Диссертация (Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации), страница 6

Причем, проверяются жилые дома, независимо от формы ихсобственности.-Арбитражные суды, учреждения Минюста РФ, а также другие органыгосударственной власти субъектов РФ, муниципальные органы и др.2.Посредникииучастникирынка,обеспечивающиефункционирование инфраструктуры рынка жилья. Основным мотивом ихдеятельностиявляетсяполучениедоходанаосновесоглашенийсзаинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и сминимальнымрискомсовершитьтребуемуюоперациюнарынкенедвижимости.

К ним относят:-Риэлторские фирмы – основная функция их на рынке недвижимости – этоминимизация совокупных издержек и рисков при совершении сделок снедвижимостью.Основнымивидамидеятельностиявляются:оказаниеконсультативно-посреднических услуг при совершении сделок купли-продажи,дарения, обмена, сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, а такжезаключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержаниемсобственника и т.д.-Агентства независимой оценки – определяют рыночную стоимость правасобственности или других вещных прав (в т.ч. права аренды) в отношенииоцениваемого объекта недвижимости.

Имущественная оценка необходима вследующих случаях: при кредитовании (когда объект недвижимости выступаетзалогом), при страховании объекта недвижимости, при вступлении в праванаследства, для решения имущественных споров, а также для совершениясделок купли-продажи недвижимости.-Страховые компании. На первичном рынке недвижимости выполняютследующие основные функции: страхование финансовых рисков в долевомстроительстве, страхование при ипотечном кредитовании (в т.ч. жизни,32трудоспособности и здоровья заемщика, самого объекта недвижимости,ответственности заемщика). На вторичном рынке недвижимости страховщикивыполняют такие функции как: страхование титула собственности, страхованиепри ипотечном кредитовании, а также страхование от пожара, залива,повреждений и противоправных действий третьих лиц.-Банки – предоставляют ипотечные кредиты для приобретения жилойнедвижимости, а также участвуют в расчетах между участниками рынка.-Регистраторы - осуществляют регистрацию прав на недвижимоеимущество,юридическоесоставлениедоговоровсопровождениепосделокприобретениюснедвижимостью,(отчуждению)объектовнедвижимости, а также проводят юридические консультации, юридическиеэкспертизы правоустанавливающих документов и др.-Рекламные и маркетинговые агентства.Структура рынка жилой недвижимости весьма неоднородна.

На основеразличныхкритериеввнутринегоможновыделитьсегменты,характеризующиеся собственными моделями поведения. Так, по целямприобретения жилья рынок можно разделить напотребительский иинвестиционный сегменты. Для потребительского сегмента целью покупателейжильяявляетсяизменениепараметровпотребительскоговыбора,сопровождающееся улучшением (иногда ухудшением) жилищных условий.Жилье, приобретаемое в потребительских целях, приносит его владельцуполезность.Наинвестиционномсегментежилаянедвижимостьрассматривается как актив, способный приносить спекулятивный доход (припродаже) либо ренту (при сдаче жилья в аренду).На рынке жилой недвижимости выделяются два сегмента: первичный ивторичный. Первичный рынок жилой недвижимости представляет собой частьрынка жилой недвижимости, на котором продаваемые объекты (частные жилыедома или квартиры в строящихся или только что сданных в эксплуатациюдомах) еще не эксплуатировались по назначению, и права собственности натакие объекты еще не зарегистрированы в уполномоченном государственном33органе.

После сдачи объекта жилой недвижимости в эксплуатацию застройщикобязан оформить право собственности на него, и с момента получениясвидетельства о государственной регистрации права собственности данныйобъект является предметом сделок уже в сегменте вторичного рынка жилья.Вторичный рынок жилой недвижимости охватывает оставшуюся часть рынкажилой недвижимости – здесь представлены объекты жилой недвижимости, ужеимеющие «историю»: предыдущих собственников.Среди наиболее известных методологических подходов к разработкамклассификаций объектов жилой недвижимости в РФ можно выделить работыГ.М.

Стерника, В.А. Горемыкина, В.И. Ресина и др.Предложениевпервичномсегментерынкажильяпредставленомногоквартирными новостройками следующих типов:а) панельные дома, возведенные из блоков; квартиры в которыхстандартныепланировки,невысокиепотолкиинесамыелучшиеэксплуатационные характеристики;б) монолитные дома, возведенные посредством залива бетонной смеси взаранее установленную опалубку; в квартирах таких строений ровные стены,потолки и полы, перепланировка практически невозможна; сами дома строятсяпреимущественно по индивидуальным проектам, конструкции таких домовнаиболее устойчивые и прочные;в) монолитно-кирпичные дома, имеющие каркас из железобетона, понаружной стороне отделанный кирпичом, – отличаются более длительнымсроком эксплуатации (от 100 лет и выше), сокращенными сроками возведения,свободной планировкой и высокими потолками, равномерным оседанием припроседании грунта в первые годы после возведения (не образуются трещины,как в панельных домах) и др.г) кирпичные дома, являющиеся наиболее дорогостоящими, однакоотличаютсявысокойтепло-извукоизоляцией,удобнойпланировкой,возможностью перепланировки, высокими потолками и др.;34д) каркасно-блочные дома, возводятся из специального каркаса, вкоторыйвстраиваютсяблокиизразличныхматериалов;отличаютсянестандартной планировкой, имеют «дышащие» стены, редко деформируются ипокрываются трещинами;е) блочные дома, возведенные из шлакобетонных и керамзитобетонныхблоков, скрепляемых цементным раствором, с облегченными многопустотнымижелезобетоннымиплитами;отличаютсядешевизнойстроительства,невозможностью перепланировки, невысокая звукоизоляция.Предложение в сегменте первичного рынка жилья в малоэтажномстроительстве представлено домами, возводимыми как по традиционнойтехнологии (деревянная рубка, оцилиндрованное бревно, клееный брус,кирпич), так и по современным технологиям (каркасное домостроение,монолитное домостроение с применением несъемной опалубки, технологиятеплоэффективных блоков).Предложение в сегменте вторичногопредставленомногоквартирнымижилымирынка жильядомами,в основномкоторые,согласноклассификации В.А.

