Диссертация (Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации), страница 8

Населениестраны и внешние инвесторы ожидали, что после принятия законопроектавозникнут дополнительные расходы на перевод денег со счета покупателя насчет продавца.Ожидание макроэкономических кризисов также оказывает влияние наспрос на недвижимость. С одной стороны, в период кризиса происходитуменьшениереальныхдоходовнаселенияиувеличениестоимостизаимствования, что приводит к сокращению спроса и уменьшению цен нажилую недвижимость.

В то же время уменьшению цен предложения жильяспособствует ухудшение финансового положений застройщиков. Поэтомуожиданиеудешевлениянедвижимостиможетпривестикотсрочкеприобретения жилья на период кризиса. С другой стороны, ожиданиеудорожания ипотечных кредитов в период кризиса ведет к росту спроса натакие кредиты в текущем периоде: решения о приобретении жилья,соответственно, также переносятся на текущий период [161].

Следовательно,выбор конкретного потребителя относительно времени покупки жилья зависитот структуры его финансовых расходов (доли собственных и заемных средств).Наконец, ожидаемая динамика цен оказывает большее влияние на поведениепокупателей-инвесторов, нежели покупателей-потребителей жилья.8.Налоги и дотации (субсидии) покупателям. Увеличение налоговна покупку или содержание жилья приводит к сокращению спроса на него. В тоже время увеличение налогов, уплачиваемых продавцами недвижимости,приводиткуменьшениюпредложенияжилья.Однакосовременнаяэкономическая теория свидетельствует о том, что с точки зрения новогоравновесия и распределения налогового бремени не имеет значения, ктоименно (покупатель или продавец) уплачивает налог.

Налоговые вычеты,используемые при покупке недвижимости, действуют в обратном направлении:43способствуют увеличению спроса на жилье, и их эффект, согласноэкономической теории, также распределяется между продавцом и покупателем.Так, в РФ покупатель объекта жилой недвижимости один раз в жизни (с2014 года – несколько раз) может воспользоваться правом полученияналогового вычета с суммы, уплаченной при покупке жилья, но непревышающей 2 млн. руб. (то есть максимальный возврат составляет 260 тыс.руб.).

Кроме того, налоговая база уменьшается на сумму процентов,выплаченных по договорам ипотечного кредитования (без ограничения суммывычета).В настоящее время владельцы недвижимости платят два вида местныхналогов: налог на имущество и земельный налог (в случае, если земельныйучасток находится в собственности). Налоговой базой для расчета земельногоналога является кадастровая стоимость земельного участка на 1 январяналогового периода, а налоговой базой для расчета налога на имуществоявляется его суммарная инвентаризационная стоимость.

Однако и кадастровая,иинвентаризационнаястоимостьобъектанедвижимостисущественноотличаются от его рыночной цены. Поэтому в 2007 году Министерствомфинансов РФ было предложено заменить два налога единым налогом нанедвижимость, в связи с чем еще в 2011 году началась оценка рыночнойкадастровой стоимости недвижимости, которая в конечном счете ведет кзначительному увеличению выплат. Новый подход позволяет реализовать, покрайней мере, три функции налога: 1) фискальную функцию – пополнениебюджетов муниципалитетов; 2) перераспределительную функцию и функциюсоциальной справедливости – обеспеченные люди будут платить больше; 3)функцию вовлечения недвижимости в рыночный оборот. По словам экспертапо совершенствованию налогового законодательства Д. Фадеева, единый налогна недвижимость планируется ввести с 2017 года.Однако нужно учитывать и влияние этой меры на структуру самогорынка жилья: очевидно, увеличится предложение дорогого жилья со сторонымалообеспеченных слоев населения, и, соответственно, увеличится спрос с их44стороны на более дешевое жилье, что приведет к сближению цен в двухсегментах.

Это несколько нарушает принципы социальной справедливости.9.Шоки совокупного спроса. Примером шока спроса являетсябеспрецедентный рост среднедушевых реальных доходов населения в РФ в2004–2006 годах, вызванный увеличением доходов от экспорта. По даннымФСГС РФ, в эти годы объем российского экспорта в стоимостном выражениивырос на 35%, 33% и 25%, соответственно. Приток денег в российскуюэкономику обеспечил общий рост доходов и расходов российского населения.По данным Федеральной службы государственной статистики, расходыроссийских домохозяйств выросли в 2006 г.

на 55%  по сравнению с 2004годом в номинальном исчислении, и на 22%  в реальном выражении [206].Значительное повышение доходов населения вызвало существенныйприток средств на рынок недвижимости: объекты жилой недвижимости сначалапокупались для собственного проживания. Затем, когда увеличение объемаспроса привело к быстрому росту цен, их начали приобретать с цельюинвестирования и дальнейшей перепродажи, что еще больше спровоцировалоувеличение спроса. По данным Московского городского комитета постатистике, в 2006 г. доходы 10% наиболее состоятельных москвичей достиглив среднем 143 тыс.

