Диссертация (Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации)

Министерство образования и науки Российской ФедерацииФедеральное государственное бюджетное образовательное учреждениевысшего профессионального образованияСанкт-Петербургский государственный университетНа правах рукописиЩулепникова Евгения АлександровнаСовременные механизмы функционированиярынка жилой недвижимости Российской ФедерацииСпециальность 08.00.01 – Экономическая теория08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйствомДиссертация на соискание ученой степеникандидата экономических наукНаучный руководительд.э.н., профессор Малкина М.Ю.Санкт-Петербург, 2014ОглавлениеВведение4Глава 1. Теоретические и методологические подходы к исследованиюрынка жилой недвижимости1.1.Понятия «недвижимость» и «жилая недвижимость»: их эволюцияи структура1.2.13Рынок жилой недвижимости: определение, функции, субъекты иструктура1.3.1328Особенности формирования спроса и предложения на рынкежилой недвижимости361.3.1.

Формирование спроса на рынке жилья361.3.2. Формирование предложения на рынке жилья491.3.3. Рыночное равновесие и особенные механизмы различныхсегментов рынка жилой недвижимости1.4.59Идентификация типов рыночных структур рынка жилойнедвижимостиГлава 2. Анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации63752.1. Современное состояние и тенденции развития российского рынкажилой недвижимости2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с другими рынками2.2.1.

Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком труда7591912.2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынкомреального капитала1002.2.3. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с финансовымирынками2.2.4. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком земли1091192.3. Институциональные особенности функционирования рынка жилойнедвижимости в РФ1222Глава 3. Проблемы регулирования и перспективы развития рынка жилойнедвижимости в России1403.1. Общие подходы к государственному регулированию рынка жилойнедвижимости в РФ и его недостатки3.2. Регулирование качества объектов жилой недвижимости1401613.3.

Проблемы инновационного развития отрасли жилищногостроительства1713.4. Способы решения проблемы обеспечения населения доступнымиобъектами жилой недвижимости178Заключение192Список использованной литературы200Приложения3ВведениеМодернизация российской экономики, её переход на инновационныйпуть развития должны сопровождаться повышением уровня жизни населения, вчастности, улучшением его жилищных условий.

Этот процесс зависит отхарактеристик рынка жилья, его современных механизмов и тенденцийразвития. В период командно-административной экономики рынок жилойнедвижимости в России практически отсутствовал, поскольку возможностькупли-продажижильядляэкономическихагентовбыласущественноограничена. За последнее двадцатилетие в РФ были существенно сокращеныгосударственные инвестиции в строительство жилья и созданы основныеинституты,обеспечивающиефункционированиерынкажилья.Однакосостояние рынка жилой недвижимости пока не отвечает современнымпотребностям, существующий механизм производства и распределения благ наэтом рынке не позволяет улучшить качество и доступность жилья длянаселения, не способствует внедрению инноваций в строительной отрасли.Рынокжильяявляетсяопределеннымобразоморганизованнымотраслевым рынком, на котором обнаруживаются особенности поведенияпроизводителя и потребителя, формируется устойчивое или неустойчивоеравновесие.

Тенденции его развития складываются под влиянием какотраслевых, так и макроэкономических и институциональных факторов. Крометого, рынок жилья взаимосвязан с другими рынками через систему цен, риски иожидания. Для выявления основных закономерностей его функционирования вопределенной институциональной среде вполне адекватными представляетсясоединение подходов неоклассической и неинституциональной экономическойтеории. Между тем, анализ теоретических закономерностей и тенденций рынкажилья невозможен без анализа параметров развития этого рынка и оценки ихвнутренних и внешних взаимосвязей, что предполагает дополнение подходов4экономической теории подходами экономики и управления народнымхозяйством.В современных условиях особую значимость приобретает выявлениеспецифических особенностей жилья как экономического блага и ресурса,развитие теоретических подходов к формированию спроса, предложения иравновесия на рынке жилой недвижимости с учетом особых российскихфакторов и рыночных структур, анализ тенденций его развития в современнойинституциональнойимакроэкономическойсредеивлияниянаегофункционирование организационных структур и контрактных отношений насмежных рынках, исследование теоретических и практических основ егорегулирования, что позволяет научно обосновать предлагаемые методыповышения его эффективности, направленные на решение основных проблемегофункционирования.Этоопределяетактуальностьданногодиссертационного исследования.Теоретическойиметодологическойосновойдиссертационногоисследования явились фундаментальные положения экономической теории,изложенные в работах К.

Маркса, Дж. М. Кейнса, Й. Шумпетера, С. Кузнеца, О.Курно, П. Самуэльсона, Р. Солоу, Ф. Хайека, Ф. Модильяни и др. На изучениежилой недвижимости как ограниченного актива длительного пользованияможно перенести ряд основополагающих тезисов классической теории рынказемли и теории дифференциальной ренты, заложенных еще представителемстарого классического направления Д. Рикардо. В трудах представителейавстрийской школы К. Менгера и Э. Бем-Баверка развивалась концепциякапитальныхблаг, теориявменения,позволяющая понятьмеханизмыценообразования на рынках активов длительного пользования (в том числежилья).Для анализа рынка жилой недвижимости как структуры со своимисобственнымиразвиваютсязакономерностямитеориивработепотребительскогоиспользуютсяповедения,иповедениятворческифирмы,рыночного равновесия (спроса, предложения, эластичности, типов рыночных5структур,последствийгосударственногорегулированиярынков)представителей неоклассического направления К.

