Диссертация (Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации), страница 2

В работеанализируются официальные данные Федеральной службы государственнойстатистики РФ, Минэкономразвития РФ, Центрального банка РФ, Федеральнойслужбы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),Федеральногоагентствапостроительствуижилищно-коммунальномухозяйству (Росстрой), Центрального банка РФ, Федеральной миграционнойслужбы, Всемирного банка (the World Bank Group), Международного8валютного фонда (the International Monetary Fund (IMF) и другие материалы,опубликованные в периодической печати и специальной научной литературе,размещенные в сети Интернет. Нормативно-правовой базой исследованияпослужили акты федеральных органов государственной власти.Работа написана в рамках Паспорта специальностей ВАК: 1) 08.00.01«Экономическая теория», п.

1.2. «Микроэкономическая теория: теорияпотребительского спроса; теория фирмы; теория организации рынков; теорияконкуренциииантимонопольногорегулирования;теорияобщегоэкономического равновесия…» и 2) 08.00.05 «Экономика и управлениенародным хозяйством», п. 1.3 «Строительство» в части 1.3.66-1.3.70 (объект –рынок недвижимости).Научная новизна результатов исследования состоит в разработке новыхподходов к исследованию закономерностей, механизмов и тенденций рынкажилой недвижимости и их проявлений в институциональной среде российскойэкономики.По специальности 08.00.01 «Экономическая теория»:1)Данакомплекснаяхарактеристикажилойнедвижимостикакэкономического блага и ресурса, исследована его полезность с точки зренияиерархии потребностей А.

Маслоу.2) Выявлены и классифицированы детерминанты спроса и предложенияна российском рынке жилой недвижимости, факторы эластичности спроса ипредложения для различных сегментов рынка, влияние типов рыночныхструктур и состояния рынков факторов производства, товаров-субститутов итоваров-комплементов на его функционирование.3)Охарактеризованыинституциональныеособенностифункционирования рынка жилой недвижимости РФ: присущие ему трансакциии трансакционные издержки, виды предконтрактного и постконтрактногооппортунизма на нем; обнаружены и исследованы признаки «ухудшающегоотбора» на рынке жилья, по Дж.

Акерлофу.4) С применением неоклассического и неоинституционального подходов9идентифицированы несовершенства («провалы») рынка жилой недвижимости:монополизации рынка, недопроизводства общественных благ, отрицательныхвнешних эффектов, асимметрии информации; дан анализ их проявлений винституциональной среде российской экономики.По специальности 08.00.05 «Экономика и управление народнымхозяйством»:1) Выделены и объяснены тенденции функционирования и развитиярынка жилой недвижимости Российской Федерации на современном этапе,такие как: два периода рыночной динамики (экспоненциального роста иповышенной волатильности), вписывающиеся в макроцикл; уменьшениесоотношения цен первичного и вторичного рынка; опережающая динамика ценна жилье над индексом потребительских цен с формированием финансовогопузыря в докризисный период; большая волатильность вторичного рынкажилья; лаговые связи индикаторов рынка с динамикой доходов и сбереженийнаселения России; связь рынка жилья с демографическими процессами.2) Исследованы взаимосвязи рынка жилой недвижимости с рынкамитруда, земли, капитала и финансовыми рынками в современной России, с ихсостоянием, особенностями рыночного ценообразованияна них, типамиконтрактов и процессами оптимизации их организационных структур.3)Сгруппированыадминистративныеиэкономическиеметодыгосударственного регулирования рынка жилья, выявлены их недостаткиипредложены пути их совершенствования, направленные на решение трехосновных проблем российского рынка жилья (дефицита качественного жилья,его низкой ценовой доступности, слабых темпов инновационного развитияотрасли).Теоретическая значимость диссертации заключается в уточнении,развитии и конкретизации теоретических положений и методологическихподходов к исследованию функционирования, развития и государственногорегулирования рынка жилой недвижимости.10Практическая значимость диссертационного исследования определяетсявозможностями применения его результатов: 1) органами государственнойвласти в процессе разработки концепций социально-экономического развитияРФ и реализации жилищной политики как на федеральном, так и нарегиональном уровнях; 2) в научно-исследовательской работе по изучениюобщих и особенных механизмов, тенденций и проблем развития российскогорынка жилой недвижимости; 3) в учебном процессе при преподавании такихдисциплин, как экономическая теория, микроэкономика, макроэкономика,институциональная экономика, экономика отраслевых рынков, экономиканедвижимости, а также спецкурсов по государственному регулированиюэкономики, оценочной деятельности и др.Основныетеоретическиевыводыипрактическиерекомендациидиссертационного исследования обсуждались на международных научнопрактических конференциях: «Инновационное развитие российской экономики:потенциалы и перспективы» (г.

