Диссертация (Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации), страница 9

Уникальностьтакого товара превращает другие товары в несовершенные заменители, а спросна него становится менее эластичным по цене. В то же время завышеннаястоимость квадратного метра элитного жилья (так, в сентябре 2011 года вНижнем Новгороде она составляла 7594 тыс. руб.) [174] может создаватьэффект престижного блага, интерес к которому со стороны определенныхсоциальных слоев населения повышается, и спрос также становится менееэластичным по цене. Фактор времени. Как уже говорилось, спрос на рынке жилья имеет ярковыраженный сезонный характер. Очевидно, весной и осенью, он не просторастет, но и становится менее эластичным по цене.

Кроме того, спрос наобъекты жилой недвижимости в краткосрочном периоде более эластичен поцене, чем в долгосрочном. Это объясняется тем, что в долгосрочном периодеупокупателейестьвозможностьиспользоватьсбережения,найтидополнительные источники доходов, или же привлечь заемные средства.Таким образом, спрос на жилье характеризуется:48высокой эластичностью по цене – благодаря значительному влияниюэффекта дохода, в то время как эффект замещения для жильянесущественен, что снижает ценовую эластичность спроса. Причем, в силуразного влияния данных эффектов эластичность спроса по цене на элитноежилье и жилье премиум класса ниже, чем на жилье бизнес- и тем болееэконом- класса;высокой эластичностью по реальным доходам в долгосрочном периоде иотносительно умеренной – в краткосрочном периоде;высокойэластичностьюпонакопленнымреальнымсбережениям(имуществу) домохозяйств;высокой эластичностью по ожидаемому изменению цен на него: этокасается в большей степени жилья, приобретаемого в инвестиционныхцелях, и в меньшей степени – жилья, приобретаемого в потребительскихцелях.1.3.2.

Формирование предложения на рынке жильяПредложение жилья – это зависимость желаемых объемов его продажи,измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количествеквартир, домов), от цены единицы жилой площади.Можно выделить следующие факторы, влияющие на предложениежилой недвижимости и его эластичность (детерминанты предложения):1.Цены и доступность ресурсов (факторов производства). Ценапредложения на первичном рынке жилой недвижимости зависит от ценкапитала, труда, земли, предпринимательской способности. При их увеличениикривая предложения строительной фирмы смещается вверх и одновременновлево.

Это означает, что по прежней цене производитель (застройщик) сможетпредложитьменьшееколичествотовара(квадратныхметровжилья).Рассмотрим влияние на цену предложения жилья на первичном рынке цен идоступности факторов производства в строительной индустрии.49Во-первых, следует выделить цену и доступность оборотного капитала(строительных материалов, топлива, энергии, инструмента, инвентаря и др.).Одним из основных факторов, влияющих на цены первичных ресурсов,является наличие на территории региона залежей полезных ископаемых.Отсутствие необходимого сырья для проведения строительных работ приводитк необходимости его поставки из других регионов, что существенноувеличивает издержки. Также на цену сырья может повлиять изменениеусловий добычи и доступности сырья (истощение прежних и разработка новыхместорождений),увеличениеспросанаресурсысостороныдругихпретендентов (например, домашних хозяйств  на цемент и отделочныематериалы), изменение степени монополизации рынков ресурсов (появлениеновых фирм, либо поглощение мелких компаний крупными).ПоданнымпредпринимателейНижегородской(НАПП),наассоциациитерриториипромышленниковНижегородскойиобластиприсутствуют такие широко применяемые в строительстве виды полезныхископаемых, как: гипс, пески, известняк, щебень, гравий [197].Минерально-строительное сырьё представлено залежами [202]:1) гипса и ангидрита (балансовые запасы разведанных 6 месторожденийсоставляют около 850 млн.

т);2) строительных песков (более 250 млн. кубометров; распространеныповсеместно, разведано 25 месторождений, среди которых крупнейшееВолжскоеместорождениепесчано-гравийногоматериала,целаягруппаместорождений сухих среднезернистых песков);3)кирпично-черепичногосырья(90млн.кубометровна41месторождении).Суммарныезапасычетырёхместорожденийстекольныхпесковоцениваются в пределах 45 млн.

