Диссертация (Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации), страница 3

Тогда же были сформулированы формальные «правила игры» нарынке недвижимости: подьячие стали официальными лицами, объединённымивПалатукрепостныхдел,подконтрольнуюЮстиц-коллегии;сделкисовершались с привлечением свидетелей; при конкуренции прав правособственности возникало у того, у кого купчая была старее [177] и др.14СводзаконовРоссийскойимпериив1832г.,подготовленныйвыдающимся государственным деятелем графом М.М. Сперанским, несмотряна отсутствие законодательного определения понятия недвижимости, внесследующие дополнения в «правила игры» на рынке недвижимости:1.Уточнялся перечень имуществ, признаваемых недвижимым: помимоземель и домов недвижимостью также признавались заводы, лавки, атакже железные дороги (ст.

384 ч. 1 т. X). Т.е. предприятие в целом какимущественныйкомплекспризнавалосьнедвижимостью(ст.132современного ГКРФ).2.Впервые законодатель обратил внимание не только на расположенные впределах границ земельных участков строения, но и сооружения, водныеобъекты, дороги, залежи полезных ископаемых и др., определив их какпринадлежность недвижимости (ст. 386, 387 ч. 1 т. X).3.В этом правовом акте подробно описывались способы и порядокприобретения, а также укрепления прав на имущества: вводиласьответственность продавца за недостатки проданного имения, вводилосьобязательноеимуществом,нотариальноевводиласьудостоверениезапродажа–сделокпрообразснедвижимымсовременногопредварительного договора и др.Таким образом, еще до Октябрьской революции 1917 г.

был заложеныосновные «правила игры» на рынке недвижимости, которые послужилиосновой формирования российского рынка недвижимости в его современномвиде.Советский период истории рынка жилой недвижимости в России началсяс отмены помещичьей собственности на землю без выкупа Декретом ВторогоВсероссийского съезда Советов от 27 октября 1917 г. «О земле». Далее 14декабря 1917 г. Декретом ВЦИК «О запрещении сделок с недвижимостью»приостанавливались все виды сделок с недвижимостью в городах, а 20 августа1918 г новым Декретом «Об отмене частной собственности на недвижимость вгородах»правочастнойсобственностиупразднялось«настроения15определенной стоимости или доходности, расположенные в городах снаселением более 30 тыс.

человек» [177]. Принятый в 1922 г. ГК РСФСР сотменой частной собственности на землю упразднял и деление имущества надвижимое и недвижимое, в результате чего рынок жилой недвижимости впривычном виде в России перестал существовать, что, однако, не означалоотсутствия оборота таковых объектов. Термин «недвижимое имущество»заменили такими понятиями, как: основные фонды, жилой дом, квартира вмногоквартирномдомежилищногостроительногокооперативаиндивидуальных застройщиков; их оборот осуществлялся с серьезнымиограничениями по особым правилам.В период командно-административной экономики в России на первичномрынке большую часть жилой недвижимости распределяло государство, в товремякаквозмездноепредоставлениежильязасчеткредитовдлястроительства индивидуальных жилых домов или квартир в жилищностроительных кооперативах (ЖСК) составляло не более 8%.

При этомнаблюдалось нормированное распределение и прикрепление поставщиков кпотребителям, что влекло за собой искаженность цен, дефицит, сговор. Навторичном рынке преобладала мена, что существенно сужало возможностиэкономических агентов по удовлетворению их потребностей.Чтокасаетсянедвижимости,топосредническойриэлторскаядеятельностидеятельностьнарынкезародиласьжилойещевдореволюционной России (риэлторы назывались маклерами), но во временаСССР функцию посредника могло выполнять только государственное «Бюропообменужилойзарегистрироватьплощади».своюОтсутствиедеятельностьвозможностиспособствовалоофициальноуходучастныхпосредников в теневой сектор экономики.В период восстановления в России рыночных отношений в начале 90-хгодов XX в. начинает развиваться современный рынок жилой недвижимости.По мнению Г.М. Стерника, «Отправной точкой его развития следует считать1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной16собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года,Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года)было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий исооружений и их обособленных частей – помещений» [152].

