Диссертация (Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации), страница 10

Наиболее дорогостоящимосновным капиталом строительной компании являются строительные машины,механизмы и оборудование, а также объекты недвижимости (офисные искладские помещения, различные сооружения). Стоимость новой строительнойтехники обычно зависит от следующих факторов: 1) себестоимости и нормыприбыли у производителя; 2) наценки посредников (поставщиков); 3)транспортных и накладных расходов; 4) для импортной техники  такжетаможенных пошлин и курса валют. Решение проблемы обеспечениядорогостоящей техникой осуществляется на основе заключения договоровлизинга со специализированными фирмами.

Неслучайно доля строительныхфирм среди лизингополучателей (14–28% в 2008–2011 годах) существенновыше, чем доля отрасли строительства в национальном производстве (5,45,7%ВВП в те же годы) [107]. В случае с замещением приобретения техники всобственность ее лизингом экономия на производственных издержках частичнонейтрализуется ростом трансакционных издержек, в том числе связанных срыночной неопределенностью и несовершенством рыночных механизмов. Ктому же в период строительного бума и сезонного подъема цикла строительныхработ возникает дефицит такой техники, и риски обеспечения ею возрастаютмногократно.В третьих, цена и доступность заемного капитала.

Ввиду высокойзатратности производства и больших сроков строительства, для возведенияобъектов жилой недвижимости нередко привлекается заемный капитал. Поданным Банка России, в 2012 году кредитными организациями России былопредоставлено строительству кредитов на сумму 2 096 554 млн. руб., выданных53юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям [210]. Увеличениедоли заемного капитала в финансировании строительных работ приводит кувеличению средневзвешенной цены капитала (как известно, цена собственногокапитала определяется процентом по депозиту, а заемного капитала –процентом по кредиту).

Определение затрат на основной и оборотный капиталс учетом цены привлекаемых финансовых ресурсов позволяет определитьполные, то есть экономические издержки фирмы. Цена заемного капиталаоказывает влияние не только на цену предлагаемого жилья, но также навозможность разработки оптимальных сетевых графиков в строительнойотрасли (параллельного возведения нескольких объектов) и на качествоприобретаемых ресурсов и осуществляемых работ.Доступность финансовых ресурсов является одним из основныхфакторов, влияющих на изменение объема предложения на первичном рынкежилой недвижимости.

Так, проблемы в банковской сфере, возникшие в мае2004 года, отразились на различных отраслях, в т.ч. и строительстве. Тогдабыли приостановлены платежи целой группой банков, что привело к массовомуизъятию гражданами своих вкладов более чем на 2 млрд дол. [145]. Сами банкиначали испытывать затруднения с ликвидностью и ужесточать кредитнуюполитику.

В то время, по данным руководителя аналитического центра IRN О.Репченко, порядка 90% недвижимости в Москве строилось в кредит.Одновременно уменьшилось предложение со стороны банковской системыипотечных кредитов населению, что сказалось на падении покупательскогоспроса на рынке недвижимости. В совокупности это вызвало кратковременноепадение цен на жилье на 15–30%. Однако оно было остановлено благодаряуменьшениюпредложениянедвижимостипродавцами,риэлторамиизастройщиками.В-четвертых, цена труда, которая зависит, прежде всего, от степениконкуренции на разных сегментах рынка труда в строительной отрасли, а такжеот свободы доступа на рынки труда работниковмигрантов.

Труд последнихпозволяет удешевить строительство: если российских рабочих интересуют54предложения работодателей с заработной платой 25 тыс. руб. и выше (взависимостиотквалификации),тосреднемесячнаязаработнаяплатаиностранного рабочего обычно варьирует в пределах 15–20 тыс.

руб.Неценовые факторы, объясняющие интерес российских строительных фирм кнайму иностранной рабочей силы подробно рассматриваются в параграфе 2.1.1,[107].В-пятых, цена и доступность земли для жилищного строительства,поскольку не каждый земельный участок может быть использован для этойцели: необходимо учитывать категорию и вид разрешенного использованияучастка.2.Новые (более производительные) технологии. Новые технологиипозволяют существенно снизить издержки производства единицы товара нарынке жилой недвижимости, сократить сроки строительства, повыситьдоступность жилья для более широких слоев населения.

