Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 13

Москве наблюдается тенденция оттока людей из города,частично сопровождаемая высвобождением квартир. При этом данный оттоквключает не только платежеспособных индивидов, покидающих город для болеекомфортного проживания в частных загородных домах, совмещенного с работойв столице. Сюда также входит та часть населения, которая переезжает за пределыг. Москвы с целью снижения постоянных расходов на проживание и получениеприбыли от разницы в стоимостях квартир в г. Москве и за её пределами. Вдополнение, все больше молодых семей переезжает в районы за пределами г.Москвы в силу развитости социальной инфраструктуры и более доступногожилья.В целом 60 процентов покупателей жилой недвижимости в пределахМКАД, уже являются жителями г.

Москвы, четверть составляют жителиподмосковного региона; оставшиеся 15 процентов составляют приезжающие издругих субъектов РФ [9]. Жители г. Москвы также составляют большую частьпокупателей подмосковной недвижимости. На их долю приходится более 50процентов сделок купли-продажи, в то время как на долю жителей Подмосковьяприходится30процентов.Оставшиеся20процентовсоставляютпредставителями регионов РФ [9].Однако отток из г. Москвы пока еще недостаточно высок и некомпенсирует приток остающихся в городе индивидов.

Таким образом, спрос нанедвижимость в столице по-прежнему высок, стабилен и устойчив. Средифакторов, влияющих на динамику уровня цен на жилую недвижимость можноотметить политическую и макроэкономическую ситуацию в городе, развитие74бизнеса и индивидуального предпринимательства, а также платежеспособностьнаселения. Благоприятная ситуация, сложившаяся сегодня в отношении данныхфакторов, делает недвижимость в г.

Москве крайне привлекательной. Развитиег. Москвы, в качестве столицы большого государства, экономического,политического и культурного центра, а также приток иностранного капиталасоздают потенциал для дальнейшего повышения цен на недвижимость.Дифференциация рынка жилой недвижимости ведет к тому, что на фонеобщего роста цен ликвидные категории квартир растут в цене быстрее, чемдругие, менее ликвидные квартиры.

Со временем с реализацией низколиквиднойжилой недвижимости могут возникнуть проблемы даже по цене покупки. Такимобразом, ликвидная и, следовательно, более качественная жилая недвижимостьявляется привлекательнее и с точки зрения приобретения её для собственногопользования и с точки зрения объекта для инвестирования денег.При изучении объективных факторов, оказывающих влияние на процессценообразования на рынке жилой недвижимости, аналитиками используютсяразличные финансовые и экономические категории, включающие инфляцию,валютный курс рубля по отношению к доллару США, стоимость барреля нефти.В то же время на цену квартиры, вместе с объективными факторами, оказываюттакже влияние некоторые субъективные факторы, включая те или иные действияПравительства Российской Федерации и мэрии города Москвы.Подводя итог следует сказать, что сегодня рынок жилой недвижимости вг.

Москве является наиболее развитым по сравнению с другими городами ирегионами России. Устойчивый спрос со стороны населения на жилуюнедвижимость делает его важным и самостоятельным фактором развития города.Необходимо также отметить значительные изменения во внутригородскомрасселении, которые происходят сегодня в г. Москве, а именно сегментацияобщества в пространстве города. Дифференциация спроса на жилуюнедвижимость ускорила структурирование городского пространства при75помощи механизмов рынка, что привело к возникновению существенныхконтрастов в расселении.Важным показателем качества жилой недвижимости, который оказываетвлияние на цены, является его ликвидность.

Несмотря на то, что уже долгоевремя наблюдается стабильный спрос, рынок недвижимости перестал бытьдефицитным. Сегодня покупатель имеет все более широкий выбор, а вместе сним и возможности реализации своих предпочтений.На рынке первичной недвижимости города Москвы отмечается стабильновысокий спрос, который поддерживается имеющимся дефицитом новогопредложения. Вариация средних цен предложения на первичном рынкепроисходит в диапазоне от 210 до 240 тысяч рублей за один квадратный метр[142].

При том средний показатель в среднем за 2013 год изменился не сильно. В2013 году первичный рынок жилья характеризовался условной стабильностьюобъемов предложения. Аналитики предсказывают дальнейший рост числасделок на первичном рынке жилья, продолжение ввода новых площадей.Дефицит нового предложения будет способствовать положительную динамикуцен [142].На рынке вторичной недвижимости города Москвы по итогам 2013 г.следует заключить, что баланс предложения и спроса был относительностабилен. В последние несколько лет объем предложения, который выражаетсяежемесячной экспозицией квартир, изменился несущественно. Средний уровеньцен в 2013 году был довольно стабильным и к концу года составил впредложении примерно 204 тысяч рублей за квадратный метр и в спросе около167 тысяч рублей за один квадратный метр [142]. Касательно прогнозов навторичном рынке жилья Москвы аналитики высказываются с большим уровнемнеопределенности.