Горемыкина [55], объединяются в четыре условныекатегории:1. Престижные – к ним относят современные кирпичные дома, построенныепо индивидуальным проектам, а также «сталинские» дома с высокимипотолками, расположенные в историческом центре;2. Массовые – к ним относят современные блочные и панельные домавысотой обычно 9, 10, 12, 14, 17 этажей в различных районах города;3. Пятиэтажки старого жилого фонда – к ним относят панельные, блочные икирпичные дома, чаще всего без лифта и мусоропровода;4. Элитныедомаулучшеннойпланировки,имеющиеуникальныеархитектурно-художественные решения.Болееподробнокатегорийностьосновныхтиповжилыхдомовпредставлена в приложении 1.35Таким образом, сегментация рынка жилой недвижимости можетпроизводиться по различным признакам в зависимости от задач исследования:целям приобретения жилья, первичности (вторичности) вхождения на рынок,особенностям введения в эксплуатацию объектов жилой недвижимости ирегистрации прав собственности, технологиям возведения и материалам стен идр.

В дальнейшем исследовании мы будем опираться на три основныхобобщающих классификации рынка жилья: по целям приобретения жилья, егоучастию в обороте и по качеству жилья (определяемому в том числе егокатегорийностью).1.3. Особенности формирования спроса и предложения на рынке жилойнедвижимостиРавновесие на рынке жилья формируется как под влиянием спроса нанего, так и под влиянием его предложения. А также на этот процесс оказываетвлияние то, к какому типу рыночной структуры относится рынок жилойнедвижимости.

Рассмотрим эти составляющие рынка жилой недвижимости поотдельности.1.3.1. Формирование спроса на рынке жильяСпрос на жилье – это зависимость желаемых объемов его приобретения,измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количествеквартир, домов), от цены за единицу жилой площади. Общий рыночный спросопределяется суммированием спроса со стороны индивидуальных покупателей.Однако высокая дифференциация товара на рынке жилья делает этосуммирование условным.Вид функции спроса на жилье зависит от ценовой эластичности спроса,которая, в свою очередь, определяется действиемэффекта замещения иэффекта дохода.

С одной стороны, жилье – товар, у которого практически нетзаменителей. Из-за низкого эффекта замещения спрос на жилье менееэластичен по цене. С другой стороны, жилье – дорогостоящий товар, поэтому36эффект дохода оказывает существенное влияние на его приобретение. Приповышении цен на жилье реальный доход (или реальная сумма накоплений)покупателей значительно снижается, поэтому объем спроса на него падает. Всилу разного влияния данных эффектов для групп покупателей с разнойпокупательной способностью и разными предпочтениями, эластичность спросапо цене на элитное жилье и жилье премиум класса ниже, чем на жилье бизнеси тем более эконом- класса.Теперьисследуемфакторы,влияющиенаспроснажилуюнедвижимость (так называемые детерминанты спроса):1.Предпочтения и вкусы потребителей.

Спрос на недвижимость –понятие динамическое. По мере развития рынка жилья происходит изменениестандартов потребительского поведения. Так, построенные в начале 90-х годовXX века элитные дома сегодня не очень популярны, поскольку у многих из нихпри проектировании и строительстве было допущено много ошибок: низкаявысотапотолков,неприглядныйвнешнийвид,отсутствиенекоторыхобязательных на сегодняшний день элементов (подземный гараж, должныйуровень охраны и др.). Изменились и предпочтения населения относительноэтажности. Если в 80-х годах наибольшим спросом пользовались второй исредние этажи, то в настоящее время покупатели отдают предпочтение болеевысоким этажам.

Это объясняется рядом обстоятельств. На нижние этажираспространяется шум, запах, световое мерцание рекламных конструкций отрасположенных на первых этажах офисов, магазинов и предприятий сферыобслуживания.Обычномалопригляденвидизоконнакровлюадминистративного этажа, такие квартиры нуждаются в дополнительныхсистемах защиты, например, оконных решетках, что не всегда выглядитэстетично и часто доставляет чувство дискомфорта. Установка пультовойохранной сигнализации также увеличивает издержки содержания такогообъекта жилой недвижимости, однако не всегда может гарантироватьбезопасность находящихся в помещении лиц. В крупных городах вблизиоживленных улиц на нижних этажах сильнее ощущаются загрязненность37воздуха и шум.

Увеличивается вероятность приобрести квартиру с видом наблизкорасположенные окна и стены соседних домов, в то время как длясовременных высотных домов, расположенных в районах точечной застройки,открывается панорамный вид из окна и преобладает естественное освещение.Для высоких этажей легче получить разрешение на перепланировку квартиры,так как меньше веса постройки над квартирой. Наконец, в современныхвысотных домах есть грузовые лифты, что решает проблему транспортировкимебели на верхние этажи. Изменяются предпочтения потребителей иотносительно отделки квартиры.