Нижний Новгород, 28 марта 2012), «Проблемысовременной экономики» (г. Новосибирск, 22июня 2012 г.), «Теория и практикауправления экономическим развитием» (г. Киев, 22 ноября 2012 г.),«Государство, политика, социум: вызовы и стратегические приоритетыразвития» (г. Екатеринбург, 28 ноября 2012 г.). Отдельные положения ирезультаты исследования опубликованы в журналах: «Вестник Нижегородскогоуниверситета им. Н.И. Лобачевского» (г. Нижний Новгород, 2012 г.), в«Экономический анализ: теория и практика» (г.

Москва, 2012, 2013 гг.),«Journal of Institutional Studies (Журнал институциональных исследований)» (г.Ростов-на-Дону,2012г.),«Управлениеэкономическимисистемами:электронный научный журнал» (г. Кисловодск, 2014 г.).Диссертационное исследование содержит 220 страниц текста, состоит извведения, 16 параграфов, объединенных в три главы, заключения, 8приложений,библиографическогоИллюстративно-справочныйматериалспискаизпредставлен2107наименований.таблицамии22рисунками.11Положения диссертационного исследования нашли отражение в 10научных публикациях общим объемом 3,52 п.л.

(в т.ч. в пяти публикациях визданиях, рекомендованных ВАК РФ).12Глава 1. Теоретические и методологические подходы кисследованию рынка жилой недвижимости1.1. Понятия «недвижимость» и «жилая недвижимость»: их эволюция иструктураНедвижимость и рынок недвижимости являются объектами исследованияразличных наук: экономики, права, строительного дела и пр.Исторически правовые подходы к изучению рынка жилой недвижимостипредшествовали экономическим. Так, понятие «недвижимость» известно ещесо времен Римской империи, когда юристы установили необходимостьразделения всего имущества на две категории: движимое и недвижимоеимущество. Сформулированные ими определения были еще несовершенны, новсе же отражали существовавшую тогда действительность.

«Римское правонедвижимостью считало земельные участки, недра, земли и все, что созданочужим трудом на земле собственника. Земельный участок являлся главной(основной) недвижимой вещью. Все, что находилось на земельном участке,признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли — ressoli. Все, что было связано с землей или фундаментально скреплено с ееповерхностью, считалось составной частью земельного участка» [178].

Тогдаже было сформулировано основное правило отчуждения недвижимости«superficiessoloповерхностью»,cedit—сделанноеразработаныразныенадповерхностьюклассификацииследуетзаимущества,сформулированы некоторые вещные права, рассматривались вопросы о правесобственности. Таким образом, созданная римлянами система прав нанедвижимое имущество в дальнейшем была принята за основу при разработкезаконодательства современных государств с учетом имеющихся историческихпредпосылок.В России первые прообразы жилой недвижимости представляли собойимения – земельные наделы с постройками, предназначенные для проживания,ведения хозяйства, получения доход и др. [177], принадлежащие крупному13собственнику. В XIV – XVII вв.

главными формами поземельной собственностистановятся вотчина и поместье. Вотчина – это земельное владение,передаваемое по наследству, которое предоставлялось служилым людям наосновании жалованных грамот князя. Отличительная особенность этого виданедвижимости заключалась в предоставлении прав распоряжения имуществом:продажи,залога,предоставлялосьдарения.наПоместьеусловиях–земельноегосударственнойвладение,службывокотороевременноепользование, обычно пожизненно.

Таким образом, вотчину можно считатьпрообразомсовременнойсобственности; а поместьенедвижимости,находящейсявчастной– прообразом современной недвижимости,находящейся в государственной или муниципальной собственности, нопереданное частным лицам либо по договору социального найма или наймаслужебного жилого помещения [2, ст. 100] (дом, квартира), либо в видеслужебного надела, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование,работникам организаций отдельных отраслей экономики [3, ст.

24, п. 2](земельный участок).Государственное регулирование российскогорынканедвижимостиначалось в XVI в. Тогда для совершения сделки купли-продажи именийплощадные подьячие допрашивали стороны и делали запись в Книге приказов,которую можно считать прообразом современного Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Впервые официально понятие «недвижимости» в России было введеноУказом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимыхимуществах» от 23 марта 1714 г., который уравнял в правах вотчины ипоместья.