Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 12

в Москве было приватизировано уже порядка 14 процентов всех жилыхквартир в городе [18]. Число сделок купли-продажи возрастало большим темпом.Спрос на жилье существенно превышал предложение, что обусловливалосьнизким качеством жилищных условий бoльшей части населения.2.1.2 Развитие и характеристика современного состояния московскогорынка недвижимостиСегодня рынок недвижимости в г. Москве является, пожалуй, самымактивным в России. Здесь задействованы различные рыночные агенты отфизических и юридических лиц до государства. Годовой оборот на рынкесоставляет миллиарды рублей. Рынок, на котором оборачиваются такие крупныесуммы, бесспорно, требует всестороннего изучения с учетом различныхфакторов, оказывающих влияние на стоимость определенных объектов рынка.В начале 90-х гг.

у покупателей жилой недвижимости не было конкретныхпредпочтений касательно типов желаемых ими квартир и их местоположения.Главным критерием был размер квартиры (площадь помещения), а также еёпланировка и близость к станциям метро. Современным представителямнаиболее обеспеченных групп населения помимо типа жилой недвижимоститакже важен район, в котором она находится, престижность района, егосоциальное окружение, соседи.67Термин «престижный район» значительно эволюционировал со временсоветского союза. Сегодня он имеет отличное по сравнению с тем временемсмысловое наполнение. Социальные различия в расселении населения были и всоветское время, но градаций типов жилой недвижимости было значительноменьше.Втевременабылиэлитные«сталинские»домаименеепривлекательные «хрyщевки».

В центре города и западных районах Москвы ещес дореволюционного времени проживала верхняя прослойка общества.Территориальную структуру предложения, спроса и цен на жилуюнедвижимость в Москве определяют её особенности радиально-кольцевогоустройства,особенностирасположенияадминистративных,жилыхипромышленных зон, особенности транспортной системы, в том числе линииметро и наземные автомобильные магистрали.В практике риэлторов территориальные зоны г. Москвы принятоклассифицировать по удаленности от центра города (центром города считаетсяКремль или Красная площадь).

В этой классификации город разбивается на тризоны: Центр, внутри МКАД и за пределами МКАД. Границы Центраопределяются Садовым кольцом, границы второй зоны – границы «старой»Москвы, т.е. МКАД, границы третьей зоны – административные границы«новой» или «большой» Москвы за МКАД.В радиальном направлении Москва также неоднородна.

Связано это снесколькими факторами, в том числе (i) со степенью близости к основнымрадиальным автомобильным и железнодорожным магистралям; (ii) созначимостью этих магистралей с учетом их направленности (к аэропортам, кдругим крупным городам РФ, к границам других государств); (iii) судаленностью от промышленных зон и объектов, загрязняющих окружающуюсреду; (iv) с общим состоянием коммуникаций в районе, а также с геодезическойситуацией.68Рисунок 2.1  Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья в г.Москве, на конец периода, в % к концу предыдущего периода [73]Анализ инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в г.Москве свидетельствует о том, что еще существует потенциал для дальнейшегороста цен.

Наибольший рост цен на жилую недвижимость наблюдался в 2006году. За год на первичном и вторичном рынках жилья цены выросли на 52,5 и74,5 процентов, соответственно. Несмотря на значительное снижение темповроста цен на недвижимость в последующие годы, в 2012 году рост цен навторичном рынке недвижимости в г. Москве составил 9,5 процентов. Такимобразом, вложения в жилую недвижимость по-прежнему остаются болееприбыльным делом, чем размещение средств на банковских депозитах,максимальная процентная ставка по которым в 2014 году не превышала 7,5процентов [63].69На Рисунке 2.2 на данных Центрального банка Российской Федерациипоказана динамика средневзвешенных процентных ставок по привлеченнымкредитнымиорганизациямивкладам(депозитам)физическихлицинефинансовых организаций.Рисунок 2.2  Средневзвешенные процентные ставки по привлеченнымкредитными организациями вкладам (депозитам) физических лиц инефинансовых организаций в рублях, процент [63]Обобщающие данные об объемах продаж на первичном и вторичномрынках в статистических сборниках отсутствует.