Первым этапомявилось формирование стихийного рынка: отношения между участниками неоформлены, носят хаотический характер, культура ведения бизнеса еще несформирована, предложение определяет спрос. На втором этапе начинаетзакладываться законодательная база, формирующая правила игры, чтопривлекает на рынок новых продавцов и инвесторов; развивается ипотечноекредитование, что вызывает резкий рост цен.

В настоящее время российскийрынок жилой недвижимости переживает третий этап своего развития, длякоторого характерно повышение качества знаний покупателя о рынке и товарахна нем, спрос определяет предложение.Согласно современному российскому законодательству, а именно статье130 Гражданского кодекса РФ, принятого в 1994 году, «к недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участкинедр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания,сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [1].В настоящее время в англоязычных странах термин «недвижимость»имеет два значения, употребляемых исходя из контекста:1. Real Estate  дословный перевод «реальный неподвижный объект» (тоесть физическая субстанция);2.

Real Property – дословный перевод «реальная собственность» (то естьтитул прав собственности на физический объект).В международной практике физический объект «недвижимости» обычнорассматривается как комплексный объект, представляющий сумму четырехсоставляющих:171. Земельный участок.2. Объекты над участком.3. Природные ресурсы под участком.4. Воздушные пространства над участком.Исследование недвижимости как титула прав собственности на этоткомплексный объект сближает юридический подход с неоинституциональнымподходом к собственности в экономической теории.В России все объекты недвижимости по своему происхождению ихарактеру использования разделяются на земельные участки, жилую инежилую недвижимость. Объектами жилой недвижимости в соответствии сЖилищным кодексом РФ признаются изолированные помещения, являющеесянедвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания людей,поскольку отвечает установленным санитарным и техническим правилам инормам, иным требованиям законодательства [2, ст.

15, п. 2].Виды объектов жилой недвижимости:1. Жилой дом (или его часть) – это индивидуально-определенное здание,состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения пользователями бытовых и иныхнужд, связанных с их проживанием в таком здании;2. Квартира (или её часть) – это структурно обособленное помещение вмногоквартирном доме, в котором существует возможность прямогодоступа к помещениям общего пользования в таком доме.

Оно состоит изоднойилинесколькихиспользования,которыекомнатипомещенийпредназначеныдлявспомогательногоудовлетворенияпользователями бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком обособленном помещении;3. Комната – это часть жилого дома или квартиры, которая предназначенадля использования в качестве места непосредственного проживаниялюдей в жилом доме или квартире [2, ст. 16].18Исследуя объект недвижимости с позиции титула собственности, нужноучитывать, что в экономической теории конкурируют два основных подхода кизучению собственности. Согласно марксистскому подходу (представители –К.

Маркс, Ф. Энгельс, К. Каутский, В.И. Ленин и др.), собственностьпредставляет собой систему отношений между экономическим субъектами (аточнее, между классами) по поводу создания, распределения и присвоенияблаг. К. Маркс также развил теорию земельной ренты Д. Рикардо, котораяможет быть пригодна для объяснения функционирования рынка жилья. Какобъект недвижимости жилье имеет некоторые общие свойства с земельнымучастком: долговечность, способность приносить (вмененную) ренту и пр.Частная собственность на землю, по Марксу, является причинойпоявления абсолютной ренты, а разница в естественном и искусственномплодородии почвы является причиной дифференциальной ренты I и II рода,соответственно.

Благодаря частной собственности на землю и ограниченностиземельных участков собственник земли получает возможность устанавливатьцену выше средней и удерживать эту монопольную цену, получая абсолютнуюренту. Дифференциальная рента, согласно теории К. Маркса, возникает какразница между ценой производства продукции на худшей почве и ценойпроизводства на лучших почвах .Применяя теорию К. Маркса к рынку жилой недвижимости, можнозаметить, что, в силу ограниченности земельных ресурсов, предоставляемыхдля строительства жилья, фирмы, занимающиеся возведением жилья, получаютабсолютную ренту. В то же время выделяемые участки имеют различныесвойства, которые влияют как на стоимость (затраты), так и на ценность(полезность) объекта жилой недвижимости. Участки могут различатьсяразмерами вложений в землю для приведения их к состоянию, при которомвозможно строительство: выравнивание рельефа, отведение грунтовых вод,подведение коммуникаций, строительство дорог, благоустройство и др.(затратный метод оценки).