Менгера, У. Джевонса, Дж.Б.Кларка, А. Маршалла, А.С. Пигу, В. Вальраса, И. Фишера и др.Представителинеоинституциональногонаправленияэкономическоймысли не исследовали как таковой рынок жилья, но многие их теории иконцепции также оказались пригодными для изучения особенностей итенденцийрынкажильявРоссии,институциональнойсредыегофункционирования, а именно: теория прав собственности и трансакционныхиздержек Р. Коуза, теория «специфических активов» О. Уильямсона, теория«ухудшающего отбора» Дж. Акерлофа, концепция нелегальной экономики Э.де Сото, модель ограниченной рациональности Г.

Саймона и др.; такжевыделяются работы А. Алчиана, Г. Демсеца, К. Менара и др., российскихученых-институционалистов В.В. Вольчика, Р.И. Капелюшникова, Р.М.Нуреева, В.М. Полтеровича, И.В. Розмаинского, Е.В. Попова и др., которыеприменены при анализе институциональных особенностей функционированияроссийского рынка жилой недвижимости.Заметныйвкладвразвитиеобщихаспектовфункционированияроссийского рынка жилья внесли О.С. Белокрылова, Д.С. Львов, А.В. Карасев,С.Н. Максимов, Е.И.

Тарасевич и другие ученые. Наиболее плодотворноотраслевые особенности развития рынка российского жилья с позицииэкономики недвижимости и экономики городской агломерации исследовалитакие отечественные авторы, как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, Ж.А. Василенко,Н.Ю. Власова, В.А.

Горемыкин, В.И. Жилина, Ю.А. Левин, А.Г. Мокроусов,Р.М. Сиразетдинов, Г.М. Стерник, Н.А. Ушанова, И.В. Федосеев и др.Однако в российской и иностранной литературе мало фундаментальныхработтеоретическогохарактера,посвященныхисследованиюобщихмеханизмов функционирования рынка жилой недвижимости (факторов спросаи предложения, эластичности, типов рыночных структур), нет полноговыделения макроэкономических и институциональных особенностей егоразвития в современной России, отсутствует комплексный анализ взаимосвязей6рынкажильясдругимирынками,четконеразделенытеоретико-методологические и практические основы его государственного регулирования.Данное исследование направлено на частичное восполнение этого пробела.Объектомисследованияявляетсяроссийскийрынокжилойнедвижимости – это рынок, на котором продаются и покупаются объектыжилой недвижимости (индивидуальные жилые дома, квартиры, комнаты).Предметом исследования являются общие закономерности и механизмыфункционирования рынка жилой недвижимости, особенности его развития ирегулирования в Российской Федерации.Цельдиссертационногоисследования–выявлениесовременныхмеханизмов и тенденций функционирования российского рынка жилойнедвижимостинаосновенеоклассическогоинеоинституциональногоподходов, а также подходов экономики недвижимости.В соответствии с поставленной целью в работе решаются следующиезадачи:1) изучение существующих подходов и разработка собственного подходак характеристике рынка жилой недвижимости;2)исследованиеидентификацияфакторовтиповрыночныхспроса,предложения,структурроссийскогоэластичностирынкаижилойнедвижимости;3) проведение развернутого динамического и структурного анализамакроэкономических показателей, характеризующих состояние рынка жилойнедвижимости в РФ, выявление особенностей и тенденций его развития;4) характеристика взаимосвязей российского рынка жилой недвижимостис функционированием рынков труда, реального и финансового капитала иземли;5) изучение институциональных особенностей функционирования рынкажилой недвижимости РФ;76) разработка рекомендаций по совершенствованию государственногорегулирования рынка жилой недвижимости России, направленных на решениеего современных проблем.Теоретико-методологической основой диссертационного исследованияявились: 1) микроэкономические теории поведения потребителя, теориифирмы, компенсирующих различий в уровне заработной платы, общегорыночного равновесия и пр.

неоклассического направления экономическоймысли, а также макроэкономическая теория цикличности; 2) теории правсобственности, трансакционных издержек, контрактов, оппортунистическогоповедения, «ухудшающего отбора», «специфических активов», неформальнойэкономики неоинституционального направления экономической мысли; 3)научныеположения,гипотезыирезультатыанализа,изложенныевмонографиях и статьях отечественных и зарубежных авторов, посвященныхрынку жилья и экономике недвижимости.В работе использовались методы анализа и синтеза, индукции идедукции,аналогии,графическогоиэкономико-математическогомоделирования, корреляционно-регрессионного анализа, а также нормативныйи позитивный подход.Информационная база исследования представлена фундаментальнымиположениями монографий, научных статей, периодических изданий теоретикоэкономическогопрофиля,посвященныхпроблемамфункционирования,развития и регулирования рынка жилой недвижимости в РФ и за рубежом.Оперативная информация представлена материалами таких изданий, как«Российская газета», «Ведомости», «Коммерсант», «Эксперт» и др.