Тем не менее, предложение напервичном рынке жилой недвижимости характеризуется показателем вводажилых домов. Рисунок 2.3 демонстрирует, что в данном сегменте былстабильный рост объемов предлагаемой к продаже общей площади. В период с702000 по 2007 гг. увеличение данного показателя составило более 50 процентов[73]. В настоящий момент ежегодный ввод нового жилья в Москве значительнониже докризисного уровня 2007 г.; тем не менее, после кризиса 2008 г., с 2010 г.наблюдается рост.Рисунок 2.3  Ввод жилья в г.

Москве в «старых» границах, миллион кв. м [59]Важноотметить,чтоприведеннаяинформацияовводежилойнедвижимости косвенно связана с текущим объемом предложения в новых ужепостроенных домах. Дома, находящиеся на этапе возведения, в которых уже идутпродажи, в эту статистику не попадают. Данная ситуация по вводу жилойнедвижимости свидетельствует о предложении на рынке предшествующих лет,учитывая средние сроки строительства. Следовательно, наблюдаемое в период с2007 г.

по 2010 г. снижение темпов ввода нового жилья не дает повода длявыявления кризисной ситуации. Скорее, это является отображением политикигородской администрации, осуществляемой до 2011 г., которая была направленана снижение, а также запрет строительства в центральных районах г. Москвы.Однако за предыдущие два года ситуация на рынке недвижимости кардинальноизменилось: смягчение политики в области градостроения привело кувеличению предложения на первичном рынке жилой недвижимости.71В конце 2013 г. объемы предложения на первичном рынке жилойнедвижимости г.

Москвы (в её «старых» границах) колебались в диапазоне от160 до 280 домов в экспозиции в месяц [142], показывая в среднем небольшойрост за последние два года в размере нескольких процентов.Спрос на первичном рынке жилой недвижимости г. Москвы отмечалсястабильным ростом, что подтверждается, в том числе, ростом числарегистрируемых договоров долевого участия.Рисунок 2.4  Регистрация договоров долевого участия в строительстве по г.Москве, единицы [59]Данныепообъемупродажнавторичномрынкег.Москвысвидетельствуют о превышении объема продаж квартир по сравнению сосредними значениями в 2002-2005 годах и в 2007 г.

(Рисунок 2.5). Данный фактговорит об активизации рынка в эти годы. В 2006 г. рынок жилой недвижимостиначал остывать, а в 2008-2009 гг. – стагнировать, после чего начался новыйподъем в 2010-2011 гг.Основной тенденцией вторичного рынка жилой недвижимости в г. Москвев 2012-2013 гг. является продолжающаяся стабилизация уровня спроса, котораяначалась после кризиса 2008 года и проявилась в 2010 году.

Об этом в полноймере свидетельствует доступная статистическая информация. Уже в 2010 году72число сделок на рынке жилой недвижимости дошло до докризисныхпоказателей. В 2011 – 2012 гг. отмечался дальнейший устойчивый рост рынка. Вконце 2012 года значение данного показателя достигло максимального уровня:более 96 тысяч сделок, против 77 тысяч сделок в докризисном 2007 году(Рисунок 2.5). При сохраняющихся сезонных колебаниях, объем рынка с 2009года устойчиво растет.

Наибольшее число сделок было совершено на вторичномрынке жилой недвижимости в сегменте жилья «эконом» класса.Следует отметить, что спрос на жилье в г. Москве основан: (i) наестественном желании улучшить жилищные условия (актуален для жителей г.Москвы); (ii) на желании переехать в столицу для получения более высокойзаработной платы (жители других субъектов РФ и стран СНГ); (iii) на желаниисохранить и увеличить денежные сбережения.Рисунок 2.5  Количество сделок купли-продажи на вторичном рынке г.Москвы, (тысяч единиц, левая шкала) и ежегодный прирост значения (процент,правая шкала) [59]Другими словами, анализируя спрос на жилую недвижимость г.

Москвеследует учитывать некоторые факторы. Во-первых, среди жителей г. Москвыактуальна и сильна тенденция «решения квартирного вопроса». Во-вторых,73приезжающие в г. Москву могут осесть в городе только при условии наличияпостоянной работы, обязательным условием получения которой в г. Москвеявляется регистрации по месту жительства. В третьих, имеет место сбережениеимеющихся накоплений, которое способствует активному и устойчивому ростуцен на рынке недвижимости в последние несколько лет.Также в г.