есть имеет для него определенную полезность.

С точки зренияординалистской теории потребительского выбора, невозможно измеритьполезность, но можно определить место данного блага (в нашем случае жилья)в общей структуре потребностей человека [101, т. 1, с. 120]. Это можно сделатьтакже на основе иерархической модели потребностей человека, предложеннойамериканским психологом А. Маслоу. Поскольку абстрактная физиологическаяпотребность в жилище выражается в ощущении чувства дискомфорта при егоотсутствии, фактически она является нуждой.

В таком случае она относится книзшим уровням структуры потребностей А. Маслоу. Если же рассматриватьобъектжилойнедвижимостикакпотребность,котораяпринимаетспецифическую форму, соответствующую возможностям рынка, культурномууровню и социальному статусу человека, тогда жилье может удовлетворять нетолько биологические, но социальные потребности.Применимпятьосновныхуровнейчеловеческихпотребностей,выделенных А. Маслоу [109], для объяснения полезных свойств объекта жилойнедвижимости:1.Физиологическиепотребностиобеспечиваютсохранениефизического состояния человека, обусловлены необходимостью поддержанияжизнедеятельности:А) Потребность в пище: жилье является местом хранения своихпродуктов питания, а также приготовления и употребления еды, для чего могутбыть отведены отдельные части жилых помещений (кухня, столовая).Б) Потребность в воде, которая служит как средством утоления такойфизиологической потребности, как жажда, так и для поддержания гигиены и22защиты от заболеваний: современное жилье также предусматривает наличиеисточника воды (водопровода), системы водоотведения, отдельного помещениядля принятия водных процедур (туалетная и ванная комнаты, бассейн и др.);В)Потребностьвкомфортепредставляетсобойвозможностьорганизации в жилом помещении желаемого температурного, звукового исветового режима, режима влажности и чистоты воздуха, подбора и удобстварасположения предметов быта и пр.;Г)Потребностьвотдыхе:жильеслужитместомдлявремяпрепровождения, целью которого является восстановление сил идостижение работоспособного состояния организма.

Для разных стадий отдыхачеловека могут отводиться отдельные зоны или помещения объекта жилойнедвижимости: спальная зона предназначена для прохождения стадийусталости, расслабления и восстановления сил; а в стадии развлечения занятияво время отдыха могут быть самыми разнообразными в зависимости отиндивидуальных предпочтений (гостиная, библиотека, спортивный зал и др.) –это уже относится к более высоким уровням потребностей в иерархии Маслоу;Д)Потребностьвпродолженииродапредусматриваетналичиедополнительной площади жилого помещения, необходимой и достаточной дляобеспечения нормального удовлетворения физиологических потребностейкаждого члена семьи (например, наличие детской комнаты).2.Потребности в безопасности включают потребности в защите отфизических и психологических опасностей со стороны окружающего мира иуверенность в том, что физиологические потребности будут удовлетворены вбудущем:А) Потребность в защите – традиционно жилье представляло собойукрытие не только от неблагоприятных погодных условий, но и служилозащитой от хищников, врагов и пр.;Б) Потребность в стабильности и независимости; свободе от страха,тревоги и хаоса.

Собственное жилье – «свой дом» в понимании человекаассоциируется с некой стабильностью существования нынешнего порядка23вещей, уверенностью в завтрашнем дне, своего рода гарантией обеспеченнойстарости и т.д.;В) Потребность в структуре, порядке, законе и ограничениях. Попризнаку места жительства производится регистрационный учет, которыйнеобходим гражданину РФ для допуска к различным благам: бесплатноеобразование и здравоохранение, социальные гарантии и др., хотя практикапоказывает,чтодемократичнее.институтТакжеучетаграждансовременноеупрощаетсязаконодательствоистановитсягарантируетнеприкосновенность жилища, защиту права частной собственности на землю,регулирует публичные и частные сервитуты – права пользования чужимобъектом недвижимого имущества и т.д.;3.Потребности в принадлежности и любви (социальные потребностиили потребности в причастности) включают:А) Чувство принадлежности к чему или кому-либо – подразумеваетналичие ценностного и эмоционального значения, привязанности к своемуместу обитания – дому, о котором постоянно думают и куда стремятсявернуться.

Объект жилой недвижимости является материальной основойсуществования института семьи.Б)Чувство,чтотебяпринимаютдругие,чувствасоциальноговзаимодействия, привязанности и поддержки. В многоквартирном жилом домеили коттеджном поселке, состоящем из индивидуальных жилых домов,формируется особая среда − общность жильцов, объединенных общимиинтересами, потребностями, предпочтениями др.В) Потребность в информации. В условиях отсутствия нервных сигналовнервная ткань деградирует, психика расстраивается, поэтому конструкциялюбого жилого помещения предусматривает возможности связи с окружающиммиром: оконные конструкции, двери, технические устройства связи (телефон,Интернет, домофон, телевидение), почтовый ящик и т.д., а также в жиломпомещении происходит общение с членами семьи и другими членамисообщества.244.Потребности в признании включают:А) Потребности в самоуважении, личных достижений, компетентности,независимости.

Красивая и благоустроенная придомовая территория, большаяплощадь и нестандартная планировка, особый архитектурный стиль здания,экологичность района, надежность охраны – все эти составляющие благапозволяют потребителю почувствовать себя успешным и самодостаточнымчеловеком.Б) Потребности в уважении со стороны окружающих, признании.Например, жители клубных домов требовательны к выбору соседей, поэтомувыбирают объекты жилой недвижимости со специально созданной социальнойсредой.5.Потребность в самоактуализациивключает потребностивреализации своей уникальности, своих потенциальных возможностей и ростекак личности; это потребность делать то, что нравится и к чему естьспособности и таланты. Например, наличие домашнего спортивного залапозволяет реализовать свои амбиции тем, кто заботится о своем здоровье истремится к идеалам красоты; домашний кабинет (библиотека) предназначендля проведения деловых разговоров и встреч в неформальной обстановке, атакже для уединения при выполнении напряженной работы; домашняя студиязвукозаписипомогаетреализоватьсямузыкантам,композиторам,аранжировщикам.