руб. на члена семьи в месяц. В результате резкого ростаспроса на жилье в 2005–2006 гг. средняя стоимость квадратного метра жилья вМоскве увеличилась с 1400 евро в конце 2004 года до 3250 евро в конце 2006года [135]. В силу опережающего роста цен на жилье в январе 2007 г.среднемесячный доход московской семьи стал эквивалентен цене 0,5 кв. метрамосковского жилья [192]. В последующем спрос на объекты жилойнедвижимости резко сократился, и рынок перешел в состояние стагнации.Пузырь на рынке недвижимости достиг своего предельного состояния.Исследуем теперь факторы, влияющие на эластичность спроса поцене: Место товара в структуре потребностей.

Как было выяснено в п. 1.1,жилая недвижимость удовлетворяет разные потребности, которые могут45бытьпредставленывсейиерархиейА.Маслоу:физиологическиепотребности, потребности в безопасности, в принадлежности и любви, впризнании и самоактуализации. Кроме того, она обладает свойствамикомплексного блага. Поэтому параметры спроса на жилье со стороныконкретного домохозяйства (в том числе эластичность спроса по разнымфакторам) зависят от его позиционирования в этой иерархии потребностей.Для кого-то пределом мечтаний является приобрести собственный угол, акого-то не устраивает особняк, при котором нет индивидуальной взлетнопосадочнойполосы.Очевидно,существуетобратнаясвязьмеждуполноценностью системы удовлетворяемых потребностей и ценовойэластичностью индивидуального спроса на жилье в силу опосредованноговлияния фактора благосостояния.

Кроме того, во времена командноадминистративной экономики формировался особый менталитет: в странесуществовало убеждение «жилье – это предмет роскоши», сложиласьпрактика совместного проживания детей со своими родителями как посленаступления совершеннолетия, так и при создании семьи. В настоящеевремя все более интенсивными становятся процессы дробления семей, в т.ч.обособления взрослых детей и стремление их вести раздельное хозяйство,иметь личное пространство и т.д., что увеличивает спрос на жилье иуменьшает его ценовую эластичность. Степень насыщенности потребности влияет на ценовую эластичностьспроса со стороны конкретного домохозяйства: чем меньшее количествоквадратных метров общей площади или изолированных комнат приходитсяна одного члена семьи – тем больше потребность, а, значит, и спрос на новоежилье менее эластичен.

В сумме для всех домохозяйств эластичность спросана жилье по его цене зависит от степени их обеспеченности пригодным дляпроживания жильем. Наличие и количество товаров-заменителей. В целом у жильязаменителей нет. Однако товаром-заменителем собственного жилья являетсяарендуемое жилье. В странах, где хорошо развит рынок долгосрочной46аренды жилья, эластичность спроса по цене выше, чем в странах, где этотрынок менее развит. Так, в США рынок аренды жилья является конкурентомрынку его покупки, что объясняется также высокой территориальноймобильностью американского населения в течение жизни. В настоящеевремя цивилизованный рынок арендного жилья в РФ только зарождается:началось строительство первых доходных домов в Москве.

Также в качествеальтернативы дорогому арендному жилью на короткий срок можнорассматриватьхостелы–мини-гостиницы,предоставляющиесвоимпостояльцам спальное место без дополнительных удобств в комнате. Однакообъем существующего рынка арендного жилья измерить не представляетсявозможным, поскольку, вопреки законодательству, многие долгосрочныедоговора аренды не регистрируются должным образом, а владельцыуклоняются от уплаты налога на доходы физических лиц, полученные отсдачи в аренду жилья, находящегося в собственности. Общие доходы потребителей и степень их дифференциации. Длябольшинства людей со средним достатком спрос на жилье больше эластичени по цене, и по доходу, чем для людей с более высоким уровнем жизни.Посколькуспросхарактеризуетсяплатежеспособнойпотребностью,малообеспеченные люди, несмотря на необходимость улучшения жилищныхусловий, не могут выступать на рынке жилой недвижимости в ролипокупателей.Поэтому эластичность спроса по цене дифференцирована не только дляразличных сегментов покупателей, но и для разного класса недвижимости.

Наэлитное жилье и жилье премиум-класса эластичность спроса ниже, чем нажилье бизнес- и эконом-класса. Так, спрос на жилье премиум-класса – это чащевсего спрос на комплексное благо, включающее как саму квартиру (условияпроживания), так и индивидуальную инфраструктуру (по запросу), а такжеуровень безопасности (в том числе экологичности) местности. Покупателиэлитного жилья оценивают такие свойства комплексного блага, как: 1)клубность (в доме не более 10 квартир); 2) наличие «единой социальной среды»47(заметим, что рынок автоматически осуществляет «естественный самоотбор»жильцов:cпохожимдостатком,проблемамиизапросами);3)месторасположение: в престижном квартале, в деловой, исторической иликультурной части города (оценивается наличие театров, музеев, бутиков и т.п.);4) отсутствие массовой инфраструктуры дома (сам дом должен быть лишеннавязанного «массового сервиса», так как покупатели элитных квартир обычноуже имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и др.); 5)наличие гостевой автостоянки и подземного паркинга (где на каждую квартируприходится два места для автомобилей хозяев квартир); 6) высокая степеньбезопасности жильцов (вооруженная охрана, видеонаблюдение, face control дляпосетителей, входные пластиковые карты для жильцов и др.); 7) автономноеинженерное оборудование (собственнаяэлектростанция, водоснабжение,отопление, пожарная служба и др.); 8) использование в строительстве и отделкетолько лучших материалов, эстетичность и эргономичность.