Так, появление нарынкемалоэтажногодомостроениятакихтехнологий,каккаркасноестроительство, сэндвич панели, несъемная опалубка, привело к резкомуувеличению предложения загородных домов и коттеджей.На рынке посреднических услуг по купле-продаже жилья в последнеевремя также появились новые информационные технологии. До 2006 года вовремя роста цен на недвижимость одновременно росло количество маклеров, а«информационные» технологии на рынке недвижимости ограничивалисьобъявлениями в газете и Интернет-сайтами, основная цель которых была непомочь потенциальному клиенту, а просто выполнять функцию визитнойкарточки. Но с начала 2007 года рынок недвижимости в лице крупнейшихигроков ощутил необходимость активного внедрения информационныхтехнологий.

Если в 2006 году происходила борьба покупателей, то в 2007 годуситуация изменилась: все созданные в период бума агентства недвижимостиначали борьбу за клиента, а следовательно, поиск новых сервисов. Сегодняинформацию о продаваемом объекте недвижимости можно получить, невыходя из дома: базы данных агентств и гильдий риэлторов с подробным55описанием, возможности фото и видео демонстрации продаваемого объекта идр. Современные Интернет-порталы должны обеспечить информационныепотребности сразу пяти категорий пользователей: специалистов по недвижимости, потенциальных покупателей недвижимости, потенциальных клиентов агентства по различным услугам, руководителей и собственников бизнеса, читателей,интересующиесяпроцессамивсференедвижимости,новостями, тенденциям и перспективами.Такимобразом,повысиласьдоступностьиинформативностьпредложений на рынке недвижимости; на смену рынку продавца пришел рынокпокупателя, агентства стали более активно конкурировать друг с другом заклиентов [72].3.Налоги и дотации (субсидии) на продавцов.

Как известно изэкономической теории, косвенные налоги рассматриваются производителямикак дополнительные издержки и увеличивают цену предложения, самопредложение при этом падает [101]. Что касается прямых налогов, их влияниена цену предложения является опосредованным. Эти условия справедливы какдля производителей (заказчиков, застройщиков), так и для продавцов(посредников, риэлторов), работающих на первичном рынке недвижимости.В настоящее время продавцы (заказчики, застройщики, риэлторы) напервичном рынке недвижимости, имеющие статус юридического лица, чащевсего используют общую систему налогообложения, при которой ониуплачивают два прямых налога: НДС (18%) и налог на прибыль (20%). Однаконебольшими фирмами может использоваться специальный налоговый режим упрощенная система (налоговые ставки определяются двумя способами: «вслучае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставкаустанавливается в размере 6%.

В случае, если объектом налогообложенияявляются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставкаустанавливается в размере 15%. Законами субъектов Российской Федерации56могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от5 до 15 % в зависимости от категорий налогоплательщиков) [4.

ч. 1, ст. 346.19п. 2]. Риэлторы, работающие в качестве индивидуальных предпринимателей,также могут использовать упрощенную систему налогообложения или жеуплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.Продавцами на вторичном рынке недвижимости вступают домохозяйства(физические лица).

В соответствии с Налоговым кодексом РФ [4], при продажеобъекта жилой недвижимости весь полученный доход облагается налогом вразмере 13% от вырученной суммы (НДФЛ). Налогооблагаемая база можетбыть снижена на сумму финансовых затрат процедуры продажи и за счетсуммы имущественного налогового вычета на продажу.Если с момента регистрации в Едином государственном реестренедвижимого имущества и сделок с ним (ЕГРП) объект жилой недвижимостинаходился в собственности продавца более трех лет, НДФЛ не уплачивается(ст. 220 НК РФ). Иначе НДФЛ выплачивается с суммы продажи (превышающей1 млн руб.) или с разницы между суммой покупки и продажи продавцом этогожилья (при наличии подтверждающих документов). В случае дарения объектажилой недвижимости НДФЛ по ставке 13% выплачивается одаряемым отразмера полученных доходов.

Однако введенными в 2006 году поправкамиосвобождаются от уплаты НДФЛ сделки дарения жилья, заключаемые междублизкими родственниками.Следует отметить, что увеличение налогов может приводить к тому, чтопродавцы будут «уходить в тень», то есть скрывать (не декларировать) своиреальные доходы.

Примеры такого поведения на рынке жилья в некоторыхстранах Латинской Америки исследовал перуанский экономист Эрнандо деСото в своей книге «Иной путь» [149].4.Ценынатовары,связанныевпроизводстве.Наценыпредложения того или иного товара влияют цены товаров, связанных с ним впроизводстве.