Тем не менее, в краткосрочной перспективе возможноговорить об условной стабильности всех показателей [142].762.1.3 Северо-западный административный округ г. Москвы: общаяхарактеристика и рынок недвижимостиСеверо-западный административный округ города Москвы – один издвенадцати округов столицы, который был образован в 1991 году дляадминистративного управления соответствующей территорией.

В состав Северозападного административного округа входят 8 районов: Куркино, Митино,Покровское-Стрешнево,Строгино,СеверноеТушино,ЮжноеТушино,Хорошево-Мневники и Щукино.РайонКуркинонаходитсязапределамиМосковскойкольцевойавтомобильной дороги (МКАД) и является самым молодым районом СЗАО и г.Москвы в целом. Архитектурный облик района Куркино начал формироваться в2000-е годы.

В жилом фонде района Куркино отсутствуют типовые дома. Всежилые дома построены по индивидуальным проектам.Район Митино также находится за пределами МКАД и считается молодымрайоном г. Москвы. Активное строительство в Митино началось в 1990-х годах.И поэтому практически весь жилфонд района представлен современнымимногоэтажкамитиповыхсерий,атакжедомами,построеннымипоиндивидуальным проектам.В районе Строгино строительство началось в конце 1970-х годов.

Навторичном рынке недвижимости ветхих строений нет. Инфраструктура района ивозведение новых жилых домов формируется под запросы платежеспособнойпрослойкиобщества.Большуючастьновостроекпредставляетжильеповышенной комфортности.Районы Северное и Южное Тушино являются частью бывшегоподмосковного города Тушино, который вошел в состав г. Москвы в 1960 году.В Северном и Южном Тушино можно встретить строения 1930-х годов.77Большую часть жилищного фонда представляют панельные и кирпичные дома1950-1970 гг.Район Покровское-Стрешнево, ранее также входивший в состав городаТушино, окружен многочисленными водными объектами.

Доминирующимтипом жилой застройки в районе являются панельные и кирпичные дома 19401970 годов. На первичном рынке недвижимости присутствуют по большей частижилые массивы бизнес-класса.Хорошево-Мневники является самым большим по численности райономСЗАО. Он расположен ближе всех к центру г. Москвы. В основном жилищныйфонд представлен постройками 1970-80-х годов.Жилфонд района Щукино весьма разнообразен: здесь находятся какдовоенные трехэтажные строения, так и современные квартирные комплексыбизнес-класса.

Главным образом жилье представляют объекты среднего ибизнес-класса, эконом-сегмент составляет лишь 25 процентов от совокупногообъема жилфонда района Щукино.Согласно данным Федеральной службы государственной статистикиобщая численность населения Северо-западного административного округа на 1января 2013 г. составляла 973,4 тысяч человек (8,1 процентов населения г.Москвы), что соизмеримо с численностью таких российских городов как Саратови Краснодар (840 и 784 тысяч человек, соответственно) [74], и с численностьютаких европейских городов как Неаполь, Турин и Стокгольм (989, 902 и 905тысяч человек, соответственно) [114]. Северо-Западный административныйокруг занимает площадь равную 93,3 квадратных километров, что составляетпримерно 8,6 процентов территории г.

Москвы [74]. Примерно такую жетерриторию занимают Лиссабон и Копенгаген: 84 и 88 квадратных километров,соответственно [114]. В школах СЗАО обучается 67,6 тысяч детей, чтосоставляет 8,2 процентов от общего числа учащихся г. Москвы. Системаобразования Северо-западного административного округа г. Москвы является78достаточно«замкнутой»:согласноэкспертнойоценкеспециалистовДепартамента образования СЗАО – не менее 90 процентов детей, проживающихв районах СЗАО, ходят в расположенные поблизости школы.Средняя стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости навторичном рынке СЗАО сегодня стоит порядка 190,5 тысяч рублей [142]. Самымдорогим по стоимости жилья в округе является район Хорошево-Мневники: 1квадратный метр на вторичном рынке здесь стоит в среднем на 10-11 процентовдороже, чем в среднем по СЗАО (Таблица 2.1) [142].

Самыми дешевыми постоимости жилья являются расположенные за МКАД районы Митино и Куркино,а также Северное и Южное Тушино. 84 процента домов в Северо-Западномокруге составляет жилье эконом-класса, 16 процентов – бизнес-класс, а наэлитное жилье приходится менее 1 процента [142].Стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости в новостройкахСЗАО колеблется в зависимости от категории объекта, района и этапастроительства: от 135-140 тысяч рублей (эконом-класс в районе Митино) до 360тысяч рублей (готовые дома бизнес-класса в Щукино и Хорошево-Мневниках).Большая часть новостроек СЗАО – это монолитно-кирпичные дома бизнескласса.Таблица 2.1  Цены на квартиры в разрезе районов Северо-западногоадминистративного округа г.