тонн. Кроме перечисленных, в Нижегородскойобласти также имеются месторождения титано-циркониевых песков, горючихсланцев, строительного камня, доломитов, известняков и др. Основныеперспективы развития горнодобывающей отрасли в Нижегородской области50связаны с освоением Лукояновского месторождения (Итмановская россыпь)титано-циркониевых песков. Гомзовского и Павловского месторождений гипсаиангидрита,СухобезводненскогоиПисаревскогоместорожденийлегкообогатимых стекольных песков. Общий запас древесных насажденийНижегородской области составляет 561,23 млн. кубометров, допустимый объемзаготовки древесины составляет 7,6 млн.

кубометров, в том числе по хвойномухозяйству 2,7 млн. кубометров, из которого ежегодно заготавливается около 3млн. кубометров или 39% ежегодной расчетной лесосеки. Лесосечный фонд ирасчетнаялесосекапозволяютзначительноувеличитьобъемырубкипрактически во всех лесничествах области. Леса Нижегородской области на70% являются экономически востребованными [202].Основным материалом в строительстве является цемент, на его основеизготавливают разные бетоны и строительные растворы.

Спрос на цементносит сезонный характер: летом строительные работы активизируются. ВЕвропейской части РФ периодически наблюдается дефицит цемента. А в 2009году речь шла даже о цементном кризисе: по некоторым оценкам, нехваткаэтого ресурса составляла около 2025 млн тонн [201]. Сегодня в Россиидействует около 50 цементных заводов, из них только семь крупных.Суммарная мощность этих заводов составляет 69 млн тонн, а общероссийскоепотребление превышает 90 млн тонн цемента [74].

Крупные компании обычнострахуют себя от дефицита цемента заключением долгосрочных контрактов споставщиками, в то же время небольшим застройщикам и домашнимхозяйствам приходится платить дороже или переносить сроки строительства.Для сравнения: в 1980 году в России производилось 75,8 млн тонн цемента (подругим данным – 72 млн), в 1990 – 83 млн, в 2007-ом – 61 млн тонн [86].В России наблюдается также дефицит сборного железобетона: в 1980году его производилось 64,8 млн тонн, в 1990 – 79,4 млн тонн, в 2006 году –28,9 млн тонн.

По оценкам Г. Ведерникова, износ мощностей на предприятиях,производящих стройматериалы, составляет порядка 60–70% при уровнезагрузки 90% (а в некоторых регионах – 100%). Также он указывает на51проблему неравномерности размещения цементных и железобетонных заводов,что увеличивает издержки доставки для отдельных регионов [86].Проблема с дефицитом ресурсов становится особенно острой, посколькуруководством страны поставлена задача строить по 1 кв. м жилья на душунаселения ежегодно.

И хотя ввод жилых домов в среднем по России превысилпоказатели советского времени, а в Москве и Санкт-Петербурге дажезначительно превзошел их, спрос на жилье пока еще не удовлетворен в полноймере. Средняя обеспеченность жильем в России, по данным Федеральнойслужбы государственной статистики, по итогам 2012 года составила 23,4 м2 начеловека [206], что значительно меньше, чем в Европе (35 м2 на человека) и вСША (65 м2 на человека) [36]. Кроме того, жилищные фонды должны вовремявыводиться из оборота, требуется их своевременное обновление. Дефицитпригодного жилья сказывается на его рыночной цене.Удорожание и дефицит ресурсов приводит к активному поиску их болеедешевыхзаменителей,организациипроизводстваальтернативныхстроительных материалов и применению альтернативных технологий встроительстве.

Так, один из современных способов удешевления строительства– это применение щепоцементных плит с добавками цемента и жидкого стекла,которые имеют более длительный срок службы. По данным их производителя,инвестиционно-промышленной группы «РОССТРО», в 2007 году такаяпродукция обеспечивала 10% малоэтажного строительства в Санкт-Петербургеи Ленинградской области [36].Другой заменитель традиционных строительных материалов – готовыепанели с металлическим каркасом и минераловатным утеплителем, которыепозволяют возводить коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома высотой до6 этажей.

Такие домокомплекты обходятся потребителю в 15 тыс. руб. за м2,легко монтируются на месте по «отверточной технологии», а также могутсобираться на заводе. В то же время срок службы произведенного на их основежилого дома, по оценкам специалистов, составляет не меньше ста лет.52Изменение цен и доступности ресурсов влияет на поведение фирмзастройщиков в долгосрочном периоде. Так, ожидания строительнымифирмами затруднений, связанных с дефицитом сырья, изменяет структурупредложения на рынке жилья. Например, строительные фирмы начинаютактивно предлагать и продвигать загородную недвижимость.Во-вторых, следует выделить цену и доступность основного капитала(строительной техники, оборудования и пр.).